¿Dónde golpeará la Reforma Hacendaria a la construcción?

El Poder Ejecutivo federal ha presentado una propuesta hacendaria congruente con los compromisos enunciados en el documento denominado Pacto por México; muchas de las propuestas que se incluyen en las iniciativas por las que se reforman, adicionan y derogan disposiciones fiscales van encaminadas al incremento de recaudación y eliminación de ciertos tratamientos particulares contemplados en las diversas leyes tributarias.

Entre las propuestas se incluye la eliminación del Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU) y el Impuesto a los Depósitos en Efectivo (IDE) y de forma contrastante, el incremento de la tasa de impuesto al 32% en personas físicas y ciertos gravámenes adicionales a ciertos productos y servicios tales como los intereses derivados de la contratación de créditos hipotecarios y las bebidas saborizadas con azúcares añadidos.

De forma particular, la industria de la construcción y los negocios inmobiliarios pueden verse afectados por ciertas iniciativas concretas, a decir: la propuesta de eliminación de "deducción por costos estimados", de la "deducción inmediata de bienes de activo fijo del régimen de las Sociedades de Infraestructura y Bienes Raíces (SIBRAS), y de la deducción de terrenos en el ejercicio de adquisición".

Deducción de costos estimados
En términos generales, las disposiciones vigentes permiten que ciertas actividades de naturaleza inmobiliarias deduzcan, bajo ciertas reglas, erogaciones estimadas conforme se obtengan los ingresos (es decir, en la proporción que los ingresos del año representen del ingreso total y no conforme a que estas erogaciones realmente se devenguen o eroguen).

Este tratamiento diferenciado de deducir los costos estimados y no el costo de ventas resulta útil, ya que si bien puede resultar relativamente claro el momento en que se debe acumularse el ingreso, el costo de ventas regularmente no ha sido incurrido al momento de acumular el ingreso, e inclusive, al cierre del ejercicio, puede no anticiparse con exactitud a cuánto ascenderá dicho costo. Lo anterior genera discrepancias importantes entre los momentos de reconocimiento de ingreso y costo. 

En efecto, a partir del año 1984 la deducción estimada es un proceso válido y reconocido en las actividades de desarrolladores inmobiliarios, los fraccionadores de lotes, los prestadores del servicio turístico del sistema de tiempo compartido, así como para los constructores en contratos de obra inmueble o contribuyentes dedicados a la fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación (estos últimos incorporados al texto de ley a partir de 1997) que ha permitido "empatar" las deducciones  al reconocimiento de ingresos.

La propuesta del ejecutivo consiste en la derogación del artículo 36 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) que contiene la opción de deducir las erogaciones estimadas debido a que esta alternativa genera una asimetría, con su correspondiente diferimiento y consecuentemente disminución en la recaudación. Esto, en palabras de la exposición de motivos, genera inequidad, distorsiona la estructura del ISR.

Los recargos
En ausencia de la opción antes descrita, los contribuyentes podrían estar en una situación de acumulación de ingreso potencialmente sin costo, generando pagos de impuesto sobre la renta en la fase inicial del proyecto, momento crucial para desarrollar el proyecto.

Es importante señalar que actualmente la sanción en el caso de una estimación en exceso en un rango de 5% de las deducciones reales es la generación de recargos, ya que dichas erogaciones deberán verificarse de forma anual y al final de la vida del proyecto; la razón de estos mecanismos controla abusos o situaciones de diferimiento extremo.

La propuesta de eliminación de la deducción estimada parece desconocer la forma en que los contribuyentes mencionados estructuran sus negocios; en caso de proceder la iniciativa, se puede generar una descapitalización debido a que una buena parte de sus flujos iniciales, los cuales derivan principalmente de anticipos, preventas, pagos iniciales, etc., se destinarían al pago de impuestos ante la imposibilidad de estimar las deducciones que se incurrirán con los flujos percibidos.

El mecanismo actual permite estimar los costos del proyecto, así como las penalidades en el caso que el costo estimado "deducible" haya sido mayor al real, la exposición de motivos de la reforma no contiene una explicación fundada sobre la eliminación al sistema y forma parte de un grupo de iniciativas con tintes extremadamente recaudatorios que podría impactar negativamente al sector inmobiliario mexicano

Las Fibras
La eliminación de la deducción de costos estimados para desarrolladores inmobiliarios, así como de la deducción anticipada de terrenos, IVA a casas habitación, IVA a los intereses derivados de la contratación de créditos hipotecarios, entre otras iniciativas, afectará seriamente las finanzas del sector, cuya única excepción relevante de afectación se encuentra en las Fibras (Fideicomisos de Bienes Raíces ).

Un ejemplo relevante de la afectación lo encontramos en la prestación del servicio turístico de tiempo compartido, actividad que es desarrollada principalmente por empresas hoteleras para las cuales puede ser una porción relevante de sus ingresos; bajo la citada figura, las empresas reciben una parte de sus ingresos por la celebración de dichos contratos obligándose a prestar el servicio durante un largo periodo de tiempo; con la eliminación del tratamiento fiscal, las empresas se obligaran a pagar 30% del ingreso recibido, aun cuando las deducciones se vayan a generar en la vida del proyecto; esto es un claro ejemplo de la descapitalización que tendrán las empresas del sector, debido a que el ISR pagado en la parte inicial formará parte de los costos del proyecto, generando un efecto que será prácticamente imposible de revertir y que afectará seriamente el margen del proyecto.

Ciertamente es de reconocerse la intención del ejecutivo de permitir la aplicación continuada de esta opción a los contribuyentes que hasta el 31 de diciembre de 2013 venían aplicando este tratamiento, mediante la propuesta de un artículo noveno transitorio; no obstante, y dado que la elección se realiza por obra o inmueble y no por contribuyente, estos últimos se verán imposibilitados a obtener este tratamiento en proyectos posteriores en caso de que esta propuesta sea aprobada. Por lo anterior, es recomendable someter al análisis de los especialistas en la materia, las opciones existentes para mitigar impactos adversos.