Dónde y cómo invertir en bienes raíces en Europa

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en la edición Secretos de inversión en inmuebles de lujo, del suplemento comercial de Expansión, Valor Inmobiliario, correspondiente a la Primavera 2019.

BRUSELAS, Bélgica. El mercado europeo de bienes raíces está pasando por una buena etapa y atrayendo inversionistas de todo el mundo, explica Pol Roberts Tansens, jefe de estrategia de inversión inmobiliaria del banco belga BNP Paribas Fortis.

Eso ocurre, refiere, porque comprar propiedad inmobiliaria en Europa es equivalente a comprar un bono garantizado, especialmente en los principales mercados inmobiliarios de Alemania.

“Pero en cualquier parte de Europa, precisa, todavía se puede disfrutar del potencial de una economía mucho mejor y una mayor inflación que influye positivamente en una inversión”. Los expertos en bienes raíces coinciden en que diversas ciudades de Europa ofrecen seguridad y rentabilidad a los compradores internacionales de bienes inmuebles, sobre todo a los que provienen de países con economías menos estables como México.

De precios y ciudades

No obstante, hay dos grandes ciudades, generalmente muy solicitadas, que recomiendan tener cuidado: Barcelona, por el conflicto separatista, y Londres, por la incertidumbre que ocasiona el Brexit (la salida de Reino Unido de la Unión Europea) en el valor de las propiedades.

En general, se puede decir que los extranjeros no tienen restricciones especiales para adquirir una casa o un departamento en Europa. Incluso podrían solicitar un préstamo hipotecario a un banco europeo, pero las condiciones dependerán de cada institución financiera.

Comprar una vivienda en cualquier país de la Unión Europea (UE) es un proyecto engorroso y muy caro. No importa si se busca en una zona de moda o en un área residencial fuera de la concentración urbana.

Sin embargo, según diversas agencias y portales europeos del sector, hay fuertes diferencias entre los mercados inmobiliarios del continente que se deben tomar en cuenta.

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En París, una de las ciudades más grandes y onerosas del mundo, el metro cuadrado de un departamento cuesta en promedio 9,540 euros (206,200 pesos), pero llega a alcanzar más de 15,000 euros (324,000 pesos) en las mejores zonas.

Además, el metro cuadrado de una casa vale 10,220 euros (221,000 pesos) y puede subir a 23,000 euros (casi medio millón de pesos). En los últimos 10 años el precio del inmobiliario parisino ha subido 54 por ciento.

En comparación, el costo de comprar una vivienda en ciudades como Frankfurt o Madrid es “modesto”. En Madrid, el precio del metro cuadrado para venta oscila entre 3,500 y 5,300 euros.

En Frankfurt, un departamento de 100 m2, en una colonia agradable y a 20 minutos del centro, puede encontrarse a 5,000 euros el metro cuadrado, es decir, un costo de venta de 500,000 euros (10.7 millones de pesos).

Dentro de Frankfurt hay algunas casas grandes y en buenas condiciones que se pueden adquirir por una suma de entre uno y 1.5 millones de euros (mde), entre 21 y 32 millones de pesos.

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En Dublín se puede encontrar un departamento de tres recámaras por 400,000 euros en zonas agradables no lujosas. Y en Lisboa, incluso si los precios se han disparado en los últimos años por la llegada de inversionistas extranjeros, el costo promedio del metro cuadrado es de 2,500 euros, según cifras oficiales.

Una vivienda de 100 metros cuadrados puede ascender a 250,000 euros (5.4 millones de pesos). No obstante, en la práctica, el metro cuadrado puede superar los 4,000 euros.

Obligaciones fiscales y trámites

Hay que recordar que comprar un bien genera un compromiso fiscal en el país de acogida. Lo primero que entonces debe hacer un ciudadano no residente es tramitar un número de identificación fiscal o de contribuyente, el nombre varía según el país. En España se llama número de identificación de extranjero, explica Silvia Gabarro, socia directora de GM Tax Consultancy. Es un documento personal e imprescindible para adquirir una casa o departamento.

En algunos casos ese documento lo expide la policía (como en España) o directamente otro organismo. Es posible también solicitarlo en la embajada o consulado el país donde se comprará. Un agente inmobiliario europeo puede ayudar a tramitar el documento, que puede tardar hasta seis semanas en estar listo.

Una vez que obtuvo esa cédula, el comprador puede realizar cualquier operación de compra de un inmueble, que básicamente es el mismo que para los residentes, sean nacionales o no del país europeo que se trate.

En algunos países, como Portugal o España, adquirir un bien por más de 500,000 euros le otorga al comprador extranjero y residente en otro país, un permiso especial de residencia para inversionistas.

Una vez que se ha seleccionado un piso o una casa (hay páginas de internet especializadas en cada mercado europeo), hay que investigar su historial legal en el registro de la propiedad, para saber si quien lo vende puede hacerlo o si no hay conflictos pendientes sobre la tenencia del inmueble.

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Si todo está correcto con el inmueble, se debe proponer una oferta que acepte el vendedor. En algunos países como España hay que hacer desde esta etapa algunos adelantos.

Las partes firman entonces un contrato de compromiso de compra frente al notario. Además, se realiza el primer depósito que suele ser al menos de 10% del monto total, y se fija una fecha para el finiquito. Después de estos pasos, se pagan los impuestos de transferencia y se firman las escrituras públicas del bien, que se ponen a nombre del nuevo propietario.

Cuando evalúes la inversión, toma en cuenta que comprar una propiedad en Europa genera una fuerte carga impositiva, que eleva sustancialmente su precio final.

De acuerdo con el despacho español GM Tax Consultancy, en España hay que pagar un Impuesto al Valor Agregado (IVA) de 10% si la vivienda que se comprará es nueva o será trasmitida por primera vez. Si no es el caso, se paga un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que va de 6 a 10% dependiendo de la comunidad donde esté situado el inmueble. También hay un Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados.

En algunos casos el impuesto por transmisión de la propiedad será mayor si el comprador la registra como segunda residencia.

Para tomar en cuenta

Hay otros gastos relacionados al proceso de compra como la escrituración pública en la notaría, la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, y aquéllos que podrían derivarse si se solicita una hipoteca para costear la compra.

Hay que considerar que los gastos anteriores suponen un costo adicional de alrededor de 12% del costo del inmueble en ciudades como Frankfurt. En Berlín esos costos pueden alcanzar un 15% suplementario, lo mismo que en Madrid. En cambio, en Lisboa los gastos de notario y registro son más baratos y reducen ese costo adicional de compra de 4 a 9 por ciento.

La etapa de transmisión dura normalmente entre un mes y medio y tres meses, pero puede alargarse ante alguna eventualidad.

En el caso de muchos países europeos como España, hay que considerar el Impuesto Sobre la Renta de no residentes, el cual deben pagar quienes son dueños de una vivienda y que residen legalmente en el extranjero. Este impuesto será más elevado si el propietario está afincado fuera de los países de la UE: 24% en lugar de 19% de la base imponible en el ejemplo español.

Por ley, el interesado debe disponer del dinero necesario antes de comenzar cualquier trámite de compra.

Igualmente, hay que considerar que en muchos países europeos se otorgan ventajas fiscales o reducciones económicas ligadas a la venta cuando el propietario habita durante más de cinco años el inmueble que compró.

Ten en cuenta que en países como Alemania hay leyes contra la especulación muy estrictas. Si un comprador no vive en la vivienda que compró durante al menos dos años consecutivos y la vende, el Estado impone un impuesto tan fuerte que se elimina el beneficio de la reventa.

Puede parecer irrelevante, pero también es importante tomar en cuenta que la persona que venda tres propiedades en menos de cinco años se convierte en agente comercial sujeto a un impuesto adicional de 25 por ciento.

Un consejo final: abrir una cuenta bancaria en el país que se planea comprar una vivienda. Los límites a los pagos en líquido, derivados de las leyes europeas contra el lavado de dinero, son muy rigurosos. Tener una cuenta bancaria local facilitará los trámites de pago y podría reducir las comisiones de transferencia internacional.

¿Dónde invertir?

Lisboa: Misericordia, Santa Maria Maior, Santo Antonio, Bairro Alto.

􀀠 Es una capital pequeña con ventajas de una gran urbe que guarda su estilo rústico y apacible.
􀀠 El mercado inmobiliario portugués está en auge y la economía crece.
􀀠 Los precios, que ya eran más accesibles que otras ciudades europeas, cayeron más de 10% con la crisis.
􀀠 El programa Visa de Oro concede un permiso automático de residencia de cinco años al extranjero que compre una propiedad con valor superior a medio millón de euros.
􀀠 Es una ciudad que atrae a los extranjeros que buscan comprar una vivienda para jubilarse.

Dublín: Portobello, Ballabridge, Ranelagh, Ballyfermont.

􀀠 Está en crecimiento económico y el mercado inmobiliario se ha estabilizado.
􀀠 Los precios de la vivienda son en promedio 13% más bajos que en 2013.
􀀠 El Brexit lo favorece. Economía conectada a Reino Unido y Estados Unidos.
􀀠 Es una ciudad con un ritmo más lento de vida, pero excitante.
􀀠 Muchos extranjeros europeos compran vivienda para retiro o vacacionar.
􀀠 Ranelagh es el barrio más atractivo y más caro, con precios promedios de venta de vivienda de 700,000 euros, el doble o el triple que otras zonas.
􀀠 Ballyfermont es una zona más o menos céntrica que ofrece casas familiares a un precio promedio de 300,000 euros, pero que se está encareciendo por el auge del barrio.

Berlín: Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Mitte, Grunewald.

􀀠 Está llena de áreas verdes y parques.
􀀠 Atmósfera internacional y urbana única.
􀀠 El mercado inmobiliario se ha encarecido, pero se mantiene menos costoso que otras ciudades similares.
􀀠 Es una ciudad que ofrece más de lo que cuesta vivir en ella.
􀀠 Ciudad en crecimiento económico con altas perspectivas y cada vez más alto poder de compra.

Frankfurt: Nordend

􀀠 Es una ciudad con población y ambiente internacional. Se dice que es la ciudad alemana más ‘estadounidense’.
􀀠 Es la sede del Banco Central Europeo. Cuenta con el aeropuerto internacional más grande de Alemania.
􀀠 La ciudad que más gana con el Brexit, según la consultoría PwC.
􀀠 Se están instalando o planean hacerlo bancos de primer nivel como Citigroup o Morgan Stanley.
􀀠 El Brexit creará de 3,000 a 5,000 nuevos empleos en Frankfurt.

Madrid: Los Jerónimos, Barrio de Salamanca.

􀀠 La economía española se ha recuperado de la crisis y está en pleno crecimiento.
􀀠 El mercado madrileño está entrando en un ciclo de renta positivo y el nivel de las tasas que es muy bajo ofrece ventajas.
􀀠 El clima menos frío que en otros países, el idioma y la cultura pueden ser factores importantes para compradores
latinoamericanos.
􀁑 Estas son algunas de las mejores ciudades y zonas para comprar casa.

¿A quién consultar?

The Association of International Property Professionals (AIPP) es una organización, con sede en Londres, que agrupa a agencias inmobiliarias de todo el mundo que tratan con compradores de propiedades en el extranjero y las ayuda a mejorar sus estándares de calidad. Su portal de internet (aipp.org.uk) ofrece un buscador por país para encontrar las agencias de bienes raíces que pertenecen a la asociación y a las que los interesados en adquirir una propiedad en Europa pueden contactar.