El apetito por el real estate industrial en México no ha disminuido, pero cambió de forma. Los grandes fondos ya no compiten por volumen de operaciones, sino por eficiencia de capital: menos adquisiciones, montos más altos y proyectos diseñados para resistir un entorno de tasas elevadas.
Menos proyectos, más estrategia: el nuevo ciclo del capital industrial
Las cadenas de suministro que impulsa el nearshoring están acelerando la demanda por espacio industrial, pero con un matiz distinto.
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Antes de la subida de tasas, los créditos corporativos en dólares se contrataban a costos totales cercanos a 3 o 4% anual. Hoy, con la SOFR en niveles de alrededor de 4.3% y márgenes bancarios de entre 130 y 250 puntos base, el financiamiento se sitúa entre 6 y 7%. En pesos el costo es aún mayor, con tasas de dos dígitos, lo que ha llevado a los fondos a depender menos de la deuda y a usar más capital propio o comprometido.
Vesta, por ejemplo, aumentó casi 20% su reserva territorial y concentra inversión en macrodesarrollos en Guadalajara y Monterrey. Prologis redujo su ritmo de compras, pero mantiene en construcción más de 100,000 metros cuadrados en ubicaciones estratégicas. Fibra Macquarie y FUNO siguen la misma lógica: capital disciplinado, portafolios selectivos y una estrategia más prudente ante la volatilidad de tasas.
La recién listada Fibra NEXT también se movió bajo esa lógica: destinó casi todo lo recaudado en su oferta pública, alrededor de 8,000 millones de pesos, a una sola inversión de 7,405 millones en tres activos logísticos, con rendimientos sobre costo estimados arriba del 10%. Es el reflejo de una tendencia clara: menos transacciones, pero de mayor escala y retorno esperado.
Las cadenas de suministro que impulsa el nearshoring están acelerando la demanda por espacio industrial, pero con un matiz distinto. Los proyectos que hoy avanzan en construcción suelen tener contratos de renta preacordados o clientes ancla antes de iniciar obra. En un entorno de tasas altas, la planeación y la certeza del ingreso se volvieron la mejor cobertura frente al costo del dinero.
El reto ahora será sostener esta disciplina. Los costos de construcción y de fondeo continúan al alza, y la infraestructura eléctrica y logística aún presenta rezagos en regiones clave. Aun así, la combinación de demanda firme, rentas en dólares y activos con contratos de largo plazo mantiene al sector industrial como uno de los segmentos más sólidos de la economía mexicana.
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Todo apunta a que el crecimiento futuro no vendrá del número de proyectos, sino de la profundidad de capital detrás de cada uno. Un modelo que privilegia estabilidad sobre velocidad y que marca una nueva etapa de madurez para el real estate industrial mexicano.
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Nota del editor: Sofía Alejandra Díaz Miranda es Asociada en O´Donnell. Escríbele a sofiadiazmi@gmail.com Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente a la autora.
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