Las Fibras resisten las amenazas arancelarias de Trump
En los resultados del segundo trimestre del 2025 a la BMV, los fideicomisos siguieron el camino positivo, liderados por el sector industrial con ocupaciones superiores al 95%.
En un entorno de presión geopolítica, negociaciones comerciales con Estados Unidos y condiciones cambiarias variables, las fibras inmobiliarias mexicanas reportaron un segundo trimestre con resultados positivos.
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) aumentaron ingresos, mantuvieron tasas de ocupación superiores al 95% y superaron el rendimiento promedio del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC).
Estos resultados no son fortuitos. Representan la consolidación de un sector que ha logrado estabilizarse después de años de volatilidad, pandemia y transformación estructural.
En este periodo, las fibras no solo buscaron conservar inquilinos y flujos estables, sino también adaptar sus estrategias a un nuevo ciclo de consolidación, con menor apetito por adquisiciones agresivas y mayor enfoque en eficiencia operativa, contratos más largos y rotación de activos.
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La presión externa no cambia la jugada
Durante el trimestre, el mercado operó bajo la sombra de posibles restricciones arancelarias impulsadas por la agenda electoral de Donald Trump. No obstante, las tensiones no se materializaron en acciones concretas ni repercusiones directas en los resultados de los fideicomisos, gracias a extensiones otorgadas en los plazos de negociación.
"Estas extensiones hablan de la posición privilegiada de México para Estados Unidos", dijo Josefina Moisés, directora de Amefibra, asociación que agrupa a las empresas.
Para ella, el país tiene ventajas estructurales como mano de obra joven, consumo interno sólido y ubicación estratégica, que lo blindan ante decisiones proteccionistas.
Además, los inversionistas han encontrado refugio en estos vehículos ante la incertidumbre electoral estadounidense. Esto, sumado al fortalecimiento del peso y la baja en tasas de interés, reforzó la posición financiera de los fideicomisos.
Además, como parte de la estrategia de protección, parte de los portafolios enfocada en atender el consumo interno, particularmente en el centro del país, donde se están desarrollando espacios de almacenamiento, centros logísticos, parques comerciales y zonas habitacionales vinculadas al crecimiento industrial.
El reforzamiento del peso jugó de manera positiva en los ingresos de las Fibras.(Vladyslav Horoshevych/Getty Images/iStockphoto)
A nivel financiero, el entorno también estuvo marcado por la apreciación del peso frente al dólar y una tendencia a la baja en las tasas de interés. Ambas variables incidieron directamente en la mejora de los Resultados Integrales de Financiamiento de los fideicomisos.
Fibra Plus, por ejemplo, reportó una ganancia cambiaria de 93.9 millones de pesos, atribuida a su exposición en dólares. Esta combinación de factores también disminuyó el costo financiero para la mayoría de las fibras, que pudieron refinanciar deuda en mejores condiciones.
Este entorno permitió a los fideicomisos planear con mayor visibilidad nuevas expansiones, como ocurrió en Fibra Macquarie, que anunció adquisiciones selectivas, o en Funo, que profundizó su estrategia de rotación de activos para liberar capital.
Alberto Vázquez, socio líder del sector inmobiliario en KPMG México, coincidió que aunque el contexto económico global internacional sigue siendo incierto, las fibras hacia adelante siguen visualizando bastantes oportunidades de negocio.
En tanto que Josefina Moisés agregó que los rendimientos combinados de las fibras en lo que va del año alcanzan 18%, por encima del promedio del IPC, que se mueve entre 14 y 15%.
Fibras industriales con alta ocupación
El segmento industrial fue nuevamente el más activo y rentable. La mayor parte de las fibras especializadas en este tipo de inmuebles reportaron ocupaciones por encima del 97%.
Según datos de KPMG, algunas renovaciones contractuales incluyeron incrementos de renta de hasta 68%, respaldados por una demanda elevada y una oferta limitada.
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"Las fibras industriales están prácticamente llenas. En la práctica, las naves tienen una vacancia de apenas 2%", explicó Vázquez. La demanda de espacios para e-commerce, manufactura ligera y logística de última milla ha sostenido este nivel.
Josefina Moisés puntualizó que este dinamismo no es exclusivo del norte del país. “También estamos viendo crecimiento en el centro, como el Estado de México, donde anunciamos siete millones de metros cuadrados en desarrollo para los próximos tres años”, comentó.
El segmento comercial, por su parte, mostró signos de recuperación tras los impactos de la pandemia. Las ocupaciones se acercan a niveles de antes del confinamiento, y algunos desarrollos iniciaron nuevas fases de reposicionamiento.
El factor ASG juega un papel cada vez más protagonista en las operaciones de las Fibras.(Scharfsinn86/Getty Images)
Fibra Danhos reportó incrementos tanto en ingresos como en visitantes, y anunció una nueva fase en Reforma 222 con marcas internacionales. En cuanto a oficinas, el sector sigue en fase de recuperación, con ocupaciones promedio arriba del 70%, aunque con variabilidad según la zona geográfica. En el caso del sector educativo, Fibra Educa mantiene 100% de ocupación en sus activos.
Amefibra también destacó un aumento de 1.2 millones de metros cuadrados en el área bruta rentable del conjunto de fibras en lo que va del año, señal de que el sector no sólo mantiene su estabilidad sino que comienza a retomar un ritmo de crecimiento.
La receta para el crecimiento
Las fibras adoptan un conjunto de estrategias que, en conjunto, han permitido estabilidad en un entorno complejo. Entre ellas destacan la especialización operativa de Fibras como Prologis y Next, recién salida a la bolsa, concentran su actividad exclusivamente en el sector industrial.
Esto permite operar con mayor eficiencia, vacancia mínima y control en negociaciones contractuales. Fibra Plus también inició la reorganización de su portafolio, trasladando activos industriales hacia Fibra HD, su nuevo fideicomiso especializado.
Este enfoque ha permitido a los fideicomisos construir expertise técnico, controlar costos de mantenimiento y ofrecer soluciones a medida de los inquilinos, como en el caso de Macquarie, que desarrolla expansiones personalizadas.
Además, la diversificación geográfica y sectorial permite reducir riesgos asociados a variables macroeconómicas o locales.
Esa combinación de usos y ubicaciones hace más resiliente a cada portafolio.
Alberto Vázquez, socio líder del sector inmobiliario en KPMG México
La estrategias de sostenibilidad y gobierno corporativo también se hizo espacio. El uso de energías limpias, la adopción de certificaciones ambientales (como LEED) y la presentación de informes ASG se han convertido en prácticas comunes.
"El sector cuenta con uno de los niveles de compromiso ASG más altos del mercado de capitales mexicano", dijo Josefina Moisés. Vázquez complementó: "Ya no es opcional, es una necesidad para atraer capital institucional y acceder a financiamiento verde". En 2025, el uso de energía solar en las propiedades del sector creció 5%, de acuerdo con Amefibra.
Igualmente las Fibras se enfocan en la rotación de activos y disciplina financiera. Varias fibras están vendiendo activos no estratégicos para fortalecer liquidez o financiar nuevos desarrollos.
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Al mismo tiempo, refinancian deuda para extender vencimientos o reducir tasas. "Hoy se necesita mayor precisión en la administración de cada activo", afirmó Vázquez.
Funo, por ejemplo, logró vender propiedades por más de 3,400 millones de pesos y redirigir los recursos a proyectos con mayor retorno.
Moisés agregó que esta nueva etapa no busca sólo crecimiento, sino consolidación patrimonial a largo plazo. “Las fibras ya no están en fase de expansión acelerada; están afinando portafolios y seleccionando bien dónde construir y dónde salir”, consideró.
Fibras, en etapa de madurez
Tanto Amefibra como KPMG coinciden en que las fibras atraviesan un ciclo de madurez operativa. Si bien la fase de crecimiento acelerado posterior a la pandemia se desaceleró, ahora las inversiones se dirigen a infraestructura complementaria.
Por ejemplo, el crecimiento del sector industrial en el norte y centro del país ha empezado a generar demanda secundaria en oficinas, vivienda, escuelas y centros comerciales.
Un caso emblemático es el anuncio hecho en mayo: las fibras planean desarrollar hasta 7 millones de metros cuadrados en el Estado de México durante los próximos tres años. Esto representa más del doble de su huella actual en la entidad.
"Ese volumen no es sólo para manufactura, también se espera que impulse centros de servicios, áreas educativas y parques comerciales", explicó Moisés. Además, anticipó que otros estados como Guanajuato, Querétaro y Jalisco ya comienzan a recibir inversiones similares, lo que podría marcar una segunda ola del nearshoring.
Fibra Monterrey es una de las Fibras con las estrategias más fuertes de apuesta por inmuebles estables en el sector logístico.(fibramty.com)
Resultados positivos
-Fibra Monterrey incrementó ingresos en 37%, NOI en 36.6% y EBITDA ajustado en 30%. La estrategia de Fibra Monterrey destaca al centrarse en tres frentes: consolidación de su portafolio industrial, disciplina operativa y generación de valor a través de adquisiciones estratégicas.
El fideicomiso mantuvo su enfoque geográfico en mercados clave del norte y bajío del país, que concentran gran parte de la demanda asociada al nearshoring. Con una ocupación de 97.7% y absorción neta de más de 31,067 metros cuadrados, la plataforma continúa optimizando sus activos estabilizados y ampliando su base de clientes en sectores logísticos y manufactureros.
En términos financieros, la expansión fue acompañada de un crecimiento sólido en ingresos y utilidades. El fideicomiso reportó un crecimiento de 37% en ingresos y un incremento de 36.6% en NOI respecto al mismo trimestre del año anterior.
Además, su EBITDA ajustado aumentó 30%, reflejo de una estructura eficiente y márgenes saludables. Fibra Monterrey también destacó la mejora en su perfil de deuda y su objetivo de mantener una política conservadora de financiamiento, con foco en proteger la rentabilidad futura ante un entorno global aún volátil.
-Fibra Macquarie incrementó su NOI en 11.5%. Mantiene 97.5% de ocupación en su portafolio industrial. Agregó una nave especulativa y continúa su estrategia de expansiones personalizadas.
-Fibra Plus registró ingresos por 205 millones y utilidad neta de 281 millones. Su ocupación fue de 93.29%, con el segmento industrial por arriba del 97%. Anunció la operación de Espacio Condesa para finales de 2025 y consolidó la reorganización de Fibra HD como vehículo especializado.
El sector de oficinas muestra signos de recuperación.(Raquel Cunha/REUTERS)
-Fibra Prologis mantuvo ocupación superior al 97%, con incrementos significativos en rentas renovadas. Según KPMG, su modelo de contratos dolarizados y poder de fijación de precios le permitió renovar contratos con alzas de hasta 68%.
-Fibra Danhos creció 18.5% en NOI y logró una ocupación de 93.1%. Su proyecto Reforma 222 incorporó nuevos inquilinos, entre ellos marcas internacionales como Shein.
-Fibra Uno (Funo) reportó ingresos por 5,549 millones de pesos y un EBITDA de 4,487 millones. Su ocupación general fue de 92.6%. Concretó la venta de activos por más de 3,400 millones de pesos.
Lo que viene para el sector
A futuro el segmento industrial pinta para continuar con su protagonismo. Conforme avancen las renegociaciones comerciales con Estados Unidos y se mantenga la estabilidad financiera, se espera una expansión gradual hacia nuevos sectores y regiones.
Viene un nearshoring 2.0 que no sólo beneficiará al industrial, sino que detona todo un ecosistema urbano y de servicios.
Josefina Moisés, directora de Amefibra.
Vázquez añadió que el éxito futuro dependerá de cómo se gestionen los ciclos: “Las fibras que adapten sus portafolios a las nuevas formas de habitar, trabajar y consumir tendrán mejores retornos que las que sólo esperen que todo vuelva a ser como antes”.
Ambos expertos coincidieron en que el nuevo Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) será un factor clave a monitorear en 2026. Una renegociación exitosa, o al menos estable, podría liberar una nueva ola de inversiones institucionales hacia el sector inmobiliario nacional.
Si bien el entorno internacional continúa siendo incierto, las fibras han demostrado capacidad de adaptación, disciplina operativa y aprovechamiento de condiciones financieras favorables. Estos factores les han permitido mantener su atractivo como vehículo de inversión y como actor clave en el desarrollo inmobiliario nacional.
