7 claves para ponerle precio a tu vivienda en venta

Más allá de comparar los precios con propiedades aledañas, se deben considerar la edad del inmueble, el nivel en el que se encuentra (si es un departamento) y el desgaste.

Además de tomar en cuenta estas características de la vivienda, se debe evitar caer en errores que están relacionados con el propietario y la propiedad.

De acuerdo con Alina Patterson, CEO de Monplaces, plataforma de venta de inmuebles, cuando el vendedor ha vivido más de 15 años en la propiedad, suele estimar su valor con base en el valor sentimental generado por las vivencias en el espacio, pero dentro del mercado las experiencias personales no se consideran un elemento para determinar el precio.

Sin embargo. puede proporcionar un aumento cuando la propiedad es de una persona famosa.

Un elemento esencial para determinar el valor correcto de la propiedad es el tamaño del inmueble. Según la CEO de Monplaces, muchos vendedores cometen el error de valorar su propiedad únicamente por los metros cuadrados construidos. Sin embargo, si el terreno es más grande que los metros construidos, entonces se le da un valor adicional.

Otra de las equivocaciones que se pueden cometer es tomar en cuenta solo el metraje de la construcción y no del terreno. "Por ejemplo, si una casa tiene 100 metros cuadrados de terreno, pero tiene 200 metros cuadrados de construcción, su valor por metro cuadrado será de 40,000 a 45,000 pesos. En cambio, una propiedad de 120 metros cuadrados de construcción tendrá un valor de 50,000 pesos el metro cuadrado, ya que a menor cantidad de metros cuadrados de construcción, más caro es el precio por metro cuadrado", explica la experta.

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Estrategias correctas para calcular el precio

Existen tres tipos de metros cuadrados que determinan el valor de un inmueble. El primero es el habitable, que incluye los interiores. Mientras más metros cuadrados haya de este tipo, más valiosa será la propiedad, explica Alina Patterson.

El siguiente es el metro cuadrado cubierto, pero que se encuentran hacia el exterior, como las terrazas y balcones. Agrega que estos tienen un valor entre el 50% y el 60% del metro cuadrado habitable.

Por último, están los metros cuadrados de terreno que también pueden formar parte de la propiedad, como un jardín o patio. Estos tienen un valor del 25% del metro cuadrado habitable, "por eso es importante comprender los valores de los terrenos, porque no es lo mismo vender un terreno con una casa construida que uno sin usar", dice la directiva.

Las amenidades que ofrece el inmueble o el complejo en el que se encuentra también influyen en el precio, según Leonardo González Tejeda, analista de bienes raíces de Propiedades.com, y Alina Patterson. El hecho de que cuente con gimnasio, sea apto para mascotas, que tenga roof garden y zonas de convivencia, además de la seguridad, suma valor a la propiedad.

Agregan que los espacios de estacionamiento también pueden influir en el precio, ya que cada vez son menos los complejos que ofrecen esta opción en la actualidad.

Si es un departamento, el nivel en el que se encuentra es otro factor del precio. De acuerdo a ambos expertos, la propiedad que se encuentre en el primer piso tiene mejor apreciación "esto se debe principalmente a una mayor facilidad de salida de la propiedad en eventos naturales, como un sismo. Si la persona considera vivir en este inmueble hasta su vejez, prefieren estar en plantas bajas para evitar subir y bajar escaleras", menciona la experta.

También los penthouses son más caros, principalmente porque se encuentran en el último piso, ofrecen vistas que no se ven en otros pisos y cuentan con amenidades como terrazas o espacios amplios.

Modelos utilizados para la valuación de las propiedades

Leonardo González menciona que principalmente la valuación se basa en la ubicación, pero este elemento es estándar. Como las plataformas inmobiliarias de anuncios de compra y venta de inmuebles, en donde la persona que vende un inmueble comienza con el valor que considera de manera personal, pero después la demanda de los compradores ajusta el precio.

Agrega que para las valuaciones y la obtención de precios se emplean herramientas y metodologías técnicas, como el aprendizaje automático (Machine Learning), que es una forma de inteligencia artificial que permite a un sistema aprender de los datos. Otra herramienta es la econometría, que implica el uso de matemáticas y estadísticas para cuantificar los precios de oferta.

"La aplicación de estas herramientas tiene como objetivo lograr una estimación más precisa, lo que permite cerrar negociaciones en menos tiempo, estar alineado con los precios del mercado y obtener una mayor liquidez en el menor tiempo posible".

Otro modelo son los valuadores inmobiliarios que son personas o institución que estima el valor de las casas. En cuanto a las valuaciones hay hipotecarias, comerciales, catastrales y de renta.