Desafío presupuestal e impacto al mercado, los retos del nuevo plan de vivienda
El programa del gobierno federal planea la construcción de 1 millón de viviendas asequibles en el sexenio a través de una empresa del Infonavit; expertos ven retos en la inversión de 605,000 mdp.
Los expertos le dan el sí a la construcción de más vivienda en México, pero consideran que darle la construcción al Infonavit complica el éxito de la estrategia. Uno de los retos es la inversión que equivale al costo total del Tren Maya.(OGphoto/Getty Images/iStockphoto)
El nuevo programa de vivienda del gobierno mexicano busca transformar el panorama inmobiliario del país a través de la construcción de un millón de viviendas asequibles, pero su implementación enfrenta retos significativos, sobre todo en materia presupuestal, de acuerdo con expertos del sector.
La propuesta, presentada este lunes por la presidenta Claudia Sheinbaum, promete, en esencia, la creación de una empresa constructora manejada por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), para poder edificar inmuebles a bajo costo y ponerlos a la venta con una tasa de interés del 0% y con modelos de pago que no rebasen el 30% del salario mensual.
Para ello, el programa requiere una inversión de 578,000 millones de pesos (mdp), además de 27,000 millones adicionales para ampliación y otras acciones en materia de vivienda. Estos recursos son equivalentes al costo total del Tren Maya.
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“La inversión de 600,000 millones de pesos es considerable y podría enfrentar desafíos presupuestarios, especialmente en un contexto económico incierto. (...) Es un programa que requiere de una ejecución casi perfecta”, señala Leonardo González Tejeda, experto inmobiliario y Country Lead de Algorym en México, una startup especializada en datos y analítica.
A los desafíos en los la inversión inicial, Gene Towle, socio gerente de la consultora inmobiliaria Softec, agrega la presión de los financiamientos con tasa cero.
“Si al Infonavit le prestan al 10% y él a su vez presta al 0%, tiene que poner en el primer año, 4,500 millones de pesos de subsidio; al segundo año, 9,000 millones; al tercero, 13,500, y al último, va a tener que poner más o menos 30,000 millones de pesos de subsidio”, alerta Towle.
La implementación del programa enfrenta también enfrenta desafíos significativos de infraestructura y capacidad operativa, retos que ya enfrentan las inmobiliarias privadas actualmente.
De acuerdo con Gene Towle, construir vivienda no solo implica edificar las unidades, sino la coordinación logística y la dotación de servicios en varias partes del país y, en este caso, se deberá atender de manera simultánea. "Si vas a hacer casas, vas a hacer 100 aquí, 100 allá, 200 acá, 500 por allá, 1,000 más allá, 25 en otro lado. Administrativamente, se vuelve muy complicado".
"Una de las razones por las cuales se ha dejado de hacer vivienda barata es que cuando llegas a un municipio a construir 1,000 casas, te dicen ‘qué bueno que viniste, pero necesitamos escuelas, necesitamos puentes'. Entonces, habilitar el suelo se vuelve más caro", agrega.
Los expertos coinciden en que el éxito del programa dependerá de su capacidad para superar obstáculos como la falta de infraestructura municipal, los largos procesos de autorización y la necesidad de una estructura operativa compleja.
"Si tú quieres conseguir una autorización para hacer un fraccionamiento de vivienda barata, te vas a tardar entre 24 y 48 meses en sacar todos los servicios, y es lo mismo, seas tú o sea el gobierno", señala el socio gerente de Softe.
El Infonavit se hará cargo, además, del programa de vivienda en renta a bajo costo.(Foto: Expansión con datos del Infonavit.)
El ABC del programa
El programa contempla la construcción de 500,000 viviendas por parte del Infonavit para derechohabientes y otras 500,000 a cargo de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) para población no derechohabiente. Además, se planea regularizar 1 millón de escrituras y crear una empresa constructora pública para abaratar costos.
La distribución geográfica de las nuevas viviendas también es un aspecto importante del programa, pues con la distribución se busca atender las necesidades específicas de cada región y contribuir al desarrollo equilibrado del país.
Se construirán:
325,000 viviendas en el sur del país
239,400 en el centro
228,800 en el centro-norte
206,800 en el norte
El enfoque en la construcción de viviendas cerca de centros de trabajo y con acceso a servicios básicos es un elemento clave del programa. Esto, no solo busca evitar los problemas de abandono que se han visto en el pasado, sino también mejorar la calidad de vida de los beneficiarios y contribuir a un desarrollo urbano más sostenible.
También se contemplan medidas para fomentar la participación de jóvenes en el mercado inmobiliario. Se ha anunciado la creación de un Programa de Vivienda en Renta para Jóvenes, con precios accesibles de arrendamiento. Esta iniciativa podría tener un impacto significativo en un segmento de la población que a menudo enfrenta dificultades para acceder a una vivienda.
"Lo que se quiere, es que haya acceso a la vivienda barata, digamos, que podamos acceder a una vivienda de 1 millón de pesos, que hoy es muy difícil en muchos lugares del país; o a una vivienda incluso de 700,000 pesos para personas de escasos recursos", explicó la presidenta, Claudia Sheinbaum en conferencia de prensa.
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Las constructoras, ¿apartadas?
La iniciativa que será comandada por Octavio Romero, el director del infinavit y exdierector de Pemex, ha generado reacciones diversas en la industria de la construcción.
Luis Méndez Jaled, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), dice que, a pesar de que está a favor de la producción de más vivienda social en el país y respalda la idea de construir un millón en los próximos seis años, expresa inquietudes sobre el papel del Infonavit como constructor directo.
"Asignar al Infonavit funciones de construcción directa de viviendas no creemos que sea la mejor alternativa para ampliar la oferta de la vivienda social".
Luis Méndez Jaled, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Esto debido, principalmente, a cinco preocupaciones, argumenta: la vocación del instituto, la especialización necesaria para las obras, la competencia entre constructoras, la exclusión de empresas pequeñas y los posibles conflictos en perjuicio de los derechohabientes.
En el primer caso, Méndez Jaled argumenta que el Infonavit, según la ley, es un organismo de servicio social, no una agencia ejecutora de obras. También señala que el personal del instituto está especializado en gestión administrativa, financiera y jurídica, no en construcción. "Creo que para el tema de construcción hace mucha falta, muchos años de especialización en eso", sostiene.
El presidente de la CMIC también advierte sobre el impacto en la competencia del mercado. "La construcción directa de viviendas por parte del instituto de alguna manera quita al trabajador la libertad de elegir entre varias opciones de vivienda generadas con base en la competencia entre distintas empresas", explica.
Otro punto de preocupación es la afectación a las pequeñas y medianas empresas del sector. De acuerdo con el organismo, hay más de 7,000 empresas que se dedican a hacer vivienda y que representan un importante motor económico en diferentes regiones del país.
Son quienes mejor conocen la cultura y las regulaciones locales en materia de ordenamiento territorial en cada región.
Luis Méndez Jaled.
Igualmente, el organismo considera que, al asumir simultáneamente funciones de administrador de recursos como entidad financiera y empresa constructora, se puede dar pie a conflictos de intereses.
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¿Cómo cambiará el mercado inmobiliario?
Según datos del Registro Único de Vivienda (RUV), la construcción de inmuebles habitacionales nuevos ha pasado de 248,883 unidades en 2013 a 130,996 en 2023, evidenciando una contracción del sector.
De acuerdo con Gene Towle, este descenso se debe principalmente a regulaciones más estrictas y a la ralentización en el otorgamiento de permisos para construir. Sin embargo, con el programa de vivienda, el panorama podría cambiar.
“Este programa que están impulsando, la verdad es que está muy bien, pues es algo que tenemos que hacer, ya que el sector dejó de hacer vivienda barata”, comenta Towle. El nuevo programa propone añadir, en 2025, aproximadamente 165,000 viviendas anuales adicionales, lo que llevaría la producción total a cerca de 300,000 viviendas al año, casi el doble de lo que se produce actualmente.
Ciudades como la capital del país tienen precios mucho más altos que el salario promedio de la población.(Foto: Obras/Inmuebles24.)
Pero este impacto no se verá reflejado de manera trascendental en los costos. Leonardo González indica que el programa, en un inicio, sí repercute en la competencia, pero pueden desencadenarse otros fenómenos en la industria.
La entrada del Infonavit como constructor directo podría presionar a los desarrolladores privados a ajustar sus precios para mantener la competitividad. Sin embargo, los desarrolladores privados podrían reducir su participación en el mercado, y esto podría contrarrestar parcialmente el efecto del aumento en la oferta
Leonardo González, experto en desarrollo inmobiliario.
“Es poco probable que cause una reducción dramática y generalizada de los precios de la vivienda a nivel nacional", agrega González Tejeda.
El efecto real dependerá de la ejecución efectiva y de la respuesta del mercado privado. Gene Towle abona a que el principal músculo de las desarrolladoras, en la actualidad, es el mercado del segmento medio y residencial, mientras que las viviendas que se planean construir son económicas, por lo que considera que no se puede prever la influencia en el precio.
¿Qué ha dicho el gobierno?
Este jueves en su conferencia mañanera, la presidenta Claudia Sheinbaum negó que con el programa se efecte a las constructoras privadas, al señalar que seguirá habiendo créditos del Infonavit para las personas y lo que se busca es que llegar a las personas con menos recursos para que "la vivienda sea un derecho".
"Que Infonavit vaya a tener una empresa constructora no quiere decir que ahora ya no van a poder construir los desarrolladores privados, nada que ver, porque además, van a seguir habiendo créditos para el Infonavit, esto es adicional a lo que de por sí ya se hace. Entonces, hay mucha oportunidad para el desarrollo de vivienda privada", dijo.
"La inversión privada en México para vivienda es muy importante y va a seguir (...) lo que queremos es que se vea el acceso a la vivienda, el acceso a un techo como un derecho, no solamente como el propio desarrollo inmobiliario que existe en México y que debe seguir existiendo.
