Pese a que el sector de oficinas ha sido uno de los más golpeados durante la pandemia, las grandes transacciones no se han detenido.
Tal es el caso de Fibra Monterrey que cerró la compra del componente corporativo de Distrito La Perla en Guadalajara. Con esto la fibra cambia la proporción de su portafolio e inclina la balanza a los activos corporativos.
Hasta antes de La Perla, los ingresos de Fibra Monterrey provenían 52% del componente industrial y 42% de oficinas, aunque con la compra la balanza se inclinó hacia el sector corporativo.
“Con esta compra las oficinas quedan ligeramente por encima del 50% y ligeramente por debajo del 50% el componente industrial” dijo Javier Llaca, COO de la fibra en entrevista con Obras.
La razón de la compra en un escenario como el actual, se debe principalmente a factores como la calidad del activo, el tipo de transacción y el panorama de oficinas en Guadalajara.
“Durante la pandemia el inmueble tuvo un comportamiento muy resiliente, incluso incrementó su ocupación y eso nos gusto mucho, por eso retomamos las negociaciones y ajustamos las condiciones de la transacción con lo que mejoró la expectativa de rentabilidad y se logró reducir el precio aproximadamente 10%” destacó el directivo.
Distrito La Perla, es un masterplan de alrededor de 43 hectáreas realizado por un grupo de empresas encabezadas por Motform, y diseñado por la firma Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Incluye vivienda, oficinas y un centro comercial en el que participa Fibra Shop.
Las razones por las que explican el comportamiento del activo, es en parte por su arquitectura, pues según Llaca, cuenta con circulaciones verticales muy cortas, una alta cantidad de zonas verdes y espacios abiertos a la ventilación natural, características que con la pandemia se han revalorizado.
Otro factor son los inquilinos, ya que la mayoría son de la industria tecnológica como Toshiba y Wizeline, entre otros. La demanda que han tenido estos sectores los convierten en inquilinos seguros, sumado a que su dinámica de trabajo incorporó el trabajo remoto e híbrido antes de la pandemia.
Desde el punto de vista del mercado, no solo Fibra Monterrey considera que hay señales de una recuperación más rápida en comparación por ejemplo con la Ciudad de México.
“Por tamaño de inventario se va recuperar más rápido Guadalajara y Monterrey; la Ciudad de México es más grande, pero sobre todo Guadalajara tiene una gran oportunidad en lo industrial que crece exponencialmente” lo cual también incrementa las posibilidades para el sector corporativo dijo a Obras Arturo Bañuelos, Managing Director de JLL México.
Desde el punto de vista de la transacción, esta comenzó antes de la pandemia, pero tras su llegada se detuvo la negociación hasta el 2021.
El monto asciende a 1,822.7 millones de pesos, en una transacción progresiva. Este tipo de compras implica que la Fibra solo liquida el área que está ocupada, que hasta el momento se mantiene en 82% según Javier Llaca y se espera que genere un NOI de aproximadamente 133.3 millones de pesos durante los siguientes doce meses.
Antonio González, cofundador de la plataforma de análisis Fibra Spy, comentó que la propiedad es una de las mejor valuadas dentro del mercado por lo cual consideró que se trata de una buena transacción pese al segmento y permitirá que los inversionistas sigan recibiendo distribuciones.
La Fibra por otro lado se prepara para seguir realizando transacciones e incrementar su portafolio. De acuerdo con Llaca, para el 2021 esperan poder ejercer alrededor de 140 millones de dólares en nuevas propiedades.
