Este artículo fue publicado originalmente en la edición de octubre de 2023 de Expansión Inmobiliario.
El peso mexicano se ha apreciado cerca de 13% respecto al dólar este año y, para el sector de la construcción, al impacto positivo del comportamiento del tipo de cambio se suman factores como una reducción en el precio de los insumos a nivel internacional y una alta demanda de proyectos públicos y privados.
En términos generales, la apreciación del peso respecto al dólar ha sido impulsada por los diferenciales de las tasas de interés entre la del Banco de México (Banxico) y de la Reserva Federal (Fed, por sus siglas en inglés), además del crecimiento de las remesas, del flujo de inversión al país y los sólidos datos que ha mostrado la economía de Estados Unidos, que alejan cada vez más la previsión de una desaceleración este año.
Pero el efecto no es homogéneo. Las empresas nacionales y extranjeras que tienen una mayor exposición al extranjero se han visto afectadas por la fortaleza del peso.
Estos impactos se reflejan en los resultados financieros del primer semestre de Grupo Cementos Chihuahua (GCC) y Cemex en 2023, empresas mexicanas internacionales que generan más de 50% de sus ingresos en dólares, reportaron un incremento de 15.4% y 11%, respectivamente; sin embargo, si se agrega el efecto de la apreciación del peso, estas ventas se ven impactadas negativamente y representan para GCC un alza de solo 3.3% y para Cemex una disminución de 0.6%.
Los especialistas del sector aseguran que estos resultados han sido compensados por un mejor control administrativo, una estrategia de disminución de apalancamiento que han seguido las empresas del sector a raíz del aumento de las tasas de interés y una reducción en los costos por la disminución de las materias primas a nivel internacional.
“Su enfoque en la optimización de costos, la estrategia de precios y las mejoras de eficiencia demostró ser efectivo, y las perspectivas son prometedoras para el futuro. Los volúmenes todavía se muestran deprimidos por la menor demanda en la mayoría de sus regiones. Sin embargo, el impacto positivo de los precios ha sido más significativo que la caída en volúmenes, impulsando los resultados generales de Cemex”, indica José María de las Rivas, analista de Intercam.
Pero el tipo de cambio parece tener más impactos positivos que negativos en la mayor parte de las empresas constructoras e inmobiliarias del país. Según datos de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), del total de insumos que utiliza el sector, 60% se importa y, de ese porcentaje, el 50% proviene de Estados Unidos. Otro dato relevante es que el monto de importación de los metales industriales equivale a un total de 8,800 millones de dólares, y el valor incrementa si se considera que se comercializan aparatos y equipos a gran escala para el sector, de instalación eléctrica y algunos otros productos que son de consumo final.
Aunque, hay que tener en cuenta que la mayoría de los negocios de construcción pactan sus precios de materias primas en dólares, por lo que si un proyecto tarda hasta cinco años en construirse, se necesitará un flujo constante de insumos y estos precios están fijados desde el inicio.
Sin embargo, los proyectos al término de su construcción pueden abaratarse o encarecerse; por ejemplo, si un proyecto fue pactado en 2020 cuando el tipo de cambio alcanzaba hasta los 24 pesos, ahora que se encuentra en niveles de entre 16 y 17 pesos, el precio final de la vivienda, obra e infraestructura resulta más barata de lo que se estimó al principio; por otro lado, si se tuviera un tipo de cambio por arriba de los 24 pesos, la obra al final saldría más cara por la fijación de precios.
En segmentos como el de la construcción de bienes raíces productivas e industriales, tienen un blindaje orgánico sobre la fluctuación del tipo de cambio, ya que muchas veces este tipo de negocios manejan precios de compra y venta en dólares, por lo que no tienen que ajustar su precio a los movimientos del peso.
David Camposeco, director de Asset Allocation de Principal México, señala que una parte importante de los costos del sector inmobiliario sí que depende de los mercados internacionales, en particular del precio del concreto, varilla y acero, por lo que de apreciarse la moneda mexicana puede existir una ganancia en márgenes, sobre todo en obras grandes.
“Cuando el peso se aprecia, el margen de las constructoras mejora, y cuando el precio (de la construcción final) se deprecia, el margen empeora. De hecho, en 2017, cuando el peso se depreció duro, algunas de las empresas vivienderas de aquella época sí estaban muy preocupadas. Esto porque se les apretaron muy feo los márgenes. Y por la dinámica de cómo funciona el sector de construcción, era muy difícil hacer esta transmisión del precio al consumidor final, y eso les apretaba mucho la rentabilidad”, explica Camposeco.
A esta situación, hay que sumar que a agosto de 2023, los precios de los metales industriales que más habían disminuido en el mercado de futuros de Chicago eran el aluminio, que registraba una caída de 8.2%; el hierro, que caía 4.3%, mientras que los futuros del cobre bajaban 1.46%. Por otro lado, el acero apuntaba un crecimiento de 7.8%.
En términos generales, para algunas constructoras la apreciación del peso junto a una caída de precio en dólares de los insumos se traduce en una reducción en sus costos, ya que adquieren los productos más baratos en moneda estadounidense aunque estas empresas generen ingresos en pesos.
La perspectiva para los precios de los metales industriales apuntan a que podrían tener una reducción más en lo que resta del año, sobre todo si los indicadores de consumo manufacturero y de construcción por parte de China y Estados Unidos empiezan a mostrar desaceleración o inclusive contracciones, de acuerdo a un reporte de Focus Economics.
Otra parte muy importante en el que la apreciación del peso se hace presente es en el tema del apalancamiento de las empresas de la construcción, ya que en México prácticamente el 100% de las empresas del sector hacen sus operaciones a través del crédito.
“Casi nadie (del sector construcción e inmobiliario) inicia un proyecto con dinero propio, por cuestiones operativas y financieras. Normalmente estos créditos están referenciados en dólares, lo que hace que su deuda se abarate, ya que no es lo mismo deber en dólares a un nivel de 20 pesos que a 17 pesos”, dice Rafael Vargas, director comercial de Kupfer Tax Services.
El sector de la construcción apenas utiliza las coberturas cambiarias o de divisas, instrumentos financieros que se encuentran en el mercado de valores, una herramienta que permite a los inversores o a las empresas internacionalizadas protegerse de la volatilidad de una moneda. Para ello, se efectúa una operación a futuro, fijando en el presente el precio futuro de la divisa. Su objetivo es garantizar la adquisición de una moneda a una tarifa acordada previamente. De esta manera, aunque el tipo de cambio suba, el comprador no se verá afectado.
Sin embargo, los especialistas del sector coinciden en que por la naturaleza de las inversiones de mediano y largo plazo de la mayoría de las empresas del sector constructor no es posible tener este tipo de instrumentos, ya que no permite la liquidez necesaria para sus proyectos productivos. Francisco Solares, presidente nacional de la CMIC, explica que al sector le resulta más caro absorber una cobertura que asimilar el incremento que se presente en el tipo de cambio.
“Ahora (respecto a los efectos de la pandemia) los costos están bajando en dólares, hay una mayor certidumbre tanto de los consumidores como de los productores y muchas otras métricas están en sus niveles prepandemia, entonces ya sabemos que hay una recuperación”, dice Camposeco. “¿Qué hay en contra? Las tasas de interés, pero la mayoría de los analistas creemos que eventualmente las tasas bajarán en cerca de 18 meses. Por la forma en la que el sector piensa sus proyectos en el mediano y largo plazo, para ese entonces muy probablemente las tasas de interés ya estén bajando”.
El sector construcción ve una luz al final del túnel luego de años en que los proyectos estaban en pausa y la construcción en general estaba en una etapa de crisis. A consideración de los analistas y especialistas consultados, los retos que vendrían en la inversión pública y privada estarían ligados al nearshoring, que ha acelerado la demanda servicios de urbanización como construir calles, infraestructura eléctrica, agua, riego y saneamiento, que son previos a la edificación de grandes naves industriales que se van a dar en los próximos años, por lo que la perspectiva es favorable.
