6 consejos antes de ingresar al mercado inmobiliario de EU

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente bajo el título Alta Rentabilidad en la edición Secretos de inversión en inmuebles de lujo, del suplemento comercial de Expansión, Valor Imobiliario, correspondiente a la Primavera 2019.

De acuerdo con la última encuesta anual de la Asociación de Inversionistas Extranjeros en Bienes Raíces (AFIRE, por sus siglas en inglés), 58% de los encuestados considera a Estados Unidos (EU) como el país más estable y seguro para invertir, seguido de Alemania y Canadá. De acuerdo con Mauricio Pérez, asesor inmobiliario de Keller Williams en Chula Vista, condado de San Diego, California, lo más atractivo de adquirir una propiedad en EU es la plusvalía que genera.

Ciudades como San Diego, Miami o Houston, generan entre 3.8 y 4.2% de plusvalía anual, aunque el último año la plusvalía en San Diego fue superior a 5% por ciento. Mientras, en Seattle, hogar de empresas como Starbucks, Boeing, Microsoft o Amazon, el sector residencial se aprecia entre 5% y 15%, cuenta Sarah Humes, directora de Century 21 North Homes Realty, ubicada en esta ciudad. Para Mauricio Pérez, esto "es algo que ninguna otra inversión segura te genera".

Para Joseph Schneider, director de Participación y Estrategia Global de la Asociación Nacional de Asesores Inmobiliarios (NAR,por sus siglas en inglés), adquirir un inmueble puede ser bastante complejo, sobre todo para un inversionista extranjero. La razón son los impuestos e implicaciones legales que existen. Por ello, recomienda acercarse a un asesor inmobiliario que cuente con un buen equipo de abogados y contadores que puedan guiar al inversionista en todo el proceso.

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Considerar todas las posibilidades es vital para hacer la mejor inversión. Aquí te presentamos algunas recomendaciones a tomar en cuenta antes de ingresar al mercado inmobiliario en este país:

1. Asesoría profesional. Buscar la asesoría de un profesional inmobiliario es un factor clave para una buena inversión. Éste te ayudará a entender mejor las condiciones del mercado inmobiliario estadounidense, tomar la mejor decisión de inversión y guiarte en todo el proceso de compra.

2. Préstamo hipotecario. Como extranjero es posible comprar una propiedad de contado, algo "muy común en ciertos mercados", asegura Schneider. Sin embargo, también es posible solicitar un crédito a través de prestamistas hipotecarios. De acuerdo con Humes, este proceso puede llegar a ser complicado si no se tiene puntaje de crédito en Estados Unidos, por lo que recomienda comenzar un historial crediticio "tan pronto como sea posible".

Humes revela que los bancos no suelen prestar más de 2 millones de dólares (mdd) a inversionistas inmobiliarios extranjeros y, al tener un mayor riesgo trabajar con extranjeros, los enganches suelen ser más elevados, de entre 30 y 50 por ciento.

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De acuerdo con el portal Property Guide, en la ciudad de Nueva York el enganche promedio es de 30%, mientras que en Miami puede ascender hasta 50 por ciento. Sin embargo, revela que en zonas fronterizas, como ciertas ciudades de Texas, puede ir de 25 a 30 por ciento. En San Diego, por ejemplo, hay mejores oportunidades, pues es posible obtener un préstamo a una tasa de solo 5% con un enganche de entre 20 y 25%, asegura Mauricio Pérez.

Para Pérez, el préstamo también depende de cada institución. Hay bancos que ofrecen mejores condiciones, por ejemplo, una tasa similar a la de un ciudadano estadounidense a cambio de un enganche más alto y documentos oficiales como cheques de nómina, devoluciones de impuestos y estados de cuenta bancarios. En este caso, si se presenta toda la documentación, es posible que el crédito sea aprobado en menos de una semana.

3. Duración del proceso. Va entre 10 días y seis meses, dependiendo del tipo de propiedad, forma de pago y tipo de crédito, en caso de haberlo. La transacción más rápida será si la compra se hace en efectivo. Una vez bajo contrato, "una venta de este tipo puede cerrarse en solo dos semanas, tiempo suficiente para que las compañías de títulos y de depósito en garantía eliminen cualquier derecho de retención, proporcionen seguros y preparen el papeleo", explica Humes, de Century 21.

Por el contrario, si la propiedad es financiada, el banco que otorga el préstamo envía a un tasador a realizar un avalúo de la propiedad. El valor es determinado por el historial de propiedades similares vendidas en los últimos tres a seis meses. Una vez realizado, en caso de que el banco soporte el valor de la oferta, entonces se otorga el préstamo y se procede a firmar los documentos y hacer el traspaso de título al nuevo comprador. De acuerdo con Pérez, estos procesos suelen durar entre 25 y 30 días.

Para cerrar la compra, Sara Humes asegura que no es necesario estar presente. Es posible "asignar a un representante en Estados Unidos y otorgarle un poder notarial que le dé el derecho de cerrar el trato".

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4. Impuestos sobre la propiedad. Al igual que en México, en EU se debe pagar un impuesto predial (property tax) anual. De acuerdo con el portal Tax-Rates. Los estados con prediales más elevados son Nueva Jersey, con 1.89%; New Hampshire, con 1.86%; Texas, con 1.81%; Nebraska o Wisconsin; con 1.76%, e Illinois, con 1.73%, en promedio. Mientras que Louisiana, con 0.18%; Alabama, con 0.33%; Delaware, con 0.43%; Virginia del Este, con 0.49%, y Carolina del Sur, con 0.5%, son los estados con el impuesto más bajo.

Por otro lado, si el comprador fallece, el gobierno de Estados Unidos aplica un impuesto a la herencia de 40% sobre el valor de la propiedad. Pérez asegura que la única forma de evitar esta retención es adquiriendo la propiedad como persona moral o a través de un fideicomiso. De esta forma, "la propiedad seguirá a nombre de la entidad y no generará ese impuesto".

5. Impuestos sobre la ganancia. Sara Humes detalla que al momento de vender una propiedad hay una retención federal de 10% sobre el valor de la venta, bajo la Ley de Impuestos a la Inversión Extranjera y Bienes Inmuebles (FIRPTA). Pérez asegura que, además, la venta se somete a una retención estatal. En el caso de California es de 3.33%, por lo que una propiedad de 1 mdd en este estado puede generar impuestos de 103,300 dólares.

Pero, de acuerdo con Pérez, puede haber una excepción en caso de que se haya tenido una pérdida, por ejemplo, si la propiedad se adquiere en 1 mdd y se vende en 950,000. En este caso, al no haber tenido una ganancia mayor al 13.33%, es posible obtener un certificado con el que sólo se retenga "lo que realmente hubo de ganancia", dice Pérez. En cualquier caso es recomendable consultar a un asesor fiscal para estar bien informado.

6. Rentabilidad. De acuerdo con Humes, las casas unifamiliares son la más rentables, pues generan mayor plusvalía. Según el VeroFORECAST, las 10 ciudades para las que se esperaba la mayor plusvalía, a partir de septiembre de 2018, son Bremerton-Silverdale, Washington, con 11.7%; Boise City- Nampa, Idaho, con 11.2%; Las Vegas-Paradise, Nevada, con 10.8%; Bellingham, Washington, con 10.6%; Olimpia, Washington, con 10.3%; Carson City, Nevada, con 10.1%; Reno- Sparks, Nevada, con 10%; San Francisco- Oakland-Fremont, California, con 9.6%; Denver-Aurora-Broomfield, Colorado, con 9.5%; y Seattle-Tacoma-Bellevue y finalmente Washington, con 9.3 por ciento.

Si tu intención es adquirir una propiedad en la Gran Manzana, las mejores zonas para invertir, de acuerdo con Mashvisor, plataforma de análisis de inversión inmobiliaria, son Arverne, con un precio medio de 542,856 dólares, un ingreso por renta de 4,374 y un retorno de 5%; Far Rockaway, con precio medio de 614,667 dólares, ingreso por renta de 4,520 y retorno de 4%; Rockaway Beach, con precio medio de 607,129 dólares, ingreso por renta de 3,941 y retorno de 4%; Ozone Park, un precio medio de 726,723 dólares, ingreso por renta de 4,728 y retorno de 4%; y Richmond Hill, con precio medio de 982,063 dólares, ingreso por renta de 6,178 y retorno de 4%.