Airbnb concentra su operación en las alcaldías más caras de la CDMX

"La distribución de los listados no corresponde con la misma distribución del parque habitacional, ya que los listados se ubican cerca de zonas turísticas y de alta actividad económica", señala el reporte de BBVA Research.

Es decir, la ubicación de la mayor parte de viviendas en renta por la plataforma no coincide por donde hay más inmuebles en general en la capital del país, sino con las más atractivas.

Las ganancias mensuales de los propietarios en la plataforma registraron un incremento de 11.1% en 2024, alcanzando 1,058 dólares al mes. Este aumento supera el incremento promedio de 17.6% en los precios de renta tradicional en la CDMX.

Perfil de las propiedades en la plataforma

El inventario de Airbnb en estas alcaldías (Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Benito Juárez) privilegia las unidades completas, que representan el 69% de la oferta. Los departamentos dominan con 47.3% del total, seguidos por casas en condominio con 18% y casas independientes 11%.

La infraestructura de estas propiedades refleja su orientación a un mercado de mayor poder adquisitivo, de acuerdo con BBVA: todas cuentan con WiFi, 91% ofrece cocina equipada y 79% incluye estacionamiento y área de lavado.

Dinámica de precios y ocupación

El precio promedio por noche en Airbnb alcanzó los 83 dólares en 2024 (1,665.97 pesos con un tipo de cambio de 19.83 pesos por dólar), un incremento del 100% desde 2020.

Este desarrollo coincide con el encarecimiento general del mercado inmobiliario: el precio promedio de venta en la CDMX aumentó 29.6% en el último año, ubicándose en 48,307 pesos por metro cuadrado.

BBVA Research identifica patrones claros en la duración de las estancias: 45% de las reservaciones cubren períodos de siete días, 20% se extienden a 14 días y 13% corresponden a estancias de tres días. Las reservaciones superiores a 14 días y las de corta duración (una a dos días) representan cada una 11% del total.

La tasa de ocupación muestra una clara recuperación post-pandemia: del 29% registrado en invierno de 2020, aumentó a 46% en 2021 y alcanzó 52% en 2022. Para 2024, los meses de mayor ocupación fueron enero y febrero, con tasas de 56% y 52% respectivamente.

Expansión del mercado

Entre octubre de 2020 y junio de 2024, el inventario de Airbnb creció 50.5%, pasando de 10,258 a 15,435 unidades. Este crecimiento mantiene una correlación de 0.52 con el crédito hipotecario, según BBVA Research.

El precio de la vivienda en estas zonas refleja la presión de la demanda. Un apartamento promedio de dos recámaras y 65 metros cuadrados en la CDMX tiene un costo aproximado de 3.3 millones de pesos.

Impacto en el mercado inmobiliario

A pesar del crecimiento acelerado, las propiedades en plataformas de estancias cortas representan el 0.56% del parque habitacional capitalino. Sin embargo, su concentración en las alcaldías de mayor plusvalía sugiere un impacto localizado en estas zonas.

"Ante un aumento documentado de la demanda por vivienda y la poca flexibilidad de la oferta de vivienda en la Ciudad de México, los precios reaccionan fuertemente a pequeñas variaciones por el lado de la demanda", concluye el informe de BBVA Research.