La reconversión de un edificio puede ser más rentable

El rápido aumento de la población en las ciudades ha tenido implicaciones económicas, políticas y sociales. Los problemas del medio ambiente constituyen una parte importante de este rompecabezas, por lo tanto el crecimiento urbano ha puesto una excesiva presión en la infraestructura existente, lo cual afecta las construcciones, el transporte público, las redes viales, la calidad del agua, la calidad del aire, la recolección de desechos y la salud pública.

En este sentido, las políticas mundiales se han circunscrito dentro de un marco del desarrollo sustentable, en el que las edificaciones representan un factor importante, no solamente por su ocupación en el suelo urbano que es alrededor del 60%, sino por su impacto en emisiones de bióxido de carbono (CO₂).

Bajo esta preocupación, a nivel mundial se han desarrollado criterios e indicadores de sustentabilidad para edificios tanto habitacionales como comerciales,  en donde se asocia a un sistema de certificación que permite obtener medidas de eficiencia no solamente de energía sino de agua, de impacto al medio ambiente, etc.  Como ejemplo se encuentran los sistemas de certificación LEED, BREAM, CASBEE, entre otros.

En las ciudades europeas principalmente se promueve la rehabilitación y el reuso de los edificios existentes a través de diversos programas para edificios sustentables. Esto no quiere decir que no se premie a las nuevas construcciones sustentables; para ambos casos han desarrollado un sistema de incentivos fiscales, administrativos y financieros para realizar su reconversión con mayor rapidez.

Estos programas establecieron en primer lugar los criterios para edificaciones nuevas, en donde resulta mucho más fácil implementar las nuevas tecnologías que contribuyen a la construcción sustentable; sin embargo, en materia de edificios hay un sinnúmero de edificios existentes, denominados así a aquellos edificios que fueron construidos con anterioridad a la aplicación de estas medidas de eficiencia y aquellos edificios que pueden ser rehabilitados para conservar o no su uso.

En el caso de la vivienda en México, se presentó un gran crecimiento del sector del 2000 al 2008 y se realizaron iniciativas diversas para promover la vivienda sustentable, enfocándose principalmente a viviendas nuevas. No obstante, en edificaciones comerciales no hubo una evidente política para promover los edificios comerciales sustentables; sin embargo, en el mercado inmobiliario han influido los beneficios de contar con certificaciones comerciales para edificios de gran altura y de gran relevancia en dicho mercado.

En el tema de los edificios sustentables, existe el término en inglés retrofit, el cual en general se refiere a los cambios de sistemas dentro de un edificio existente que representan una mejora o renovación, lo que a su vez constituye un mejoramiento en la eficiencia del edificio mismo, es decir, mejorar el rendimiento del edificio, también conocido como reconversión. 

Este término está asociado también al de rehabilitación (refurbishment), siendo ésta la reforma a un edificio que se mejora por encima y más allá de su condición inicial. Estas reformas a menudo se centran en la estética y las prestaciones de inquilinos, pero también se incluyen mejoras a los sistemas mecánicos del edificio y, potencialmente, pueden tener un efecto sobre la eficiencia energética y el agua.

Desde el enfoque de la sustentabilidad, el desarrollo de nuevas tecnologías está asociado a la modernización de los edificios que permite reducciones significativas en el consumo de energía y agua. 

En México se han realizado diversas iniciativas para promover las edificaciones sustentables, tal como ha sido el Programa PCES del Distrito Federal,  o en el caso de la vivienda, los subsidios del Programa “Esta es tu Casa” de la Conavi, el de Hipoteca Verde del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Programa NAMAS también de la Conavi, el  Programa Energía Cero para vivienda, así como programas de eficiencia energética en las edificaciones de la administración pública federal, entre otras.

Muchos de estos programas se han enfocado a las construcciones nuevas, que como inicio de una política nacional y sus programas es el primer paso, en donde se establecen criterios e indicadores de sustentabilidad para el diseño de edificios tanto residenciales como comerciales. En el caso de las construcciones existentes o edificaciones habitadas, representa un reto hacer una reconversión de las edificaciones hacia la sustentabilidad.

La diferencia entre aplicar tecnologías sustentables en nuevas construcciones a las existentes es que estas últimas representan un grado de dificultad mayor, ya que se trata de evaluar las condiciones en que fueron construidas, su nivel de deterioro y la reposición o sustitución de las nuevas tecnologías, en muchos de los casos no viables. Todo esto asociado a los costos que representa hacer esta reconversión, en donde también debe diseñarse un nuevo plan de mantenimiento, siendo más complicado en edificaciones de uso mixto de más de 3 niveles de edificación. 

Los edificios existentes, o construcciones existentes, es donde se debe trabajar con mayor interés, ya que, por ejemplo, en el caso de la vivienda, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI) en 2010 existían en México 35.6 millones de viviendas, de las cuales el 80.32% (28, 614, 991) correspondió a viviendas habitadas, el 5.65% a viviendas de uso temporal y el 14.03% a viviendas particulares deshabitadas.

Por otro lado, no hay cifras concretas sobre las edificaciones comerciales existentes y sus características; sin embargo, la Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía (CONUEE), a través de su Programa derivado del ‘Protocolo de actividades para la implementación de acciones de eficiencia energética en inmuebles, flotas vehiculares e instalaciones de la Administración Pública Federal para un mejor aprovechamiento de energía eléctrica y térmica, así como de combustibles’, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 30 de enero de 2009, ha registrado más de 1,782 edificaciones de distintos tipos en 671 inmuebles, con un área total construida cercana a los 6 millones de metros cuadrados. (“Evaluación de la Sustentabilidad Ambiental en la Construcción y Administración de Edificios en México, Ing. Odón de Buen Rodríguez, Instituto Nacional de Ecología y Cambio Climático, INECC).

La CONUEE,  junto con el INECC, aplicará a edificios públicos y privados la línea base de eficiencia en los últimos dos años, con base en el método utilizado por el programa Energy Star de Estados Unidos. Este sistema permite comparaciones de edificios del mismo tipo, ubicación y condiciones de operación, a partir de una muestra representativa de inmuebles ubicados en México. A través de este programa se fortalecerá la aplicación de las Normas Oficiales Mexicanas para la envolvente (NOM-020) e iluminación de edificios (NOM-007 y NOM-008, elaboradas por esta Comisión), ya que es creciente su importancia como consumidores de energía.

Es importante mencionar que la reconversión de un edificio existente puede ser más rentable que la construcción de una nueva instalación. Dado que los edificios consumen una cantidad significativa de energía y porque los edificios existentes representan el mayor segmento del entorno construido, es importante  considerar soluciones que permitan reducir el consumo de energía y su costo.  Por otro lado, la adaptación y modernización de un edificio debe diseñarse asegurando un desempeño de eficiencia energética, reduciendo costos de operación y mantenimiento, elementos que dan mayor valor al inmueble, así como ofreciendo un entorno saludable y confortable para las personas que usen o habiten el edificio. 

La mejora del diseño de renovaciones y modernizaciones de edificios existentes incluye las iniciativas de sustentabilidad que reducirán los costos de operación e impactos ambientales, y puede aumentar la adaptabilidad de construcción, durabilidad y resistencia.

Aun cuando ya existe el interés por parte del Gobierno federal, como de la industria, para promover la reconversión de edificios a través del reconocimiento de los beneficios de las nuevas tecnologías verdes, así como los beneficios de la sustentabilidad en el mejor aprovechamiento de los recursos, también es un tema que repercute en el mercado inmobiliario. Para ello, el desarrollo de estándares, normas e indicadores que aporten a la sustentabilidad ha sido importante, pero falta definir y reconocer por parte del gobierno la o las metodologías que permitan medir la eficiencia energética y la sustentabilidad, con el fin de realizar un verdadero programa de incentivos administrativos, fiscales y financieros.

Se deberá promover los programas de reconversión de edificios, recomendando a los propietarios de los mismos los pasos que deben considerarse para facilitar esta toma de decisión de una reconversión. Algunas acciones que contribuyen a  establecer un programa de edificaciones existentes, en donde debe haber un compromiso del gobierno, son las siguientes:

1. Diseño de una línea base de evaluación que permita calificar el desempeño ambiental de su edificio. Esto determinará la cantidad de energía y agua del consumo del  edificio y establecerá un punto de referencia, mediante la realización de una evaluación inicial de energía/agua de acuerdo a herramientas de calificación.  (Esta fase implica el desarrollo de normas e indicadores para promover su cumplimiento en los edificios. En algunos países ya se han incorporado a las reglamentaciones locales o códigos de construcción).

2. El Plan de Mejora: El plan establece cómo mejorar el rendimiento de su edificio (energía / agua / qué ahorros financieros son posibles), así como el tiempo  que se tardará en completar su modernización y ver un retorno de su inversión.

3. Llevar a cabo las obras de adaptación (obras de mejora para energía/agua): Implementar el Plan de Reconversión de acción para mejorar la eficiencia en el uso de energía/agua, y comunicar a sus usuarios los beneficios que obtendrán.

4. Revisar su progreso y seguimiento del Plan de Acción de reequipamiento.

5. Educar a los usuarios sobre el nuevo funcionamiento del edificio: brindar información a gerentes y contratistas sobre cómo optimizar la eficiencia operacional en curso.

6. Hacer una evaluación final y de mantenimiento: Evaluación posterior  a la construcción de las obras finales para cuantificar la magnitud de los ahorros, así como la vigilancia constante sobre la vida del edificio para asegurar que sigue funcionando de manera eficiente. 

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* El ONNCCE es una sociedad civil reconocida a nivel nacional dedicada al desarrollo de las actividades de normalización y certificación, que tiene como propósito contribuir a la mejora de la calidad de los productos, procesos, servicios y sistemas.