Encarecimiento acelerado, el panorama de vivienda al que se enfrenta Sheinbaum
La situación a la que se enfrenta Claudia Sheinbaum al llegar a la Presidencia del país es más compleja de lo que recibió su antecesor Andrés Manuel López Obrador.
Al puñado de retos que Claudia Sheinbaum tiene que atender con urgencia durante su gobierno se suma uno más: el de la vivienda. Problema que ha mencionado como prioritario en sus 100 compromisos para su nueva administración, pero cuyo panorama se vislumbra complejo, más que el que recibió su antecesor Andrés Manuel López Obrador.
La primera presidenta, que ha propuesto la construcción de un millón de viviendas para jóvenes, se enfrentará no sólo a un escenario de encarecimiento, sino a uno de falta de acceso debido a que la brecha entre los salarios y el valor de la vivienda se hace cada vez más grande, mientras la población que busca un inmueble para vivir aumenta.
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El costo desbordado
Al inicio del sexenio de López Obrador, en el primer trimestre de 2019, el precio promedio de una vivienda en México era de 1,071,235 pesos, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Para el segundo trimestre de 2024, último dato disponible para la toma de posesión de Claudia Sheinbaum, ese precio ha escalado a 1,724,000 pesos, un aumento del 61% en poco más de cinco años.
Mientras los precios de la vivienda se dispararon, los salarios han tenido un crecimiento mucho más modesto. El salario promedio mensual pasó de 4,240 pesos en 2019 a 6,150 pesos en 2024, un aumento del 45%. Esta disparidad se traduce en un panorama desalentador para los compradores potenciales:
- En 2019, se necesitaban aproximadamente 21 años de salario promedio (sin gastar en nada más) para comprar una casa al precio promedi - En 2024, esa cifra ha aumentado a casi 23.5 años de salario.
De 2019 a 2024 el precio de la vivienda tuvo un incremento de 61%.(Fuente: Secretaría de Economía, SHF)
La transformación del mapa
El panorama de la apreciación inmobiliaria en México también ha experimentado cambios en materia geográfica significativos desde que López Obrador asumió la Presidencia.
En 2019, las grandes urbes como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara lideraban el incremento en los precios de la vivienda. Sin embargo, al cierre del sexenio, el mapa se ha transformado drásticamente.
Ahora, son los destinos turísticos y las ciudades medianas los que encabezan la lista de mayor apreciación. Quintana Roo, hogar de destinos como Cancún y Playa del Carmen, lidera con un aumento del 11% en los precios de la vivienda. Le siguen de cerca Nayarit, con sus playas en la Riviera Nayarit, y Baja California Sur, donde Los Cabos continúa atrayendo inversiones inmobiliarias.
El crédito hipotecario: señales mixtas y cambios en el panorama
El reporte de Situación Inmobiliaria de BBVA Research para 2024 indica una contracción del 12.5% en el número de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda otorgados por la banca comercial, y una caída del 10.8% en el monto total de estos créditos entre enero y noviembre de 2023, comparado con el mismo periodo del año anterior. Esta situación difiere notablemente de lo observado al inicio del sexenio de López Obrador.
En 2019, BBVA Research reportaba que el mercado hipotecario había cerrado 2018 con un ligero avance del 1.1%, con la banca recuperando terreno y un aumento en el monto promedio de las hipotecas en términos reales.
Aunque la participación de la banca comercial ha disminuido, es importante destacar el papel del Infonavit en el mercado hipotecario. Según los datos de BBVA Research, mientras que la banca comercial experimentó una contracción, el Infonavit ha mantenido una presencia sólida. En 2018, el Infonavit otorgó 370,800 créditos por un monto total de 149,900 millones de pesos, solo un 1.6% en monto respecto al año anterior.
Este 2024, el Infonavit otorgó el 66.6% de todos los créditos de instituciones públicas y privadas con 275.5 millones, un crecimiento de 10% respecto al 2023.
En cuanto a la oferta de vivienda en 2018, se registraron 263,000 proyectos de vivienda en el RUV (Registro Único de Vivienda), mostrando un crecimiento del 5.1% respecto al año anterior. Este 2024, el registro se quedó en poco más de 150,000 a junio de este año.
Estos datos pintan un panorama complejo del sector inmobiliario al inicio de la administración de Claudia Sheinbaum. Por un lado, el crecimiento en los precios de la vivienda y la contracción del crédito hipotecario bancario plantean desafíos significativos en términos de asequibilidad. Por otro lado, la resiliencia del Infonavit y el crecimiento en ciertas regiones turísticas ofrecen oportunidades en el mercado.
