El 30% de la tierra privada es irregular, señalan especialistas
El 30% de la tierra privada en el país es irregular, lo que dificulta a constructores la compra-venta de terrenos para desarrollos habitacionales, según cifras de Alter Consultores, especialistas en la resolución de conflictos agrarios.
Esta irregularidad ha incidido en la proliferación de despachos jurídicos focalizados en que se encargan de resolver múltiples causas que retrasan la construcción de un desarrollo. "Ese costo está entre 1.5 y 2% y se traspasa al comprador del inmueble", señaló Netzahualcóyotl Salvatierra López, director general de Cocoa Constructora.
Para Alter Consultores, los errores más comunes que comenten los desarrolladores se encuentran en la omisión de trámites obligatorios. Por ejemplo, la compra-venta de tierra sin formalizar ante notario público, la compra de predios intestados o la omisión de inscribir la obra en el Registro Público de la Propiedad.
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Hay quienes, incluso, construyen sin identificar el régimen de propiedad de la tierra, sea social, privada, o federal. Tampoco verifican si los predios fueron adquiridos legalmente o si se efectúo el pago de las tierras y otros bienes o cultivos a los sujetos afectados. Otros inician la obra sin haber obtenido el total de los permisos y autorizaciones de las autoridades competentes.
Riesgo intrínseco
La omisión de alguna de estas variables lleva tiempo, que puede estar entre seis meses y un año. "Existe un alto riesgo… y el ejidatario está en aptitud de demandar la restitución de sus tierras, la desocupación y en su caso la demolición de la construcción", dijo Julio A. Virgen Camaño, director general de Alter Consultores.
En contraste, expuso el experto, ha dejado de ser complicado adquirir tierras ejidales y han disminuido los problemas con los campesinos, en particular cuando la adquisición de la tierra se realiza conforme a lo estipulado en la Ley Agraria.
Virgen Cataño expuso que el Art. 75 de esta Ley prevé la constitución de sociedades mercantiles o civiles en las que el ejido interviene como socio aportando la tierra que legalmente le corresponde, y el inversionista aporta el capital para el desarrollo del proyecto sea inmobiliario, eco-turístico o agro-industrial.
En la actualidad, precisó el directivo, la propiedad ejidal en el país está debidamente regularizada, es decir los núcleos agrarios cuentan con documentación oficial actualizada y planos en donde se reflejan las medidas y colindancias de los predios. Además, están debidamente inscritos tanto en el Registro Agrario Nacional, como en los Registros Públicos de la Propiedad de cada entidad federativa.
Abogados en casa
Virgen Cataño recomienda a los desarrolladores contar con un área especializada en diagnóstico de factibilidad de construcción o contratar servicios externos. El estudio, agregó, deberá incluir la pre-estructuración legal y financiera del proyecto, estudios de factibilidad y conceptual y análisis de riesgos.
El 52% de la tierra en México sigue siendo propiedad ejidal, el 42% privada y el resto del Estado, lo que significa que aún se pude comprar tierra para desarrollar, según el Registro Agrario Nacional.
Existen en el país 31,859 núcleos agrarios, de ellos 29,509 son ejidos y 2,350 son comunidades, según cifras del Registro Agrario Nacional (RAN).
