8 fórmulas para sacarle provecho a tu terreno

Nota del editor: Este texto se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario de mayo de 2017,  La era dorada de los usos mixtos, de la revista Expansión.

En la rentabilidad de un terreno o inmueble influyen cada vez más factores que solo su precio y plusvalía. Hay que recordar algo básico en real estate, según los expertos: "Los terrenos no valen por la tierra, sino por su modelo de negocio".

Pero para que un inversionista pueda tomar una decisión acertada debe considerar una serie de factores y riesgos que pueden repercutir en su negocio.

"Los inmuebles ya no son más un 'negocio de viudas', —como se le conocía antes—, pues ellas los compraban para vivir de las rentas", dice Ricardo Villasana, director general de Forta Consultores.

Ahora es un negocio cada vez más sofisticado y complejo que requiere conocimiento, previsión y análisis para aprovechar el potencial de cada propiedad de acuerdo con sus características.

Incluso, demanda conocer el perfil del inversionista, a partir del capital de que dispone, el tipo de inmueble que busca, su propósito y el tiempo que calcula para el retorno de su inversión, afirma José Villarreal, vicepresidente y socio fundador de Orange Investments.

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Cada segmento de mercado y giro comercial, así como cada terreno o inmueble merecen su propio análisis, con el fin de que el inversionista pueda darle valor a su propiedad en función de una vocación que considere aspectos como el entorno, la legislación y los planes urbanos.

"Los negocios inmobiliarios son de largo plazo", advierte Agustín Pizá, arquitecto y fundador de la firma Pizá Golf Design, dedicada al diseño y la planeación de campos para ese deporte. Por eso, hay que considerar lo que podría ocurrir en 20 o 30 años y que afectaría el uso de suelo, la densidad del área y el valor de un inmueble o terreno, de acuerdo con su utilidad.

Esto, por supuesto, incluye las decisiones de gobierno que cambian los entornos y obligan a tomar previsiones, afirma el especialista.

Para abatir en lo posible los riesgos que implica realizar una inversión inmobiliaria, los expertos comparten una serie de consejos para inversionistas que buscan una propiedad con un buen horizonte de rentabilidad.

INVERSIÓN

Del capital con que cuenta un inversionista —y su capacidad de crédito o apalancamiento— dependerá el monto, tipo y propósito de una inversión inmobiliaria.

También el tiempo de su inversión: si es de corto, mediano o largo plazo, teniendo en cuenta que las primeras —que buscan beneficio con base en la diferencia entre el precio de compra y el de venta— suponen un mayor riesgo "porque están influidas por modas o burbujas de especulación", dice Adrián González, consultor inmobiliario.

Revisar el perfil y tiempo de una inversión permite determinar cuánto se quiere gastar, qué riesgos correr, cuándo se recuperará la inversión y cuánto se debe invertir para hacerla realidad, explica Villarreal de Orange Investments. "Toda inversión requiere más inversión para convertirla en negocio", dice.

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Hasta en temas como el gotcha, que parecen no requerir muchos recursos porque no necesitan tanta infraestructura, hay que invertir, recomienda Antonio Ugalde, gerente de PsycoGotcha.

"Hay que tener escenarios atractivos y funcionales, equipos en buen estado, instalaciones limpias, balas y pintura suficientes y adecuadas para no dañar el ambiente", precisa.

La naturaleza del suelo también debe considerarse en la elección del uso.

VALOR

Ricardo Villasana, de Forta Consultores, ofrece una fórmula para determinar la rentabilidad de un inmueble, que combina tres factores: costo, precio y valor.

"Este último es el más importante", afirma. El costo es la suma de los recursos contratados para la adquisición de la tierra, la transformación o construcción de la obra y los gastos administrativos. El precio, por su parte, es el monto que el mercado debería pagar en el segmento en el que compite el inmueble.

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"Hasta aquí la rentabilidad estaría limitada por la diferencia entre el costo y el precio de venta", dice el experto. Por eso el valor es fundamental. "Es un componente que el mercado premia por haber hecho algo disruptivo".

Está determinado por la ubicación, la potencialidad del terreno y por una propuesta que atiende necesidades muy particulares y diferenciadas, actuales y futuras.

TIPO

La elección de un inmueble para invertir lleva implícito el conocimiento del mercado y sus riesgos. Esta decisión debe considerar las características y condiciones del terreno o inmueble, su extensión, ubicación y propósito de la inversión.

Para negocios como un campo de golf son importantes las extensiones y características de los terrenos. Por ejemplo, si es rocoso o puede ser amigable con la construcción, dice Pizá. "Para todo terreno hay pros y contras, pero hay que saber para qué sirve, aceptarlo y optimizar su uso".

En la elección de un tipo de propiedad también deben considerarse los cambios en el mercado y la demanda del servicio. "Para un campo de golf se necesitaban antes mínimo 200 hectáreas y 200 millones de dólares. Ahora bastan 50 o 100 hectáreas y la mitad de la inversión", dice Pizá.

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La rentabilidad también está asociada al riesgo de factores ajenos al inmueble. "Por ejemplo, hay más riesgo en la renta de un local comercial o una nave industrial porque su rentabilidad dependerá de si el negocio tiene éxito", destaca González.

Incluso la decisión de a quién rentar puede convertirse en un factor de riesgo, dice Villarreal, de Orange Investments. "Un buen inquilino le da más valor a tu propiedad, aunque pague un poco menos".

UBICACIÓN

Del lugar donde se encuentra una propiedad depende su plusvalía, sus posibilidades de uso y transformación, así como su valor en el mediano y largo plazos, explica Villasana.

Con la ubicación se relacionan otros componentes que también influyen en la plusvalía, como el entorno, los servicios, la accesibilidad y vías de comunicación, así como los planes de desarrollo de la zona, que podrían afectar la vocación del inmueble, su rentabilidad y la inversión.

Por eso, para cada proyecto es necesario considerar la adecuada ubicación y los elementos que pueden alterar su valor en esa zona.

La ubicación no solo se refiere al lugar físico y geográfico donde se encuentra el inmueble. "También se considera su ubicación en el tiempo y en el mercado", precisa González.

La primera sirve para detectar la oportunidad de realizar una determinada operación con el inmueble, ya sea transformarlo o venderlo, y la segunda determina el tipo de mercado al que va dirigida la propiedad.

Villasana afirma que son importantes estos criterios porque la demanda y el valor de un inmueble no es el mismo al momento de comprarlo y venderlo.

Tampoco es menor la decisión de transformarlo en el mediano plazo para extraer más valor. "Pero si los cambios son tan drásticos, entonces el plan de negocios estuvo mal, porque un inmueble no debería cambiar de esa manera, sino evolucionar".

CONDICIONES

Se refieren tanto al estado físico del terreno o inmueble, como a su propiedad legal y situación fiscal.

"Hay que tener segura la acreditación de la propiedad, porque en el momento en que un terreno comienza a rendir ganancias, salen propietarios de todos lados", dice Ugalde, de PsycoGotcha.

Aun si el terreno se renta, hay que cuidar las condiciones del contrato. Villarreal coincide en que siempre hay que tener documentos que protejan y acrediten el uso de suelo, tener las escrituras en regla y las medidas del terreno.

El estado físico de una propiedad usada también es importante para su rentabilidad porque determina su vida útil y el costo de mantenimiento regular, en función de su uso y la calidad de sus materiales. "Sus condiciones determinan qué tan apta es para determinado uso o cuánto hay que invertir para hacerlo apto", explica Ugalde.

Por eso, al invertir en una propiedad ya construida es importante conocer su antigüedad y el estado actual. Si requiere el arreglo de unos cuantos detalles, el riesgo es menor, pero si necesita de una remodelación total, es probable que a largo plazo la inversión supere el valor final y represente una pérdida.

PLAN DE NEGOCIOS

Muchos inversionistas asumen que los beneficios de un inmueble están garantizados, y olvidan que "los terrenos no valen por la tierra, sino por su modelo de negocio", asegura Villarreal.

El plan de negocios debe incluir: indicadores financieros, de tiempo y calidad, expectativas de venta, mapa de riesgos, mecanismos de control si nos salimos del plan, el esquema fiscal más conveniente y un estudio de mercado.

"Las inversiones impulsivas, hechas por instinto o por confiar demasiado en el mercado, por lo regular no logran su meta y provocan pérdidas considerables", dice González.

ASESORÍA

Los negocios inmobiliarios ya no son más decisiones en solitario. Hay que recurrir a consejerías y empresas especializadas, que acompañen las distintas etapas de inversión: desde la compra, el financiamiento y aun el momento para vender el inmueble, explica illasana de Forta Consultores.

"Si te atreves a comprar un bien en solitario es posible que el resultado sea un proyecto con poca o nula extracción de valor, que solo pueda competir por precio y no por valor".

Además, dice Villarreal, compartir o debatir ideas ayuda a construir un mejor criterio de inversión. "De eso depende en buena medida alcanzar los rendimientos que se buscan y aminorar los riesgos". Para Pizá y Ugarte es un error invertir sin conocer.

MARCO LEGAL

Los especialistas tambien recomiendan conocer el marco legal que aplica para el mercado inmobiliario de su ciudad, municipio o estado.

Es muy importante conocer las legislaciones para que tu negocio no afecte la normatividad y viceversa, comenta Pizá. De esta manera, al momento de elaborar la planeación, se podrá tener en cuenta las leyes que pueden tener un efecto directo en su inversión.

En el caso del campo de golf, por ejemplo, es necesario conocer la regulación ambiental. El principal riesgo es ignorar, coinciden todos. Por eso hay que asesorarse para encontrar incluso la vocación legal de una propiedad, dice Villasana.

"Cuáles son los impedimentos que no te permitirían desarrollar un buen proyecto o que te permitirán construir el mejor proyecto a pesar de esas limitaciones", explica.

No se trata de contrariar la ley, afirma, sino de saber utilizar los marcos regulatorios, conocer los planes de desarrollo, para hacer bien los negocios inmobiliarios.