El auge del comercio electrónico es parte central de esta transformación. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO), el valor del comercio electrónico retail en México alcanzó cerca de 790 mil millones de pesos en 2024, con un crecimiento anual de 20%. El canal online ya representa alrededor del 16% del total de las ventas minoristas y más de 67 millones de personas compraron en línea durante el último año. La penetración digital se acerca al 84%. El comercio electrónico dejó de ser un canal complementario; hoy es estructural.
Ese cambio en los hábitos de compra tiene implicaciones físicas y territoriales. Reducir tiempos de entrega y optimizar costos logísticos se volvió prioritario. La última milla no es solo una etapa más de la cadena: es el diferencial competitivo.
En la práctica, esto se traduce en mayor demanda por espacios industriales más pequeños, mejor ubicados y dentro o muy cerca de la ciudad. A diferencia del modelo exportador, donde la localización responde principalmente a corredores carreteros y fronterizos, la logística urbana exige proximidad real al consumidor final.
En este contexto, la Ciudad de México ya no compite con la frontera por atraer manufactura exportadora. Compite por velocidad de entrega.
Este giro operativo comienza a reflejarse también en la estructura de los contratos. De acuerdo con reportes de CBRE, mientras los mercados fronterizos permanecen predominantemente dolarizados por su integración al ciclo exportador, en la Ciudad de México se observa una mayor participación de cierres denominados en pesos, especialmente en operaciones vinculadas a logística urbana y última milla. En años previos predominaban los contratos en dólares; sin embargo, durante 2024 y lo que va de 2025 el mercado ha mostrado una tendencia hacia un mayor equilibrio en la moneda de los cierres.
No se trata únicamente de un fenómeno cambiario. Lo que está cambiando es el perfil del inquilino. En lugar de grandes corporativos manufactureros enfocados en exportación, el mercado capitalino recibe cada vez más operadores logísticos, plataformas de comercio electrónico y empresas dedicadas a la distribución urbana. Son compañías que priorizan cercanía al consumidor, rapidez de entrega y eficiencia operativa local. Naturalmente, muchos de estos contratos se estructuran en pesos.
