La nueva era del sector vivienda arranca con la unión Vinte-Javer

La falta de financiamiento comenzó con la crisis financiera de 2008, cuando los bancos implementaron lo que el sector denomina flight to quality, una selección más estricta de sus acreditados. La situación se agravó en 2013 con la quiebra de las grandes desarrolladoras, seguida por la incertidumbre generada por Donald Trump en 2017, el cambio de gobierno en 2018 y la pandemia en 2020, explica.

Falta de vivienda

Estos factores causaron la caída de la producción. De acuerdo al Registro Único de Vivienda (RUV), en 2013 se produjeron 248,883 unidades, mientras que en 2023 fueron 130,996. Al mismo tiempo, la población siguió con su curso de crecimiento. El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) registró que de 2010 a 2020 se agregaron 14 millones de personas.

La disparidad desencadenó un déficit de casi 9 millones de viviendas las cuales, tarde o temprano, tendrían que subsanarse y con inmuebles a un precio accesible; Vinte, por lo tanto, buscó una productora de vivienda de segmento bajo que se adaptara a sus objetivos de entrar a la estrategia de construcción masiva, y Javer llegó a su mente.

A la par, durante la administración de Andrés Manuel López Obrador, se invirtió en infraestructura para la movilidad y la construcción de caminos rurales que conectaron mejor a las comunidades del país, además de que, a través de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), se emprendió el ordenamiento de usos de suelo, lo que dio las bases para que las empresas del sector tuvieran la confianza de dar el salto.

“En un sexenio donde se invirtió mucho en infraestructura pública, lo que sigue es que la vivienda llegue. Y luego un vecino (Estados Unidos) que se va a aventar a hacer tres millones de casas en cuatro años. Nosotros decimos un millón en seis, ellos dicen tres en cuatro años”, compara Sergio Leal.

La fusión

Para participar en la jugada, en mayo del 2024 Vinte anunció su interés en adquirir Javer. Tras el anuncio de la Cofece, el movimiento queda más claro: la fusión creará dos marcas diferenciadas: Vinte, enfocada en viviendas de más de un millón de pesos, y Javer, especializada en unidades de 500,000 a un millón de pesos, las que más se necesitan en la actualidad y su especialidad.

La adquisición llegará en un momento estratégico. La presidenta Claudia Sheinbaum anunció su meta de construir un millón de viviendas durante su sexenio, mientras que el Infonavit acumula recursos tras años de baja producción en el sector debido a dos factores: la baja producción de vivienda durante la pandemia y los cambios regulatorios que ampliaron su base de derechohabientes.

"Después de la ley de outsourcing empezó a crecer su cartera de clientes. Antes tenía que tener 10, pues ahora tiene 15. Y luego no solo eso, resulta que el salario mínimo creció", explica Leal.

El desarrollo seguirá debido al incremento anual del salario mínimo por encima de la inflación, la formalización del empleo tras la reforma al outsourcing, y la acumulación de recursos por la baja colocación de créditos en años anteriores.

Pero ¿qué pasará cuando hay capacidad crediticia para adquirir una vivienda a bajo costo, pero no haya inventario disponible? Vinte quiere tener la respuesta y colocar inmuebles en donde haga falta.

La complementariedad geográfica será clave. Vinte opera en Estado de México, Hidalgo, Puebla, Querétaro, Nuevo León, Quintana Roo, Morelos y Baja California. Javer tiene presencia en Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Quintana Roo, Querétaro, Aguascalientes, Tamaulipas y Puebla.

"Javer no está en Puebla, nosotros sí. Javer en el Estado de México está en Toluca, no está en Tecamac. Realmente es oferta-demanda", comenta Sergio Leal. Las compañías suman una reserva territorial de 100,000 lotes. Los terrenos se ubican principalmente en estados beneficiados por el nearshoring (84%) y el turismo (16%).

La operación se financiará con una suscripción de capital por 2,500 millones de pesos, de los cuales 321 millones ya fueron suscritos. El Consejo de Administración de Vinte aprobó a cinco inversionistas para suscribir aproximadamente 1,535 millones de pesos adicionales.

"Ya iniciamos la disposición de los primeros créditos para tener los recursos disponibles para la adquisición. Al cierre de septiembre, dispusimos 900 millones de pesos de dos bancos comerciales", señaló Domingo Valdés CFO de Vinte en llamada con inversionistas.

El Banco Mundial, a través del IFC, autorizó un crédito de adquisición por 1,150 millones de pesos con vencimiento a ocho años para apoyar la transacción.

La integración tomará 24 meses. El principal reto será unificar las plataformas, pues Vinte considera que la competencia futura vendrá por ese lado, no por otros desarrolladores.

Para mayor empuje

Sergio Leal está emocionado por un camino que no estará exento de retos. Para hacerlo más sencillo, plantea una serie de estrategias que podría llevar a cabo el gobierno federal y la IP en conjunto.

"Si tú reactivas la Sociedad Hipotecaria Federal, en el nombre que quieras, y empiezas a prestar créditos puente con una tasa preferencial, tú no necesitas un subsidio", explica Sergio Leal, "las tasas para Vinte son 10 más 2%. Ahora imagínate para un desarrollador local, pues estimas 8%. Entonces están trabajando para el banco".

El segundo reto son las gestiones gubernamentales. "Hay estados de la República que te piden dos veces el trámite, uno federal y uno estatal. Entonces no se puede", señala. Por lo que financiamientos más económicos y gestiones más eficientes serían la calve.

No van solos

Vinte prevé que el panorama pinta para que no sean la única consolidación de las vivienderas. "No nos van a dejar solos. No tengo más información, pero yo lo que creo es que se va a empezar a mover", anticipa Sergio Leal.

"En el sector hay 820 desarrolladores en todo el país. O sea, hay un desarrollador en Tijuana grande, hay cero en Oaxaca, hay cero en Tabasco, cero desarrolladores grandes y medianos en Veracruz, por ejemplo", señala el desarrollador.

La fecha límite para lanzar la Oferta Pública de Adquisición (OPA) es el 20 de noviembre, con un periodo de 22 días posteriores para concretar el pago. El 36% de los tenedores de acciones decidirán si venden o no sus acciones, mientras que el 64% restante ya está obligado a vender.