Las ventas de vivienda de lujo tendrán un 2019 en desaceleración

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en la edición Dos Bocas, un destino incierto, de marzo de 2019 de la revista Obras.

La vivienda residencial y de lujo continúa seduciendo a los compradores con alta capacidad adquisitiva, quienes ceden ante la oferta de los nuevos desarrollos en este segmento: seguridad, privacidad, amenidades y estatus. Así, 2018 cerró con ventas positivas y la previsión de un escenario inmediato en el mismo tenor, aunque moderado.

Las ventas continuarán siendo positivas en 2019, aunque "moderadas", respecto de 2015 y 2016, cuando se incorporaron muchos proyectos en plazas que cuentan con todos los servicios y con una consolidación urbana importante que impulsó la colocación de este tipo de unidades, explica la firma de consultoría Softec.

"Si bien no son extremadamente buenas o crecientes, (las ventas en 2018) sí son superiores a las que tenemos en otros segmentos, como el medio o el de interés social", comenta Claudia Velázquez, directora de Operaciones de Softec.

En tanto, Marisol Becerra López, de la dirección Técnica de Consultoría de Tinsa, refiere que las ventas en los segmentos residencial y residencial plus observaron un decremento de 12% en el cuarto trimestre de 2018, en comparación con el mismo periodo del año previo, mientras que el inventario en ese mismo lapso registró un alza de 31% para quedar en 19,938 unidades.

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Juan Carlos Castro, director de Operaciones de Briq, señala que, como observador del mercado desde su plataforma de fondeo colectivo, enfocada en inmuebles de este segmento, han observado "una disminución del ritmo de venta en general", aunque precisa que esa percepción cambia dependiendo del lugar.

En Puebla hay un desbalance entre la oferta y la demanda, pues esta última muestra desaceleración. Al mismo tiempo, unidades grandes (de más de 110 m2, y por arriba de 8 millones de dólares) "están empezando a batallar para ser colocadas". Y en esa misma entidad, la venta de casas de ultralujo, de 30 millones de pesos hacia arriba, "se frenó un poco a raíz de la elección", precisa.

El director general de Briq, Alberto Padilla, también estima que "las zonas que estaban creciendo muy rápido van a dejar de hacerlo. Por ejemplo, Polanco o Condesa, ya no van con el mismo ritmo de crecimiento que traían".

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No obstante, se estima que las ventas serán positivas. Óscar Navarro, de Coldwell Banker, prevé que este año podrían aumentar 3%, "porque hemos visto que las personas que tienen el perfil para adquirir este tipo de propiedades están pensando en comprar su segundo hogar o una casa de descanso". Y para quienes quieren resguardar su inversión sigue siendo muy atractivo.

Residencial (entre 1.9 y 4.3 mdp)		Residencial Plus (de más de 4.3 mdp)
ZMCM	756	ZMCM	630
Querétaro	223	Cancún	188
Guadalajara	210	Guadalajara	89
Monterrey	188	Monterrey	37
Cancún	180	Puerto Vallarta	34
Puebla	144	León	28
Tijuana	84	Mazatlán	23
Toluca	71	Puebla	16
Mérida	56	Los Cabos	14
Mazatlán	51	Mérida	14
León	42	Toluca	13
San Miguel de Allende	36	Querétaro	12
Hermosillo	36	San Miguel de Allende	11
Culiacán	30	Tijuana	11
Morelia	22	Acapulco	11
Resto	238	Resto	15
TOTAL	2,367	TOTAL	1,146

^{*Número de unidades vendidas en 2018 por entidad, según estimaciones de Softec.}

Desarrollo vertical

Claudia Velázquez explica que, en muchas de las ciudades, aumentó la oferta de los desarrolladores que antes construían este tipo de casas en fraccionamiento de lotes para atender a la población de mayores recursos. En contraste, ahora predomina la oferta de departamentos, por ejemplo, en Querétaro, Puebla, Tijuana, Monterrey y Guadalajara.

La experta no olvida referirse al tema de la escasez de tierra: "La generación de suelo urbano ha quedado rebasada tanto por la demanda de la gente como por el emprendedurismo de los desarrolladores habitacionales para dar una solución a esta demanda de vivienda", situación que también impulsa los desarrollos verticales.

Juan Carlos Castro señala "el fundamental demográfico", como el mayor motor del sector: también impulsa los desarrollos verticales. Juan Carlos Castro señala "el fundamental demográfico", como el mayor motor del sector: "Siempre hay gente buscando opciones donde vivir, a medida que se logre solucionar la producción creemos que se va a asegurar la demanda", pero alerta que si a esa ecuación se suman variables como no otorgar permisos y licencias –factores que disminuyen la oferta– y la demanda sigue igual, "lo que acaba pasando es absorción muy agresiva o precios más altos".

Con la nueva administración, Tinsa estima que "la dinámica de incorporación de nuevos proyectos, sobre todo, de grandes dimensiones, podría desacelerarse", pero si la demanda se mantiene se impulsarán los ritmos de absorción y valores; dependerá del entorno macroeconómico y el acceso al financiamiento.

Sobre los costos, Softec explica que "ganan a la inflación, pero no es que sean burbujas de precios", sino que el mercado los está aceptando. "Hay más aceptación de desarrolladores que ofrecen atributos bastante atractivos".

Quiénes compran En la adquisición de vivienda residencial y residencial plus existen dos mercados, el del consumidor final y el del inversionista. para el primero puede ser su primera o segunda vivienda y una inversión sólida. Suelen ser profesionistas. En el otro mercado, se compra para rentar y obtener ganancias por la plusvalía. Si bien continúa la creencia de que tener una inversión en ladrillos es un indicador sólido de patrimonio, ha perdido competitividad frente a otros instrumentos con más rendimiento. Estos compradores suelen contar con un patrimonio ya construido. Fuentes: Softec, Tinsa, Coldwell y Briq