13 propuestas ciudadanas para promover vivienda de interés social
Este viernes 6 de febrero el pleno de la Asamblea de Representantes del Distrito Federal se disponía a aprobar una nueva Norma 26 para reglamentar la vivienda de bajo costo en la Ciudad de México. Pero no sucedió.
Dado que el contenido de esa norma no había sido discutido con quienes viven en el Distrito Federal, los colonos de diversas zonas de la ciudad -agrupados en Suma Urbana, una red de asociaciones de colonos que intercambia información, hace denuncias y vigila el desarrollo urbano-, se movilizaron desde hace días para frenar el “albazo”.
En días pasados, colonos organizados de Mixcoac, San Ángel, Polanco, Condesa, Reforma Agraria, San José Insurgentes, Pueblo de los Reyes y Barrio de Xoco se reunieron con funcionarios y legisladores locales, hicieron público su análisis sobre las deficiencias de la nueva versión de Norma 26 y enviaron cartas con la información al jefe de Gobierno del DF, Miguel Ángel Mancera; al secretario de Vivienda, Felipe de Jesús Gutiérrez; y a diversos funcionarios de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial del DF (PAOT) y el Instituto de Vivienda del DF (INVI).
Resultado: la votación para aprobar la norma, que tendría lugar este viernes 6 de febrero, se posterga indefinidamente, y los legisladores se comprometen a difundir el contenido de la norma y discutirlo con la ciudadanía, dado la falta de acuerdo sobre esta versión.
Carlos Hernández Mirón, presidente de la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana de la ALDF, reconoció que no había consenso alrededor de la nueva Norma 26, por lo que el plan de subirla al pleno este 6 de febrero se postergaría.
Estas son 13 propuestas que los colonos organizados tienen para destrabar la construcción de vivienda de precios accesibles en la Ciudad de México:
1. Hacer un plan de desarrollo urbano en el que la ciudadanía discuta y defina qué tipo de ciudad quiere tener. Una ciudad planeada a 20, 30, 50 años en la que se sepa con claridad a dónde va el DF.
2. Retomar la antigua Norma 26, pero ponerle candados que eviten el abuso y la especulación inmobiliaria que se dio con la versión anterior de la misma.
3. No permitir que la construcción de vivienda de interés social tenga más de cinco pisos, para que no haya necesidad de instalar elevador y aumentar el costo del mantenimiento a los habitantes.
4. Preservar las zonas de conservación, de equipamiento, de valor patrimonial, los inmuebles de valor histórico, artístico o cultural y los pueblos y barrios originarios.
5. Restringir el número de estacionamientos.
6. Anteponer la seguridad y evaluar riesgos en términos de protección civil, zonas sísmicas, zonas inundables, problemas de subsuelo antes de autorizar nuevas construcciones. Limitar aún más el número de pisos si las condiciones de la zona así lo demandan.
7. No construir viviendas de menos de 45 m2 y entregarlas con todos los acabados y servicios necesarios. Que sea una vivienda sana y digna.
8. Precisar las zonas en las que se permitirá la construcción, no sólo con una delimitación geográfica, sino también con una evaluación de riesgo.
9. Evitar el uso político de las viviendas de interés social. No dar departamentos a los miembros de una misma familia, sino garantizar que las viviendas sean para quienes lo necesiten.
10. Poner candados a las constructoras. Crear una comisión que vigile la norma desde su creación, su aplicación y hasta la asignación de la vivienda.
11. Generar certeza jurídica y erradicar el término "de buena fe" para los constructores.
12. Sancionar la simulación en la compra y venta y garantizar que la vivienda llega a quien lo necesite.
13. Hacer pública la lista de los desarrolladores que abusaron de la versión anterior de la Norma 26 y sancionarlos.
Susana Kanahuati, integrante de Suma Urbana y vecina de San Ángel, afirma que la nueva norma promueve la vivienda de interés medio e inclusive alto, desconoce todas las leyes vigentes y elimina cualquier posibilidad de planeación urbana. "Beneficia a un grupo selecto de constructores, da discrecionalidad a Seduvi (Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda) en la selección de inmobiliarias y otorga al INVI prerrogativas para construir edificios en zonas patrimoniales”, asegura.
Para Oswaldo Mendoza, del Pueblo de Xoco, en Coyoacán, la actual versión de norma detonaría el crecimiento urbano desordenado y en vez de promover una auténtica vivienda de interés social favorecería a las desarrolladoras inmobiliarias que el INVI y la Seduvi decidan privilegiar.
Una de las fallas de la norma es que utiliza un concepto que carece de definición legal: la “vivienda social” que suple al de vivienda de interés social. “Es ambigua la nueva Norma 26. ¿Qué es una vivienda social? Podría incluso referirse a construcciones como la Casa Blanca o a habitaciones de hotel”, señala Kanahuati.
Problemas actuales
Con la norma tal como se encuentra en estos momentos, se promovería incluso la construcción de viviendas de 33 m2 en torres de hasta 8 pisos. “¿Quién puede vivir en viviendas de ese tamaño? Viola los derechos humanos, la dignidad y tal hacinamiento traerá graves problemas sociales a futuro”, cuestiona Kanahuati. Y es que la Norma 26 no acata las normas generales de ordenación que se refieren a la intensidad de la construcción.
Otro de los problemas que tiene la iniciativa actual de norma, de acuerdo con los vecinos, es que da fuertes atribuciones al INVI, el cual podría construir vivienda en áreas de conservación o valor patrimonial, en inmuebles con valor histórico, artístico o cultural y en pueblos originarios.
“Se beneficia al INVU como único actor para construir vivienda de interés social en áreas de conservación patrimonial, desconociendo de nuevo la normatividad aplicable en las leyes locales”, dicen los vecinos en la carta entregada a Mancera y a otras autoridades.
Tampoco se definen criterios para elegir a quienes pueden construir vivienda ni se establecen controles para los mismos. “Abierto a lo que Seduvi e INVI decidan de manera discrecional por lo que la norma no dice”, explica Mendoza.
Los criterios de altura y densidad que establece la norma se basan en delimitaciones geográficas y no consideran los criterios de riesgo, el tipo de subsuelo, los atlas de riesgos, además de que se desconocen los programas delegacionales de planeación.
La nueva norma no establece todos los acabados que una vivienda debe contener. En su artículo IV establece que las viviendas tipo A (de 384,000 pesos) deberá tener puertas interiores, muebles de baño, pisos, cemento, aplanado y ductos cableados.
Las B y las C (de 767,000 pesos a un 1,262,000 pesos) deben incluir acabados mínimos, pintura en muros y techo. Además de que no consideran las puertas exteriores, los colonos advierten que este acabado casi en obra negra abre la posibilidad de que se repita lo que paso con la anterior Norma 26: la entrega en obra negra y la posterior reventa con acabados.
La historia detrás de la Norma 26
La NOM 26 original, una norma que buscaba regular la intensidad y la forma en que se aprovecha el suelo urbano en la Ciudad de México, tenía por objeto agilizar los trámites de construcción para la vivienda de interés social.
Esta norma autorizaba la construcción de un mayor número de viviendas en los terrenos bien ubicados en la ciudad, con tal de que las viviendas tuvieran un precio de alrededor de 700,000 pesos, a fin de que los desarrolladores no perdieran ganancias.
En vez de detonar la construcción de vivienda de interés social fue aprovechada para construir departamentos de lujo.
Suma Urbana estima que en los cinco años que estuvo vigente la norma, la Seduvi dio 2,888 autorizaciones de construcción, de las cuales sólo el 12% fue de interés social.
El análisis que Seduvi hizo de la Norma 26 refleja que las violaciones principales fueron: 1) se hacían dos viviendas al precio de la norma y luego se juntaban y se vendían como una sola, y 2) un desarrollador compraba un departamento al precio de la norma y otro lo revendía hasta cinco veces más caro.
