La captación de plusvalías, un beneficio para las urbes
Nota del editor: Esta columna se publicó originalmente en la edición 527 de la revista Obras , 'Proveedores: tiempo de evolución', correspondiente a noviembre de 2016.
(CIUDAD DE MÉXICO) – La impresionante expansión de la superficie de las ciudades que, en solo 30 años, creció 10 veces en promedio, en contraste con la población, que aumentó 2.5 veces, es uno de los principales problemas de las urbes.
El proceso es grave en las 15 zonas metropolitanas que tienen más de un millón de habitantes; la dispersión ha causado falta de servicios en la periferia y la fragmentación del territorio.
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Se ha señalado que una ciudad compacta tiene muchas ventajas, porque su operación y mantenimiento es más económico (Obras, núm. 503, 2014). Por contraste, cuanto más dispersa sea una ciudad —como muchas en México— más grandes son los costos de las infraestructuras que se necesitan.
La situación se agrava cuando las autoridades no tienen suficientes recursos para construir y mantener todos los servicios públicos requeridos ahora y en el futuro.
Una de las principales fuentes de financiamiento de los gobiernos de las urbes es el impuesto predial; en México representa 56% del total de su recaudación. Lo grave es que a escala nacional solo representa 1.4% del PIB, la captación más baja de todos los países de la OCDE.
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Canadá y Estados Unidos obtienen más del doble con ese impuesto y, además, tienen ingresos por la captación de las plusvalías que se generan cuando se modifican los usos de suelo—lo cual permite otros más rentables—, cuando se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo para edificación, o cuando se permite transformar el suelo rural en urbano.
La baja recaudación del predial en México es por falta de actualización de los catastros y, sobre todo, por la renuencia de muchas autoridades municipales a cobrarlo porque no es popular, y no gana votos.
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Eso también explica que no se capten recursos por medio de las plusvalías urbanas, que es la captura del sector público de un porcentaje sobre el valor de los terrenos urbanos que cuentan con infraestructura y servicios que se han pagado a lo largo del tiempo mediante inversiones públicas.
En México, el impuesto por plusvalías es un gravamen que solo se incluye en la legislación de Aguascalientes, Coahuila, Michoacán, Morelos, Nuevo León, San Luis Potosí y Sinaloa.
Los grandes beneficiados por las inversiones de los gobiernos han sido los dueños de inmuebles, cuyo precio aumenta por los servicios de infraestructura con que cuenta su predio: pavimentación, alumbrado, electrificación, agua y drenaje.
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Actualmente, en la compraventa de inmuebles no se paga un porcentaje por el sobreprecio generado por las obras públicas que han beneficiado al predio; su plusvalía.
Un estudio reciente del Lincoln Institute of Land Policy señala que, ante la falta de recursos para la gestión de las ciudades: no parece adecuado que el Estado regale a los promotores privados las plusvalías que han generado sus obras y servicios (lincolninst.edu/pubs/dl/158_Plusvalías.pdf).
En algunos estados o municipios se aplican impuestos especiales para financiar obras públicas; pero el caso de la captación de plusvalías es diferente, y es muy positiva para las finanzas de las ciudades.
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* Arquitecto e investigador de temas de urbanismo.
