Plusvalía en CDMX: borran término, pero la ley aún implica un pago

El término 'captación de plusvalías' salió como tal de Ley de Vivienda de la Ciudad de México, incluso el planteamiento del tema en la Constitución local también fue eliminado, pero la versión final de la legislación aún implica un pago, el cual, de no ser reglamentado en una ley secundaria puede derivar en un impuesto injusto a propietarios, aunque la mayor posibilidad es que quede en letra muerta, dicen expertos en el tema.

La captación de plusvalías, polémica durante las últimas semanas en la capital del país, es un mecanismo que ya existe y se utiliza en ciudades de todo el mundo -incluidas la mexicanas- para captar recursos que impulsen un desarrollo urbano equilibrado.

El impuesto predial es la modalidad de captación más conocida. Sin embargo, existen otras muy utilizadas como las contribuciones por mejoras y los convenios urbanísticos. En ambos casos, son mecanismos dirigidos al sector inmobiliario y no a los propietarios de inmuebles.

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La redacción cambia, el espíritu no

La redacción original del Artículo 94 de la Ley de Vivienda se refería a la generación e implementación de mecanismos para la captación de plusvalías con el objetivo de reunir recursos que se destinarían al interés común en términos de desarrollo urbano.

Esto causó alarma en la opinión pública, que acusó que se intentaba crear un impuesto a la plusvalía de inmuebles o incluso una confiscación.

Ante esos señalamientos, la redacción fue modificada y la versión final eliminó las palabras "captación de plusvalías" y en su lugar se mencionan ahora "mejoras, medidas de mitigación e incrementos a la densidad" realizados por desarrolladoras.

También desapareció la idea de "generar e implementar" mecanismos para la captación y fue sustituida por "recabar recursos".

No obstante, el espíritu de la captación de plusvalías se mantiene en el texto final aprobado y por ello los expertos han señalado que esta parte de la Ley de Vivienda tiene huecos importantes, ya que no aclara de qué manera se calcularán los cobros, cómo se realizarán, cuáles serán las dependencias responsables de ejecutarlos y los esquemas de transparencia.

Redacción original Artículo 94	Redacción final Artículo 94
"El Gobierno de la Ciudad de México deberá generar e implementar mecanismos para la captación de plusvalías generadas por las acciones urbanísticas. Esta captación se destinará a la defensa y fomento del interés común, a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano."	"El Gobierno de la Ciudad de México destinará los recursos recabados por concepto de mejoras, medidas de mitigación e incrementos a la densidad por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y en general al entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo."

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En espera de la reglamentación

"El problema es cómo va a calcularse la plusvalía. Si queda demasiado al aire, entonces sí existe el riesgo de que se convierta en un impuesto injusto para la población. Lo deseable hubiera sido que en esta Ley de Vivienda se establecieran estos parámetros", dice la catedrática del departamento de Derecho de la Universidad Iberoamericana, Loretta Ortiz Ahlf en entrevista con Obrasweb.mx.

Uno de los pasos que debe darse tras la aprobación de la legislación, es crear un reglamento donde se especifiquen los mecanismos para hacerla efectiva y esto es responsabilidad del Gobierno de la Ciudad de México, explica Ortiz Ahlf. 

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Sin embargo, la especialista no cree que el jefe de gobierno, Miguel Ángel Mancera, impulse la ley secundaria, debido a la polémica en que se ha visto envuelta la propuesta.

La creación de un reglamento donde se especifiquen los mecanismos de instrumentación es importante porque cada ley es interpretable, de acuerdo con el director del departamento de Arquitectura y Diseño Industrial del Tecnológico de Monterrey, Campus Ciudad de México, Miguel Ángel Tellez. 

"Toda redacción tiene diferentes formas de interpretación. Curiosamente, y aunque muchos dicen que no, la realidad es que cada actor de la ciudad interpreta lo que se redacta a su conveniencia. Yo creo que lo que hace faltas es establecer los mecanismos claros y puntuales para entender lo que se está diciendo", subraya.

Para el especialista en arquitectura, los mecanismos deben coordinarse con el proyecto de ciudad, que hasta el momento tampoco está muy claro. 

Y falta también el Código Fiscal 

Tanto la especialista de la Universidad Iberoamericana como el director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad del World Resources Institute (WRI) México, Jorge Macías, señalan además que por ser una nueva recaudación, ésta debe pasar por el Código Fiscal.

"Todavía no pasamos al Código Fiscal, donde se deben especificar los mecanismos a través de los cuales operará esta contribución. Aún no está la constribución por mejoras, tampoco sabemos si habrá nuevos mecanismos", resalta Macías. 

Para Ortiz Ahlf, en la Ley de Vivienda debió haber quedado perfectamente definida la plusvalía -aun si la palabra no se utilizara en la redacción-, así como los montos y formas de cobro. La falta de definición puede ser causa de impugnación, explica la especialista en derecho y exdiputada.

Tema aparte, pero igualmente importante es la transparencia en el ejercicio de los recursos obtenidos. "Existe un problema de confianza en las autoridades", asegura el directivo de WRI México. 

¿Y la Constitución?

El tema del captación de plusvalías también fue incluido en una primera versión del párrafo 7, Apartado C, del Artículo 21 de la Constitución Política de la Ciudad de México. Planteaba dos opciones:

Opción 1

Opción 2

"Los incrementos en el valor del suelo derivados de la inversión y los servicios públicos y de los cambios en el uso del suelo, son parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley establecerá los instrumentos para su recuperación, considerando: a) La distribución equitativa de las cargas y beneficios que impogan el ordenamiento territorial; b) Su aplicación equitativa en beneficio de la población de menores ingresos; c) Facilitar el acceso al suelo y el mejoramiento del hábitat y la vivienda social."

Eliminar este punto y referirlo al artículo 26.

También aquí hubo polémica. Algunos empresarios denunciaron una intención de crear un segundo impuesto sobre los inmuebles, luego del predial; incluso señalaron que la norma representaba un atentado contra la propiedad privada, dado que se planteaba que las plusvalías eran parte de la "riqueza pública de la ciudad".

Ante ello, Miguel Ángel Mancera solicitó a la Asamblea Constituyente armonizar el texto con la Ley General de Asentamientos Humanos y la Constitución federal.

En la última versión propuesta, presentada el 13 de enero pasado por la Comisión de Desarrollo Sostenible y Planeación Democrática de la Constituyente, desapareció ese texto.

Además se puso bajo reserva el párrafo 8, Apartado C, que habla sobre los mecanismos de mitigación a los que estarán obligados los desarrolladores, por lo que será remitido a la Mesa de Consulta para ser analizado y aprobado:

"Los desarrollos inmobiliarios en la ciudad estarán obligados a la compensación y mitigación de impactos urbanos y ambientales, y a contribuir a mejorar el equipamiento, infraestructura y espacio público de la ciudad, especialmente en sus zonas de influencia. La ley establecerá los mecanismos administrativos, regulatorios y fiscales para ello, bajo un esquema de transparencia, rendición de cuentas y escrutinio público".