La falta de activos en operación, un obstáculo para la Fibra del Tren Maya
CIUDAD DE MÉXICO. El Gobierno federal busca impulsar el proyecto del Tren Maya con un plan que tenga una inversión similar al del ya cancelado aeropuerto en Texcoco: como no será posible únicamente con recursos fiscales, el gobierno recurrirá al apoyo de privados, entre ellos, inversionistas inmobiliarios a través de una Fibra (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces).
El plan para el tren es que en cada estación del tren se construyan "mini malls", los cuales se pretende que sean operados por privados. El Gobierno ha pensado en un esquema de financiamiento como el que existe en el mercado con las Fibras.
Aunque el esquema es atractivo según varios expertos del sector, después de la cancelación de la Fibra E del Nuevo Aeropuerto Internacional de México (NAIM), el gobierno deberá ofrecerles a los inversionistas mayores garantías y pagar por un mayor riesgo.
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Rogelio Jiménez Pons, titular del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), y Adolfo González Olhovich, director general de TMSourcing, firma que estructurará la Fibra, han detallado que el vehículo de financiamiento se utilizará para solventar 15 subcentros urbanos, que pueden ser tanto estaciones cercanas, como otros proyectos inmobiliarios.
Un proyecto que aún no opera ni está estabilizado
Armando Rodríguez, analista de Signum Research, explica que la principal finalidad de una Fibra es el arrendamiento y la generación de flujos estables, por esta vía, para los inversionistas. Así, el instrumento genera rendimientos por la plusvalía y por el arrendamiento.
En el caso del aeropuerto de Texcoco -donde se armó una Fibra E, instrumento que se enfoca solo en infraestructura- tenía flujos garantizados con un activo estable: el actual aeropuerto capitalino. Pero este no es el caso del Tren Maya, que aún no está en operación ni estabilizado, un requisito indispensable para cualquier Fibra.
Gonzalo Robina, director general adjunto de la empresa Fibra Uno, explica que aún es muy pronto para estructurar una Fibra inmobiliaria para el proyecto ferroviario que se construirá en el sureste mexicano.
"Primero tiene que ser el huevo, luego la gallina y luego hacemos el caldo. Ahorita no tenemos ni huevo ni gallina. Cualquier proyecto es financiable a través de una estructura de Fibra, una vez consolidado y generando flujos, porque si no, sería otro tipo de instrumento", dijo el directivo.
Garantías de que el proyecto sí existirá
La clave para generar certeza entre inversionistas potencialmente interesados en la Fibra del Tren Maya, es que el gobierno federal defina la extensión y el potencial del proyecto, como su capacidad esperada inicial y final, entre otros rubros, así como el impacto ambiental que puede incidir en su construcción.
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Pero para la empresa Fibra Uno, esto no será suficiente, pues sin activos generando flujos, los desarrolladores buscarán también más garantías y un mayor pago de riesgo. "Entre más certeza tengas de que ese activo existe o va a existir, eso es más financiable. Ahora hay solo una idea de lo que serán el Tren y sus desarrollos”, señala Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas de Fibra Uno.
Fibra Uno tiene un centro comercial anclado a una terminal de autobuses en Tuxtla Gutiérrez, Chiapas, donde el gobierno les brindó la tierra a cambio del desarrollo del centro comercial y de la central. Pero González Robina afirma que replicar este modelo de negocio en medio de la selva, es complicado.
