Estrategias para hacer a la vivienda accesible para todos

Una vivienda de 65 m2 en la Ciudad de México costaba en febrero alrededor de 3.6 millones de pesos en promedio, de acuerdo con la plataforma Inmuebles24, mientras el salario promedio es de 609 pesos al día para quienes cuentan con seguridad social, según señalan cifras de la Secretaría de Trabajo y Previsión Social (STPS).

“Hay una desvalorización de los salarios que ha implicado cada vez menor poder adquisitivo. Se gana menos y alcanza para menos, mientras que la demanda continúa. A esto se suma un complicado acceso a créditos, principalmente para el sector informal, y la financiarización, ya que la vivienda se usa cada vez más como instrumento de inversión y menos como un lugar para satisfacer la necesidad”, dice Max Jaramillo, fundador del Instituto de Estudios sobre Desigualdad (Indesig).

Un estudio realizado por la proptech La Haus y el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT), publicado en marzo de este año, señala que en el país hay un déficit de 16 millones de viviendas que deben ser cubiertas en los siguientes 20 años, a través de la producción de al menos 800,000 unidades anuales, lo que requerirá una inversión equivalente a 3.87% del PIB, para evitar el incremento del rezago habitacional y la desigualdad.

Aunque la tarea parece faraónica, debido a que no sólo se trata de construir edificios, sino hacerlo en zonas dotadas de infraestructura, con calidad y a precios accesibles, la causa no está perdida. Academia, gobierno, organizaciones civiles y empresas buscan la manera de satisfacer la demanda de vivienda actual y la que crecerá en los siguientes años. El análisis Estudiando la vivienda, Desafío en América Latina del MIT y La Haus, en donde se analiza al mercado mexicano, plantea cinco estrategias principales para mejorar la situación.

Albert Saiz, director del laboratorio de Economía Urbana del MIT y quien encabezó la investigación, explica que el principal componente para llevar a cabo los planes es la paciencia. “La política de vivienda es a 20 años. En el corto plazo no darán fruto y los precios, por desgracia, no bajarán inmediatamente. Esta es una de las razones por las que las políticas no son atractivas, pero se debe hacer algo para resolver lo que viene”, explica.

Las soluciones

Uno de los principales problemas en México para dotar de vivienda formal a la población y evitar el crecimiento irregular de las ciudades es la implementación de las regulaciones. Ophelia Chevalier, jefa del sector de Vivienda y Desarrollo Urbano en México del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), dice que en el país la principal urgencia no es hacer leyes, sino revisar que se lleven a cabo las que existen, ya que el marco jurídico actual está lo suficientemente desarrollado.

“El concepto de observatorio indica que la gente observa lo que está pasando, velando de manera permanente, pero además crea un espacio de diálogo. Esto tiene más fuerza que solo ir hacia más regulación”, afirma la especialista. La idea es que la población esté al pendiente de que las desarrolladoras cumplan con normas impuestas por el gobierno y que funcionen para beneficiar a la población.

Esta colaboración entre los tres pilares del sector, sociedad civil, industria privada y gobierno, es uno de los elementos de los que más ha carecido México y que podría ayudar a impulsar otras estrategias como la densificación o cambios en el uso de suelo.

En el país son comunes las protestas cuando se busca construir más viviendas en una zona céntrica o cuando se desarrollan proyectos de grandes escalas, principalmente por la preocupación de tener problemas de agua o incremento en el tránsito. Albert Saiz explica que, aunque sí existen casos que pueden perjudicar a la población, muchas de estas manifestaciones son a causa de la incertidumbre.

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Por ello, opina que se debe crear un consenso fijando una visión en común basada en la transparencia, en donde se informe a la población cuáles serán los cambios y los beneficios para los vecinos y para la población en general.

En el país, los grandes proyectos tienen la obligación de realizar obras de mitigación de los impactos de la construcción, a través de mecanismos que varían dependiendo del estado. En la CDMX existe la opción de pagar directamente al gobierno a través del Sistema de Aguas para que sean las autoridades las que se encarguen de utilizar el recurso. Mientras que en Aguascalientes, las desarrolladoras están obligadas a donar parte de su terreno para obras públicas, pero estas medidas no suelen ser conocidas por la población y, por lo tanto, no son vigiladas.

Hasta ahora, en algunas ciudades se llevan a cabo mecanismos de consulta ciudadana en donde el gobierno funge como mediador entre las empresas y los vecinos, sin embargo debe funcionar también como catalizador que exponga la visión a largo plazo de los proyectos.

Incluso, esta participación de la sociedad civil se puede llevar a un nivel mayor. Saiz ejemplifica con el caso de Suiza, en donde la sociedad civil se ha organizado para conformar cooperativas que dotan de vivienda a las personas de bajos recursos. L’Equilibre es uno de estos organismos que de 2006 a 2018 construyó 118 viviendas y tiene 420 más planeadas y en construcción hacia 2030.

Planes locales

La mayoría de las legislaciones alrededor del acceso de la vivienda en México se han planteado a nivel nacional, lo que ha inhabilitado al sistema urbano municipal de decidir acerca del ordenamiento en los usos de suelo. “Todo lo que articula el municipio lo tiene que hacer bajo el paraguas del marco legal del estado, pero cada municipio es un mundo”, dice Ophelia Chevalier, del BID.

Albert Saiz, del MIT, coincide con la visión, ya que considera que son las alcaldías quienes conocen en dónde puede estar el suelo urbano de reserva para los siguientes 20 años y en dónde hace falta dotar de infraestructura para sostener el desarrollo.

El principal logro de este mecanismo sería ordenar el desarrollo. La experta del BID explica que en la mayor parte del país en donde se lleva a cabo la autoconstrucción, que representa 70% de la vivienda existente, primero se han construido las unidades y después se ha edificado infraestructura alrededor de ellas.

Por lo que se requiere, y en lo que ya trabaja la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) es que primero se haga la cuadrícula de la ciudad, determinando las zonas residenciales, y después edificar. Esto ampliará la oportunidad para construir, así como la calidad de vida de las zonas en donde se haga. En consecuencia, los costos bajarán.

De acuerdo a Gene Towle, socio director de la consultora inmobiliaria Softec, el encarecimiento de la vivienda responde a una discrepancia entre la oferta y la demanda. Si en las ciudades ya no hay suelo con permisos para construir, la oportunidad de hacerlo se reduce y los terrenos se encarecen.

El experto ejemplifica con el caso de Mérida, en donde aún hay grandes extensiones de terreno desarrollables, lo que hace que los precios se mantengan accesibles, con un promedio de precio de construcción de un inmueble por 11,618 pesos por m2 (en casas), indica Propiedades.com, a pesar de que ya es un municipio demandado por su ubicación, seguridad y calidad de vida.

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Caso contrario sucede con Ciudad de México, con costo de 18,192 pesos por m2, en donde el suelo es escaso o no cuenta con infraestructura. Incluso, en febrero de 2023, Pablo Benlliure renunció a la dirección del director del Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva (IPDP) entre críticas, debido a que su plan buscaba que suelo rural se urbanizara, una propuesta que se detuvo tras su salida.

En este caso, Towle apunta que el objetivo no era sólo construir más, sino ordenar lo que ya existe, debido a que hay crecimiento irregular en estas zonas, por lo que es necesario que se urbanice para llevar servicios y verificar la seguridad de la franja.

No obstante, la estrategia no supone sólo darle la responsabilidad a las autoridades locales, sino brindar conocimientos y herramientas. “Uno de los principales problemas a nivel municipal es la falta de experiencia. Muchos países en desarrollo tienen tecnocracias extremadamente bien preparadas en sus ministerios de vivienda y finanzas y en los bancos centrales, como ilustra el caso mexicano. Las instituciones internacionales interactúan a ese nivel para brindar asistencia e información adicional. Sin embargo, las políticas municipales son fundamentales, especialmente en lo que respecta a la oferta y la planificación de un nuevo desarrollo”, indica el estudio de La Haus.

Densificación

Una de las propuestas más controvertidas y que ya se comienza a probar es la densificación. Mientras se ordena la expansión de la mancha urbana se busca aprovechar hasta el último centímetro de las ciudades ya dotadas de infraestructura, aunque esto signifique edificar de forma vertical.

“Para evitar la gentrificación, la única alternativa es construir más. Si hay 100 viviendas y llegan 100 familias, todo está en orden, Pero si llegan 20 más y tienen más dinero, pueden desplazar a las que tienen menos. Pero si se construyen 40 viviendas más, todas las personas cabrían”, dice Alberto Saiz, autor del estudio de La Haus.

Para que esta estrategia funcione, es necesario construir inmuebles en donde las personas lo demandan y con las características necesarias. Gene Towle explica, por ejemplo, que en donde más hace falta vivienda formal en la Ciudad de México, de acuerdo a la búsqueda de las personas, es en las alcaldías Coyoacán, Xochimilco, Álvaro Obregón y Gustavo A. Madero, “en donde es casi imposible tener un permiso de construcción”, agrega.

Carlos Martínez Velázquez, director del Infonavit, comenta que también son los gobiernos locales los que podrían dotar de más permisos para incrementar las alturas de los edificios (en zonas en donde siguen bajas) para proveer más vivienda económica en donde ya hay servicios.

Agregar más pisos a una construcción no es la única opción para densificar. El estudio realizado por el MIT explica que hay otras dos vías, la reconversión de espacios y el uso de patios traseros.

En el primer caso se encuentra Alemania, que utilizó edificios infrautilizados (cuarteles del ejército, oficinas de gobierno) y los adaptan para darle espacio a los refugiados sirios que llegaron al país entre 2013 y 2016. El logro fue que 37% de las personas que llegaron vivieran en uno de estos inmuebles que se convirtieron en vivienda permanente. “El proceso requirió una relajación general de los códigos de zonificación para permitir tales conversiones”, dice el estudio.

Respecto a la segunda estrategia, Toronto es la ciudad que la ha realizado con mayor éxito. Permiten construir pequeñas unidades de vivienda accesoria en los patios traseros de las casas, los cuáles se pueden alquilar a precios bajos. Algo similar sucede en Estados Unidos, en donde estos inmuebles son destinados, principalmente, al uso de personas mayores.

Mezcla de segmentos

Para que se aminore la desigualdad en el acceso a un hogar, se ha planteado la mezcla de distintos tipos de inmuebles, desde la social hasta la residencial, debido a que de esta manera la infraestructura y servicios no estaría al alcance de sólo un sector de la población.

En la Ciudad de México esta estrategia se comenzó a implementar antes de la pandemia, principalmente en los barrios más céntricos. El Programa de Vivienda Incluyente, promovido por el Infonavit, propone que 20% de las viviendas que se desarrollan en estas zonas deben costar menos de un millón de pesos.

Hasta este 2023 no se han reflejado los resultados. “Las inmobiliarias han estado poco dispuestas, sobre todo porque se cruzó la inflación. Los productores tuvieron un impacto muy fuerte el año pasado y apenas estamos viendo que baje, por lo que no es atractivo o viable hacer estos proyectos. Esperamos que conforme se ajusten los precios se libere más vivienda”, explica Carlos Martínez, director del organismo.

Uno de los lugares en donde se tendría que ver este tipo de unidades de bajo costo en edificios con unidades de más valor es en Paseo de la Reforma, en la capital del país. A través de Transferencias de Potencialidad de Desarrollo, 17 edificios podrán construir más de lo permitido actualmente, a cambio de estas viviendas accesibles.

La herramienta funciona pasando el “sobrante” de construcción de un edificio a otro. Por ejemplo, si en una colonia el límite de pisos a edificar es de ocho, y un edificio hizo sólo cinco, puede trasladar ese beneficio de tres pisos más a un inmueble que ya alcanzó su tope, esto pagando una cuota que se destinará al Comité Técnico de Fideicomiso, que a su vez lo destinará a rehabilitar la zona. Además de que las obras de mitigación se deberán realizar por las inmobiliarias en conjunto, para tener mayor alcance.

Aunque la estrategia se planteó antes de la pandemia, hasta el momento no se han visto resultados ni se ha dado a conocer el plan de los edificios incluidos en los polígonos de actuación sobre cómo integrar los departamentos, debido a que se pararon obras durante la contingencia sanitaria y la inflación ha ralentizado las obras.

El estudio del MIT explica que para que este tipo de programas funcionen, se debe buscar el equilibrio entre la edificación inclusiva y el mercado, para no desincentivar la inversión. Una de las fórmulas es no llevarla a cabo en demarcaciones muy caras, sino enfocarlas en la clase media, o reducir la cantidad de unidades económicas a construir, a cambio de más recaudación de recursos que se puedan invertir directamente en construir vivienda social por parte del gobierno.

“Los bonos deben ser lo suficientemente altos como para ofrecer incentivos para que los desarrolladores proporcionen viviendas asequibles, pero no demasiado altos como para transferir la riqueza de manera desmesurada a este grupo”, anota el informe.

Atención a la clase media

Las deficiencias en la vivienda son un problema de años atrás, sin embargo, en la actualidad se ha visto de manera más evidente porque ya no afecta sólo al sector más pobre de la población, sino a las clases medias, explica Máximo Jaramillo, del Indesig.

A pesar de que pueden tener mayor acceso a opciones para adquirir una vivienda al tener un empleo formal con ingresos fijos y más accesos a herramientas de financiamiento, esta meta se hace cada vez más lejana. Carlos Martínez, del Infonavit, comenta que el crédito que da el Instituto ya no empata con los precios de los inmuebles en la Ciudad de México, por ejemplo.

“El monto máximo del crédito es de 2.5 millones de pesos, mientras los inmuebles en zonas centrales están entre los 3 y 5 millones, ya que el préstamo no empata con los costos. Eso hace muy difícil el acceso a la vivienda para los jóvenes, que no tienen acceso a financiamiento por parte de los bancos a menos que tengan un salario muy alto o un historial crediticio por un coche o algo similar”, dice el directivo.

Una de las soluciones, además de bajar precios, es incentivar otras opciones de compra de inmuebles, como la reducción de requisitos de pago inicial de la hipoteca, subsidios a las tasas de interés y ayuda de la industria privada a través de alternativas como las fintech, en donde han surgido otras formas de pago, como incluir el enganche en el crédito y manejarlo también con mensualidades.