Tijuana es la perla más preciada de la frontera para el desarrollo de naves industriales. Su posición estratégica cerca de Estados Unidos no la hace sólo la ciudad más transitada entre ambos países, si no la más buscada por las empresas para exportar productos a la economía más grande del mundo y para establecer empresas manufactureras (hay 594 plantas del tipo).
La saturación de Tijuana obliga construir naves industriales más costosas
Las empresas deben edificar proyectos más grandes para justificar los costos de nivelar el terreno y suministrar energía.
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El primer trimestre de 2022 cerró con una tasa de disponibilidad de 3.45%, de acuerdo con la consultora Datoz, la cifra más baja registrada. En 2021, la ciudad de Baja California tuvo una demanda de 6.8 millones de pies cuadrados.
Hay en construcción 203,800 metros cuadrados, pero no todos se sumarán al inventario vacante, “hay propiedades que se cierran incluso antes de terminar la construcción. Incluso hay brokers que publican su disponibilidad antes de comenzar con las obras”, dice Sergio Mireles, director general de Datoz.
Sin embargo, el incremento de la demanda ha traído retos para el desarrollo de naves en la ciudad, como la falta de terreno y de suministros, principalmente de energía, lo que ha obligado a las empresas a crear nuevos corredores inmobiliarios y ha adoptar proyectos cada vez más grandes para tener la capacidad financiera de sortear los obstáculos.
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Meor en Tijuana
Meor, un fondo de desarrollo inmobiliario inauguró en mayo Hubs park Tijuana, el primer parque de la línea hecho de manera especulativa. El proyecto le dio a la empresa la experiencia de crear este tipo de obras en la ciudad y de prepararse para los siguientes.
La primera lección que les dio Tijuana fue la velocidad. De la mano de las autoridades, que facilitaron la emisión de licencias de construcción, concluyeron la obra de 80,000 metros cuadrados en sólo un año.
“El objetivo era tratar de acabar con la construcción porque el mercado es muy exigente en ese sentido, las empresas buscan rentar rápido”, explica Jonathan Pomerantz, director de Proyectos Industriales de la empresa.
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La segunda es la flexibilidad. La construcción buscan hacerla con techos altos para que se pueda adaptar a logística y manufactura de cualquier origen, “más vale que sobre a que falte”, dice Javier Camarena, CEO de la empresa. De esta manera, es más sencilla la instalación para las empresas que alquilan el espacio.
En 2021 se edificaron alrededor de 440,000 metros cuadrados, de los cuáles 300,000 fueron especulativos, indica Datoz.
El elemento ayudó a que la compañía tuviera clientes antes de terminar con la construcción. Cinco meses antes de que abriera las puertas, empresas extranjeras ya estaban instalándose.
Sin embargo, los retos continuarán, “hay algunas zonas del país que cuentan con escasez de energía eléctrica, pero sí hay posibilidad de conseguirla, sobre todo si tú instalas la infraestructura, por lo que nosotros estamos eligiendo tamaños de proyectos muy grandes, para justificar la inversión”, explica Pomerantz.
La tendencia es seguida por todo el sector. Mireles explica que en Tijuana todas las naves en construcción son especulativas y la mayoría supera los 30,000 metros cuadrados, ya que son las primeras en rentarse por ser demandadas por las empresas logísticas, que crecieron con el incremento del e-commerce durante la pandemia.
Pero este no es la única gran inversión que realizarán, “en Tijuana hay una escasez de terreno por la geografía de la ciudad. De un lado está la costa, del otro la frontera, y en la zona hay elevaciones en donde no es sencillo construir. Por ende, agregándole el tema de los prediales, es uno de los mercados con mayor precio de terrenos”, anota Sergio Mireles de Datoz.
Por lo que empresas como Meor han optado por destinar más recursos en nivelar terrenos complejos para continuar cerca de los corredores demandados, “Los precios siguen subiendo, a la par de la construcción, pero la verdad también de la renta porque la demanda es muy exagerada, así que nuestra intención es continuar con estos mercados a corto plazo”, dice Javier Camarena.
“En Tijuana hemos visto que el precio promedio de salida para espacios industriales anda en seis dólares con 30 centavos por metro cuadrado al mes, eso comparado con 5.43 dólares al cierre de 2020 y 5.02 dólares al cierre del 2019, ha ido incrementando paulatinamente. Tiene que ver con la fuerte demanda, pero también con el encarecimiento de los materiales y la escasez de tierra”, explica Sergio Mireles.
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