Mitigación, la captura de plusvalía que entró a la Constitución CDMX
La compensación para mitigar impactos de obras de desarrollos inmobiliarios es la modalidad de captación de plusvalía que finalmente quedó plasmada en la Constitución de la Ciudad de México, cuya redacción total quedó aprobada la madrugada de este martes.
La Asamblea de Constituyentes dejó para último momento la discusión de tres numerales pendientes del Artículo 21 -sobre Ordenamiento Territorial-, apartado C.
Respecto al numeral 7, inciso d), la redacción quedó finalmente como sigue:
"La ley regulará la obligación de los propietarios de desarrollos inmobiliarios de pagar una compensación monetaria para mitigar el impacto urbano y ambiental, a fin de contribuir al desarrollo y mejoramiento del equipo urbano, la infraestructura vial e hidráulica y el espacio público. La ley establecerá las fórmulas y criterios para la aplicación de dichos ingresos en las zonas de influencia o de afectación, en condiciones de equidad, transparencia y rendición de cuentas."
El planteamiento original de la captación de plusvalía en la Constitución de la Ciudad de México causó polémica el año pasado, cuando algunos expertos, asambleístas y la opinión pública acusaron que dada su redacción se podía prestar a un cobro a propietarios de viviendas, el cual se constituiría en una doble tributación, luego del predial, e incluso en una confiscación de la plusvalía misma.
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El Constituyente eliminó el texto primario luego que el jefe de Gobierno de la Ciudad de México, Miguel Ángel Mancera, pidiera armonizar el Artículo 21 con la redacción de acuerdo a la Constitución federal y a la Ley General de Asentamientos Humanos.
La polémica redacción original
"Los incrementos en el valor del suelo derivados de la inversión y los servicios públicos y de los cambios en el uso del suelo, son parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley establecerá los instrumentos para su recuperación, considerando: a) La distribución equitativa de las cargas y beneficios que impogan el ordenamiento territorial; b) Su aplicación equitativa en beneficio de la población de menores ingresos; c) Facilitar el acceso al suelo y el mejoramiento del hábitat y la vivienda social."
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La captación de plusvalía es utilizada en las ciudades para impulsar un desarrollo urbano equilibrado y el impuesto predial es la modalidad más conocida.
Sin embargo, existen otros dos esquemas: contribuciones, que consisten en la distribución del costo de una obra de mejoramiento entre los beneficiarios de la misma, y regulaciones, que son acuerdos entre autoridades y empresarios para retribuir los beneficios obtenidos por el permiso para crear un desarrollo.
La confiscacion no forma parte de los actuales esquemas de captación de plusvalías, así como tampoco el cobro directo a particulares, aclaró hace unas semanas a Obrasweb.mx, el director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad del World Resources Institute, Jorge Macías.
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"Hay una diversidad gigantesca de mecanismos (de captura de plusvalor). Ahorita en la Ciudad de México ya existen, se llaman contribuciones por mitigación. Lo que estaba haciendo la propuesta constitucional era darle sustento para transparentarlo, porque ahorita es completamente opaco y arbitrario", dijo también en su momento a Obrasweb.mx, el experto en urbanismo Andrés Lajous.
Quedan fuera grávamenes a propiedad ociosa
Los otros dos numerales discutidos fueron el 4 y el 9. Respecto al numeral 4, se determinó que "el desarrollo de obras, proyectos urbanos públicos o privados, privilegiará el interés público.
"Las autoridades competentes de la Ciudad de México establecerán en sus programas y políticas, mecanismos para mitigar sus impactos, así como para minimizar las afectaciones sociales y económicas sobre residentes y actividades, y a las urbanas, ambientales, a la movilidad, al patrimonio cultural y natural y a los bienes comunes y públicos".
El numeral 9, referente a grávamentes a la propiedad inmobiliaria ociosa, quedó fuera por no lograrse un acuerdo.
Éste señalaba: "La ley determinará los mecanismos para incrementar la oferta y disponibilidad de inmuebles aptos para el desarrollo urbano y la vivienda, así como los gravámenes a la propiedad inmobiliaria ociosa. Quedan prohibidas las prácticas de segregación social en el desarrollo o gestión urbana".
El espinoso tema en la Ley de Vivienda
La polémica sobre el tema del cobro de plusvalía a dueños de vivienda, también alcanzó a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, donde la redacción original del artículo 94 fue igualmente señalada como un intento de crear un nuevo impuesto.
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Pese a que la Asamblea Legislativa del Distrito Federal modificó el texto, expertos insisten en que la versión final sigue siendo opaca e implica un pago que de no ser reglamentado en una ley secundaria puede derivar en un impuesto injusto directo a propietarios.
Redacción final Artículo 94
"El Gobierno de la Ciudad de México destinará los recursos recabados por concepto de mejoras, medidas de mitigación e incrementos a la densidad por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y en general al entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo."
