La 'seducción' del sector inmobiliario para el lavado de dinero

Un caso reciente fue la simulación de operaciones de compraventa de inmuebles para desviar dinero de la institución financiera Caja Libertad (Libertad Servicios Financieros), en Querétaro. Este hecho hoy tiene en prisión al abogado Juan Collado, vinculado con los expresidentes Enrique Peña Nieto y Carlos Salinas de Gortari.

La denuncia contra Collado, elaborada por la Fiscalía General de República, explica que, desde hace nueve años, un grupo —en el que incluye a Javier Rodríguez Borgio, el ‘zar de los casinos’, y a José Antonio Rico, administrador de empresas ‘fachada’— inició la venta de propiedades que no le pertenecían, y el dinero obtenido se dispersaba mediante transferencias bancarias. Así, el grupo delictivo simulaba operaciones de compraventa, además de obtener créditos en el sistema financiero.

A pesar de las leyes

México ocupa el puesto 68, entre 125 naciones, por su grado de vulnerabilidad ante el lavado de dinero y el financiamiento al terrorismo en el mundo, de acuerdo con el índice Basel 2019, que desde 2012 monitorea este indicador, y cuyos primeros lugares son ocupados por las naciones más susceptibles de caer en este delito.

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Uno de los indicadores que evalúa el índice es la vulnerabilidad a la corrupción y al soborno, pues ambas circunstancias derivan en operaciones de lavado para limpiar los recursos obtenidos de forma ilícita.

En 2019, el Sistema de Administración Tributaria (SAT) inició un Programa de Auto Regularización para combatir el lavado de dinero, que concluye este febrero de 2020. Puso especial interés en contadores y abogados, a quienes consideraba “sujetos susceptibles”.

Para el SAT, los lavadores solicitan asesoría legal para colocar los activos fuera del alcance, y así evadir responsabilidades: pueden intentar confundir o disfrazar a través de la formación de fideicomisos; pueden usar las transferencias de propiedad para servir como cobertura para transferencias de fondos ilegales; y utilizar a contadores para realizar operaciones financieras en su nombre o como intermediarios.

Juan Jaime López Cano, comisionado presidente del Centro de Estadística y Capacitación de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), señala que el lavado ocurre por la sofisticación de las operaciones por parte del crimen organizado, capaces de sortear las restricciones de la Ley Antilavado de 2013 a la hora de realizar compraventa de inmuebles con dinero en efectivo arriba de 600,000 pesos. La nueva Ley de Extinción de Dominio (LED) también apoya y avala esta situación para controlar el crimen y la delincuencia organizada.

“Es una cadena de compraventa, en donde finalmente logran colocar el dinero no lícito, y se disfraza a través de la compra de negocios y/o bienes inmuebles”, dice.

Según explica este experto, lo que sucede es que, a veces, (los criminales) compran con una parte del dinero un determinado negocio, y después se desvanece la pista, porque lo venden al día siguiente, y luego se vuelve a vender. “Son tantas y tan rápidas las operaciones, que hacen muy difícil a las autoridades detectar de dónde proviene el dinero”.

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Esas transacciones se realizan en distintas plazas. El dinero incluso se saca del país, con el nombre de una empresa que se dedica a la inversión inmobiliaria, por ejemplo, y luego regresa con otra connotación, donde no es tan susceptible de ser detectado e investigado, agrega López Cano.

Según Transparencia Internacional, los países ricos son a menudo receptores de dinero ilícito. Por ejemplo, en Londres, propiedades por un valor de al menos 5,500 millones de dólares fueron adquiridas con “riqueza sospechosa”. En Alemania, se calcula que 30,000 mdd "de origen incierto” ingresaron en 2017 al mercado de bienes raíces, y 15,000 mdd entraron al mercado de vivienda en Toronto, Canadá.

En España, en concreto en la costa mediterránea y las Islas Baleares y Canarias, que registran un gran número de transacciones inmobiliarias legales, las operaciones de lavado de dinero pueden pasar desapercibidas, explica Oscar Hernández, senior director forensic de FTI Consulting España.

El comisionado de la AMPI recuerda que la LED también contempla la figura de encubrimiento, por lo que se puede tener una afectación del ingreso percibido por el pago de renta o venta, si se detecta lavado de dinero de parte de quien realiza la transacción. Esto genera extinción de dominio no sólo del inmueble involucrado, sino del dinero percibido.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) menciona que, ante estas situaciones, “se mantiene en estrecha comunicación con la Secretaría de Hacienda para determinar alternativas para prevenir y sancionar el uso de recursos de procedencia ilícita”.

El lujo inmobiliario, un blanco fácil

En su libro Lavado de dinero y corrupción política: El arte de la delincuencia (2015), Edgardo Buscaglia, investigador de la Universidad de Columbia y experto en el tema, ya alertaba: “México es uno de los países con más muestras de lavado patrimonial, pues los controles en el mercado de bienes raíces de lujo son prácticamente nulos”. Para Buscaglia, “la corrupción política se expresa mediante la compraventa de propiedades costosísimas (aunque, muchas veces, de muy mal gusto), que diputados, secretarios de Estado y hasta expresidentes y presidentes ostentan con desfachatez, cuando toda lógica humana encontraría injustificable el origen de ese dinero”.

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En 2017, el reporte del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) señaló que las autoridades mexicanas no habían hecho lo necesario para monitorizar negocios claves, como el inmobiliario, que también se emplean para lavar dinero, ya que habían enfocado su vigilancia únicamente en el sector financiero.

De acuerdo con la consultora Deloitte, existe un ciclo en las operaciones inmobiliarias que engloba momentos claves vulnerables a transacciones hechas para lavar dinero: adquisición de terrenos, estudios de viabilidad, desarrollo del proyecto, gestión de autorizaciones, fondeo, construcción, venta o renta del inmueble, administración de activos y renovaciones o sustituciones en los mismos.

La Secretaría de Hacienda ubica diversas tipologías de ‘lavado’, como el "desarrollo de bienes raíces con dinero ilícito". Entre los detalles del modus operandi que describe, plantea que una desarrolladora “utiliza un esquema de preventa de los inmuebles con liquidaciones de contado, con lo que, supuestamente, obtiene recursos para el financiamiento de las construcciones; sin embargo, no existen reportes relacionados con dichas operaciones ni registros de notarios que hayan dado fe de las mismas”.

La desarrolladora también recibe préstamos de otras firmas relacionadas con la misma desarrolladora, “sin que se conozca el origen de dichos recursos prestados” y “por concepto de pago de servicios por montos elevados sin una justificación comercial aparente, dados los giros mercantiles de dichas empresas”. En el caso anterior, Hacienda establece que se presume la existencia de una simulación de operaciones “con el objetivo de integrar recursos de probable origen ilícito a la economía formal”.

Según la UIF, las 10 principales entidades con mayor número de avisos por operaciones inusuales son la Ciudad de México, Puebla, Estado de México, Jalisco, Nuevo León, Baja California, Sinaloa, Guanajuato, Querétaro y Veracruz.

ALERTAS INMOBILIARIAS

Señales que pueden revelar actividades con capital ilícito:

• Empresas de reciente creación realizan operaciones por montos elevados en corto tiempo.
• Firmas con giros diversos, tienen en común a representantes legales y/o accionistas.
• Financiamiento entre empresas cuya fuente de ingresos se desconoce.
• Personas físicas jóvenes como representantes legales de varias empresas.
• Empresas cuya razón social evoca un giro mercantil, que no es al que se dedican.
• Incremento significativo en el inventario de una compañía sin ingresos que lo justifiquen.
• Transferencia de recursos entre empresas del mismo grupo sin justificación.
• Inmobiliarias que usan esquemas de preventa con alto porcentaje de operaciones de contado.

El caso de Londres

Su posición como centro financiero hace de Londres uno de los destinos predilectos para aquellos individuos que pretenden lavar fondos obtenidos de forma ilegal mediante la adquisición de propiedades de alta gama.

“El mercado inmobiliario es un activo popular donde invertir dinero sucio porque posibilita el lavado de dinero y también es una ruta de escape en caso de que el individuo corrupto pierda influencia en su país de origen”, explica Ben Cowdock, investigador senior de Transparency International UK. “Londres resulta atractiva para los delincuentes por los mismos motivos que para los inversores legales: cuenta con un sistema legal estable y una educación y cultura de clase mundial”.

El estudio Understanding money laundering through real estate transactions, de Cécile Remeur, publicado por el Parlamento Europeo en febrero, alerta sobre la preponderancia de actividades delictivas en la capital británica, identificadas, entre otros factores, por la disparidad entre el precio de la vivienda adquirida y el patrimonio declarado por el comprador; por el precio de venta, a menudo por debajo o por encima del precio de mercado; y por el anonimato del comprador, parapetado detrás de compañías o fondos de inversión registrados en paraísos fiscales. Este último es el método preferido, según publicó Transparency International UK, en su reporte de 2017 Faulty Towers: Understanding the impact of overseas corruption on the London property market.

En el caso del Reino Unido, estos individuos aprovechan la opacidad vigente que rige en los 14 Territorios de Ultramar y Dependencias de la Corona Británica, y que permite esconder su identidad y el origen de su fortuna. “Una vez que la propiedad ha sido adquirida por una empresa anónima es imposible saber quién está detrás”, señala Cowdock.

Una de las peticiones para terminar con esta opacidad es la de introducir registros públicos en estos y otros territorios, como Panamá, Belice o las islas Seychelles, algo que podría suceder a partir de 2023, tras prorrogarse un mandato parlamentario.