La historia del desarrollo de las Fibras en México dio un paso más. En marzo de este año, por primera vez, se anunció la fusión de dos fideicomisos en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) entre Fibra Plus y Fibra HD.
Lo que comenzó como una unión amistosa, en la que FPlus realizó una oferta pública de adquisición forzosa por cambio de control para adquirir el 100% de los CBFIs en circulación, cambió con el pasar de los meses.
En septiembre se dio a conocer que los vehículos de financiamiento estaban en desacuerdo sobre el precio de los certificados. Mientras Plus realizaba una propuesta de 2.50 certificados de Fibra Plus por título de Fibra HD, ésta sostuvo que su valor real era de 3.81.
Ambas compañías involucraron a terceros para sostener su postura, y la transacción se volvió hostil, se limitó la adquisición de los certificados a más de 10% y se determinó el proceso al 7 de octubre.
La historia volvió a dar un vuelco cuando, después de negociaciones tras bambalinas, ambos fideicomisos acordaron ampliar el plazo hasta el 14 del mismo mes y determinar un precio aceptado por ambas empresas.
Cuando se concrete la fusión al cierre del periodo representará sólo el inicio del proceso para poder hacer efectivo el procedimiento.
En entrevista, Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, cuenta a Obras y Expansión cuáles son los pasos siguientes y el origen de sus decisiones.
En estos últimos años hemos vivido los catalizadores de manera relevante, no nada más por cambios en el ciclo económico, particularmente en México, sino por el impacto que tiene el COVID-19, no nada más en las finanzas, sino en la utilización de los inmuebles en el largo plazo y los cambios de tendencias demográficas que se dan en estos.
Se impactó de manera negativa todo el mundo inmobiliario durante el proceso del covid y poco a poco nos empezamos a dar cuenta qué clases de activos inmobiliarios son los ganadores y perdedores.
Ahora lo podemos ver de manera muy clara y esto empieza a generar movimientos en los inmuebles y en su capacidad de generar sus trucos de efectivo y, por lo tanto, de dar servicio a su deuda.
Ahí es donde vemos la oportunidad de poder consolidar las estructuras, donde una tiene ingresos que provienen de los usos mixtos de entretenimiento, que sufrieron temporalmente, de las naves industriales que no sufrieron, sino al contrario se beneficiaron de la pandemia...
Entonces FPlus termina con un balance más sólido post pandémico y la oportunidad de integrarse con Fibra HD que debido a la composición de portafolio de que incluye escuelas, que la pasaron muy mal, oficinas que la pasaron muy mal durante la pandemia y en el periodo post pandémico y algunos otros activos donde vemos que hoy aquí hay una oportunidad de eliminar costos redundantes operativos y generar eficiencias en ambos portafolios y empezar a rotar el portafolio.
El periodo sigue abierto y termina el 14 de octubre. El libro se sigue construyendo. La situación en la que estamos hoy es que nosotros ya logramos el objetivo que estábamos buscando, pero no podemos revelar el monto hasta el cierre del libro.
Se extendió el periodo debido a que hubo acuerdo entre las dos administraciones, pero el libro sigue abierto y definitivamente todos los tenedores de HD los invitamos de manera constante que hablen con su casa de bolsa y pidan hacer el intercambio.
Las escalas y los ejercicios que se mueven de un lado se pierden del otro, entonces es imperativo que la mayor cantidad de inversionistas puedan cambiarse.
Mientras tanto, Fibra Plus ya trabaja en la integración.
Tenemos trabajo por hacer tenemos que reestructurar la deuda, que rotar el portafolio y eso quiere decir que debemos poner en punto algunas propiedades para poderlas vender y hay que seguir ejecutando los pipelines de adquisiciones y desarrollo que tenemos pendientes en el canal. No es sólo la integración, la integración es la primera etapa. Es el trabajo posterior.
Imagínate que compraste la casa, pero ahora la tienes que remodelar y después decorar, entonces todavía falta mucho trabajo.
Fue una transacción que hubo acuerdo. Y luego no hubo acuerdo y luego había acuerdo. Se convirtió de amistosa a hostil a amistosa. En el término técnico, una oferta hostil es una oferta no solicitada donde se ve directo al inversionista, que era donde estábamos hace 10 días, pero se llegó a un acuerdo de las dos administraciones.
Los aprendizajes son que hay oportunidades como empresarios mexicanos, y hay que tener que estarnos uniendo para generar economías de escala y generar valor a los inversionistas. Hay muchas etapas todavía de donde podemos generar valor.
Te doy mi opinión de todos los sectores del mundo inmobiliario porque va alineado con las perspectivas que tenemos para la integración de los portafolios que tenemos en los diferentes vehículos.
¿Quiénes son los grandes perdedores post pandémicos? Primero el evidente gran perdedor es el sector hotelero de negocios. Con un cambio drástico en la utilización a largo plazo de estos inmuebles. El segundo gran perdedor son todas las oficinas clase B, clase C o con pobres ubicaciones.
El tercer gran perdedor fueron muchos comercios fuera de línea en donde no venden experiencias, si no venden algún commodity que tienes alguna manera de hacerte llegar por vía electrónica.
¿Quiénes son los neutros durante la pandemia? Neutros quiere decir que a lo mejor no les pasó mucho, pero pueden sobrevivir y tienen nada más que ajustar sus modelos de negocio o que tuvieron un bache malo, pero después van a mejorar.
Los centros comerciales anclados a autoservicios Nos dimos cuenta que se convierten en centros de distribución de última milla.
Los centros comerciales especializados en entretenimiento donde la gente va a estar y a convivir más que a comprar. Y los terceros son los hoteles de descanso. En playas, o centros culturales.
¿Quiénes son los grandes ganadores de la pandemia? Por diferentes circunstancias, como la coincidencia de tiempo, es el sector industrial de exportaciones y esto más por el T-MEC que por la pandemia, pero muy ayudado también por la pandemia.
E sector exportador mexicano para atender a Estados Unidos se reforzó porque se complicaron los viajes internacionales, por un lado, y se encarecieron los transportes por el otro.
Los centros de distribución y logística son nuestros grandes ganadores, la vivienda es nuestro gran ganador, y más o menos así la vemos. Las universidades y las escuelas, yo todavía pienso que las primarias y secundarias son igual neutras y que las universidades todavía dependen del perfil que debemos ver más para decidir que para tener una mejor opinión.
El otro gran ganador son las oficinas con buena conectividad Clase A, que son espacios en donde la gente puede estar sin riesgos de contagio, con amenidades, con filtros EPA, accesos sin contacto, circulaciones en doble sentido.
La prioridad es cerrar la transacción con HD y poder generar las mayores economías de escalas que podamos tener en este último trimestre que nos queda y seguimos analizando.
Esperemos tratar de ejecutar cuando menos una operación en el término que te acabo de mencionar estos tres segmentos, los neutros, los ganadores. En los perdedores evidentemente nos tendremos que salir del para rotar el segundo y el primero, entonces es lo que más podamos hacer para desinvertir en este paquete de activos de la categoría tres, para invertirlos en la categoría uno, o en la categoría dos, según sea el caso de oportunidad.
Hacer un llamado al público inversionista de que independientemente que las administraciones tienen acuerdos se necesitan las cartas de conversión, porque el valor que se genera en un lado, es porque se transfiere a otro.
Al inversionista de HD, que cambia sus certificados por certificados Fibra Plus, independientemente que participa en una emisora más grande, que tiene más liquidez y mejores capacidades de crecimiento, financiamiento, para un crecimiento sostenible y un dividendo sustentable, pues genera muchísimas eficiencias a tres niveles.
Al nivel de la administración y operación de las propiedades, a nivel de la administración de las propiedades, a nivel corporativo porque se reduce de manera importante el gasto.
Y queda una emisora mucho más grande que tiene acceso a más y mejores productos financieros con menores tasas para poder lograr mejores condiciones de dividendos para los inversionistas.
