Cómo hacer del avalúo una certera brújula inmobiliaria

Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario de la revista Expansión, correspondiente a noviembre 2018-abril 2019.

El avalúo de un bien inmueble da garantía tanto al comprador como al vendedor, pues garantiza que el objeto en cuestión sustenta la estimación de valor de una propiedad. A través de este informe se hace un estudio de mercado donde también puede estimarse un valor promedio que, multiplicado por la superficie construida, da el valor aproximado de una propiedad.

"Siempre debe ser justo, es decir, sin presiones, ni intereses. Gracias a este informe los involucrados pueden estar debidamente informados sobre las condiciones de mercado en la zona de interés", señala Jesús Orozco, director general de Tinsa México.

"Los avalúos son parte medular de los bienes inmuebles, ya que están antes, en medio y después de cada transacción. Este tipo de análisis es requerido en todo proceso; es importante porque ayuda a estructurar el valor", describe Alfredo Rosas, director de Valuación de CBRE México.

"Se genera por la necesidad existente entre los interesados para contar con la opinión y el estimado del valor de determinada propiedad", apunta Alfredo Giorgana, director nacional de Valuación y Estudios de Mercado en Jones Lang LaSalle (JLL).

Te puede intersar: Un boost digital para hacer crecer tu negocio inmobiliario

¿Qué usos tiene un avalúo?

Las razones para obtener este análisis de valor son diversas: hacer una operación de compraventa
un propietario quiere saber cuánto va a pagar de impuesto predial o de traslado de dominio cuando se va a efectuar la operación; la autoridad lo solicita a un perito valuador; un banco requiere conocer el valor de una propiedad para efectos de un crédito hipotecario; un propietario desea donar en vida propiedades; en un testamento se establece que ciertas propiedades deben repartirse en determinada proporción, o unos accionistas requieren actualizar el valor de los activos y reflejarlos en sus estados financieros.

De acuerdo con las mejores prácticas de valuación internacional, se recomiendan al menos dos métodos:

1) El de comparación. Que es el sondeo de una determinada zona geográfica y comparables al sujeto a estudiar.

2) El de reposición o costo. Cuánto costaría reponer esa propiedad a la fecha; es decir, valor de suelo más costo de construcción y amenidades, menos depreciación por los años transcurridos.

La comparación entre ambos métodos no afecta igual a todos los inmuebles, hay excepciones. "La diferencia entre costo y valor, representa el beneficio que alguien elegiría para invertir en el desarrollo de un inmueble. Es la diferencia entre lo que cuesta contra lo que se puede vender", señala el director general de Tinsa México.

Este tipo de informes resultan útiles en casos donde el inmueble está desaprovechado o tiene deterioro grande. También resulta vital en el caso de la "propiedad capricho", aquella mansión construida en una zona popular, donde la gente de los alrededores no está dispuesta a pagar por ese tipo de propiedad, entonces cuesta más de lo que realmente vale.

¿Qué se debe tomar en cuenta?

Estos estudios se integran respondiendo a reglas nacionales e internacionales, de tres enfoques: costo, mercado e ingreso. Se puede desarrollar uno, dos o los tres, concuerdan Giorgana, Rosas y Orozco, pero "el corazón de todo avalúo es el análisis de mercado", enfatiza Rosas.

Te recomendamos: Las ventas online de casas comienzan a llegar al sector inmobiliario

Y para desmenuzar los componentes de un avalúo, el directivo de Tinsa México hizo una disección pormenorizada de sus partes: antecedentes; la parte registral (la información relativa al inmueble como dirección física, dónde está asentada la escritura pública, datos catastrales, ubicación geográfica, recuento de la infraestructura en la zona, superficie de terreno, de construcción, anexo de planos, la utilización de georreferencia, cartografías para posterior análisis de datos).

También la descripción de la propiedad con ayuda de un programa arquitectónico; número de unidades existentes; el nivel en el que está dentro de una torre o si es un condominio horizontal; cajones de estacionamiento.

Luego vienen los métodos, como la capitalización de rentas (determinar el valor del inmueble por lo que éste produce por el ingreso de dinero por el derecho de uso).

Y finalmente, las conclusiones, en donde se conjugan los métodos utilizados "y el famosísimo valor de conclusión que desde nuestro punto de vista, remarca Orozco, debería ser siempre mercado o algún otro método adicional que vincule la explotación económica del inmueble".

Giorgana, de JLL, reconoció en un avalúo otros componentes y características: establecer en el documento los elementos suficientes para entender el problema a resolver como, por ejemplo, cuál es el alcance del trabajo a realizar; hacer un análisis de las condiciones externas que prevalecen en el entorno (mercado activo, deprimido); realizar un diagnóstico de la propiedad, qué características tiene (si es casa habitación, qué tan añeja es, el grado de mantenimiento, el tipo de construcción, qué materiales se utilizaron, entre otros.

Tres enfoques que deben incluirse en un avalúo son: costos, ingresos y ventas. El enfoque de costos indica cuánto costaría reponer o reproducirse la propiedad en tiempo presente.

El segundo enfoque, ingresos, revela cuánto valdría la propiedad desde el punto de vista de ingresos si se rentara. Finalmente, el enfoque de ventas indaga en cuánto podría venderse, según otras propiedades similares de la zona.

"Es importante tomar en cuenta todos los enfoques para conciliar valores y finalmente emitir la conclusión con la cual se ofrece el valor de la propiedad", concluye Giorgana.

Lee también: Los precios de la vivienda en la CDMX subirán 9% en 2019, estima un reporte

¿Qué ventajas brinda un avalúo?

La definición de contar con un valor estimado sobre una propiedad ayuda a la toma de decisiones. Si se quiere vender, es importante conocer cuánto vale, para que nadie abuse del desconocimiento de mercado o, bien, que no se venda porque está sobrestimado el precio. Independientemente del propósito que se persiga con el bien inmueble, "los beneficios de un avalúo es que ayuda a estructurar la toma de decisiones", señala Rosas de CBRE.

La trascendencia de las conclusiones de un avalúo residen en que pueden ser utilizadas para formalizar una operación de compraventa, para pagar impuestos o para hacerle ver a la autoridad que los datos que ellos tienen no son correctos y por lo tanto pagar menos impuestos.

Se puede utilizar para el pago de impuestos referidos, también para soportar un máster plan para entender cuánto se puede pagar por el uso de lo que se pretende desarrollar (vivienda, retail o industrial), entre otras.

La figura del avalúo es fundamental para ofrecer claridad sobre el valor real del inmueble. Este documento aporta confianza tanto a compradores como a vendedores y facilita el proceso de la negociación.

¿Cómo empezar?

1) Acude a empresas que tienen la cédula de valuador inmobiliario que expide la SEP y que los avalan en: bienes inmuebles, negocios en marcha, valuación agropecuaria.

2) Se recomienda que lo haga una empresa porque hay procedimientos de control ante la emisión del avalúo, donde se eliminan conflictos de interés, tiene archivos históricos para contrastar los valores del valuador y enriquece la información. Además, las empresas tienen seguros de responsabilidad civil y eso da garantías al cliente.

3) Definir la metodología. Estar en comunicación permanente con la empresa valuadora para conocer la metodología.

Entérate: Los mexicanos buscan a un asesor cuando quieren comprar una vivienda