De los sismos a la gentrificación: la transformación de la Roma y Condesa
Los terremotos del 19 de septiembre de 1985 y 2017 sacudieron a la capital con fuerza distinta, pero ambos marcaron estas dos colonias céntricas, primero el éxodo, después el encarecimiento.
Las colonias Roma, Condesa y Del Valle fueron de las más dañadas de la capital del país el 19 de septiembre de 2017.(Adolfo Vladimir)
Diana Zavala
Un jalón desde el subsuelo alertó a los habitantes de la Ciudad de México en segundos: algo no estaba bien. Los saltos de la tierra vinieron acompañados del crujido de las paredes, el estallido de los cristales y las salidas tambaleantes hacia la calle.
El 19 de septiembre de 2017 —la misma fecha en la que, 32 años antes, otro gran sismo marcó a la capital— un terremoto de 7.1 grados volvió a sacudir a la ciudad, así como a Puebla, Morelos y Oaxaca.
En colonias como Roma y Condesa, nubes de polvo marcaron colapsos y daños en decenas de inmuebles. Afuera, vecinos permanecían expectantes, sin saber qué vendría después.
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En los días siguientes, especialistas discutieron si esa salida temporal de familias presagiaba para la alcaldía Cuauhtémoc un futuro similar al de 1985, cuando la zona se vació, o si solo sería un paréntesis que más tarde abriría un ciclo de reactivación. Ocho años después, el desenlace muestra el segundo panorama.
Ahora, las calles se recorren entre turistas que saturan las banquetas todos los días. Restaurantes Michelin, tiendas de ropa de renombre internacional y viviendas de lujo caracterizan a la zona. Aunque, al poner atención, aún hay edificios que no han sido rehabilitados después del último terremoto, aunque su huella ya casi se borra.
La zona es uno de los corredores más atractivos de la CDMX.(Diana Zavala)
Un corredor con cimientos firmes
En 2017, por lo menos 50 edificios colapsaron en la Ciudad de México. Las revisiones técnicas señalaron elementos comunes en varios colapsos de Roma y Condesa, característica por inmuebles del siglo anterior: edificios en esquina, plantas bajas débiles destinadas a estacionamientos y variaciones en la calidad de materiales por nivel, detalla María Bustamante Harfush, presidenta de FundarqMX.
La zona quedó profundamente dañada, con edificios hechos polvo y fachadas cuarteadas.
Se esperaba que en las colonias se viviera un éxodo, como en 1985. (Diego Simón Sánchez)
No obstante, para entonces las colonias ya funcionaban como un corredor inmobiliario consolidado. Se encontraba en un ciclo de precios y demanda alcista, con inventarios visibles en portales y picos de búsquedas en zonas específicas, de acuerdo con Leonardo Tejeda, CIO de Homepty, plataforma dedicada a los bienes raíces.
En 2015, el precio en la colonia Condesa se colocaba en 45,000 pesos por metro cuadrado, en promedio, y en 2017 en poco más de 55,000; en la Roma la venta subió de 35,000 a 48,000 en el mismo periodo, de acuerdo con datos de Propiedades.com.
La razón de su atractivo es que el corredor contaba con una mezcla de edificios nuevos y antiguos, con oferta comercial y cultural consolidada. De acuerdo con María Bustamante Harfush, la zona ya estaba sólida en términos urbanos, con vida de barrio e interés sostenido por su localización.
La inesperada consecuencia
En los primeros momentos tras el sismo se pensó que esta estructura inmobiliaria también temblaría. Expertos anticiparon un escenario parecido al de 1985: desplomes de precios y salida masiva. Pero para Leonardo Tejeda, el contexto urbano, la demanda y la magnitud de los terremotos no eran equiparables.
Inversionistas voltearon a ver a la zona en espera de caída de precios por los daños tras el temblor.(Diego Simón Sánchez)
El mercado residencial registró tres momentos: una fase inmediata con parálisis, un reacomodo con ajustes puntuales y, después, la consolidación de colonias “ganadoras”.
Aunque en un primer momento las rentas cayeron y las ventas se estancaron, la pausa no duró mucho. Incluso el interés de quienes habían tenido deseos de vivir ahí antes y de inversionistas incrementó. Con la espera de una caída de los precios y salidas de personas, la zona se volvió nuevamente en una zona codiciada.
Las búsquedas se triplicaron o hasta se quintuplicaron, en particular la zona Condesa".
Leonardo Tejeda, CIO de Homepty.
“No había pasado una semana y ya había ofertas por edificios cuarteados”, señala María Bustamante Harfush, también presidenta del Colegio de Cronistas de la Ciudad de México.
En 2019, el valor por metro cuadrado en la colonia Condesa ya superaba los 62,000 pesos, mientras que en la Roma se posicionó en 50,000 pesos el metro cuadrado. Hoy, las colonias tienen un valor de vivienda de 76,000 y 75,600 pesos, respectivamente.
El corredor es de las zonas más caras de la capital del país.(Diana Zavala)
Los especialistas consultados describen al 19S como un acelerador de procesos ya activos en zonas céntricas. “El sismo de 2017 no generó un ajuste de precios a la baja de manera estructural, sino todo lo contrario”, explica Leonardo Tejeda.
El despoblamiento no se repitió porque la gente difícilmente iba a querer deshacerse de una propiedad, y más si se está en una zona con mucha demanda en la ciudad".
Claudio Nieto, urbanista.
No obstante, el sismo provocó que este encarecimiento no se concentrara solo en estas zonas. De acuerdo con el especialista Leonardo Tejeda, quien dio seguimiento al sector inmobiliario tras el sismo, a pesar de que en la alcaldía Benito Juárez también hubo edificios dañados, fue refugio de quienes temieron a la Cuauhtémoc.
“En el post 2017, Portales, Escandón y Del Valle mostraron una recuperación inmediata por la gente que buscaba seguridad estructural. Por ejemplo, en Portales los departamentos han mostrado un incremento de 18% y las casas de 42% (desde el sismo)”, precisa Tejeda.
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El blindaje contra los sismos
La gentrificación, el crecimiento turístico y el aumento de precios no se detuvieron con el temblor de 2017, incluso, pareciera que éstos fenómenos se aceleraron.
“Es un fenómeno muy curioso, pues aunque la gente sabe que siempre hay cierto riesgo por vivir en esas zonas, lo ignora, ya sea consciente o inconscientemente, porque es una zona muy deseable para vivir, porque tiene espacio público, tiene equipamiento, tiene muchos comercios”, observa el urbanista Claudio Nieto.
La revitalización urbana en la Roma y Condesa fue rápida.(Victoria Valtierra Ruvalcaba)
El especialista subraya que la recuperación fue inusualmente rápida en comparación con otros puntos de la ciudad. En sus análisis, la presión inmobiliaria y el interés político empujaron a que la zona se reactivara en meses: inversionistas y autoridades vieron conveniente mantener el corredor activo y canalizaron apoyos y colaboraciones que aceleraron las obras. Esta combinación de factores operó como un blindaje adicional frente al riesgo.
El urbanista advierte, sin embargo, que ese blindaje no vino sin efectos sociales. Tras el 19S “la gentrificación se volvió evidente”, los precios subieron y muchas familias que no podían costear las nuevas rentas o reconstrucciones tuvieron que salir.
Para el experto, esa exclusión estuvo vinculada a la ausencia de instrumentos de planeación urbana actualizados, como el VAU (Valor Actualizado de Uso de Suelo), que nunca se aplicaron de manera efectiva.
De acuerdo con datos de Market Data México, en la Condesa se calcula que los ingresos anuales de los hogares totales existentes en la colonia, ascienden a 1,300 millones de pesos, mientras que en la Roma la cifra crece a 3,100. Son precisamente estas características las que funcionan como ancla.
La zona es valorizada por su aporte económico a la capital.(Diana Zavala)
“La gran plusvalía de una propiedad es su ubicación”, sostiene Leonardo Tejeda al señalar que la centralidad, el transporte y los parques son factores que sostienen la demanda. Bustamante coincide en ese punto: “siguen siendo excelentes ubicaciones céntricas”.
1985: el otro punto de quiebre
Esa no fue la primera vez que la zona se convirtió en un sitio de desastre. El impacto de 1985 en Roma y Condesa fue inmediato. Edificios de departamentos, muchos de ellos construidos en el periodo de expansión de mediados del siglo XX, sufrieron daños estructurales severos.
El costo económico para toda la Ciudad de México se estimó en 11,400 millones de dólares y el impacto social alcanzó a 250,000 personas sin hogar y a 900,000 con viviendas dañadas, de acuerdo con una publicación del G20 y el Banco Mundial. Los seguros cubrieron 10% de las pérdidas en construcciones; el resto recayó en recursos públicos y apoyos externos.
El terremoto de 1985 fue mucho más grave que el de 2017.(Daniel Aguilar/REUTERS)
La respuesta financiera incluyó créditos del Banco Interamericano de Desarrollo por 508 millones de dólares y un financiamiento de emergencia del Fondo Monetario Internacional por casi 300 millones. Además, programas de vivienda y apoyos a comercios movilizaron recursos internos.
Gran parte de los colapsos se concentraron en colonias céntricas como Roma, Condesa y Centro, donde los inmuebles levantados sobre suelos blandos fueron especialmente vulnerables.
La destrucción de la capital ocasionó el éxodo de personas de colonias dañadas.(Daniel Aguilar/REUTERS)
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Pero en esta ocasión, la magnitud de la destrucción derivó en un éxodo. Miles de familias abandonaron departamentos dañados o inseguros y se desplazaron hacia colonias periféricas o más nuevas, lo que desembocó en que muchas viviendas en las zonas céntricas quedaron vacías.
Esto abrió paso a un periodo de devaluación inmobiliaria y de abandono urbano en estos barrios. Ese despoblamiento tuvo un efecto en cadena: comercios cerraron, predios permanecieron baldíos durante años y las colonias perdieron parte de su carácter residencial tradicional, cuenta María Bustamante Harfush.
Colonias como la Roma y Condesa quedaron vacías tras el terremoto.(Miguel Solis/REUTERS)
Los corredores inmobiliarios de la ciudad se reconfiguraron a partir de entonces, con el traslado de oficinas hacia zonas como Paseo de la Reforma, Santa Fe y Bosques de las Lomas. Roma y Condesa no recuperaron de inmediato su dinamismo y tardaron más de una década en mostrar signos de revitalización.
Bustamante recuerda que, tras el sismo de 1985, estas colonias quedaron marcadas por la fragilidad de muchas construcciones, lo que derivó en reformas al reglamento y en un largo ciclo de abandono.
Ese vacío atrajo a artistas y jóvenes que aprovecharon los espacios amplios y las rentas bajas, dando inicio a una transformación paulatina que décadas después se convirtió en gentrificación.
En 2017 hubo una pausa en las ventas y rentas de vivienda, pero no una caída en los precios.(Victoria Valtierra Ruvalcaba)
La vuelta del interés inmobiliario en la Roma-Condesa se dio hacia el año 2000, en paralelo con la moda de vivir en colonias céntricas y el boom de servicios y comercios de autor, de acuerdo con Claudio Nieto.
Leonardo Tejeda agrega que con el incremento del tránsito, estas zonas cercanas a los centros de trabajo se valorizaron más y fue cuando la industria privada pescó el anzuelo de la zona.
La zona se mantiene atractiva, a pesar del riesgo sísmico.(Victoria Valtierra Ruvalcaba)
Memoria sísmica, demanda y gentrificación
La memoria del riesgo aparece en las búsquedas y en los requisitos de compra: más solicitudes de información estructural, énfasis en métodos de construcción y medidas de seguridad.
Los portales registraron esa sensibilidad en 2017 y los meses siguientes, indica María Bustamante Harfusch.
Aun con esa cautela, el corredor Roma–Condesa mantiene niveles de precio altos y operación activa. Aunque el riesgo es latente, ninguno de los especialistas consultados prevé que un fenómeno similar pueda causar las consecuencias de 1985.
Si en 2017 la zona estaba consolidada, en la actualidad la solidez es incuestionable.
