El mercado de vivienda en México arrancó el 2025 con un respiro después de haber terminado un 2024 poco alentador.
La producción sumó su cuarto año de caída, la colocación de hipotecas bancarias tuvo un crecimiento moderado, pero la participación de la banca privada se redujo, y el precio de los inmuebles siguió en ascenso, con un incremento anual de 9.2%, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
El Registro Único de Vivienda (RUV) reportó que en 2024 se registraron 128,143 unidades construidas, por debajo de las 130,995 de 2023 y de las 135,647 de 2022. La tendencia descendente se mantiene desde 2021, cuando la producción alcanzó 164,151 viviendas.
El tipo de vivienda también ha cambiado. En 2024, el 70.56% de la construcción fue horizontal, mientras que el 29.44% correspondió a vivienda vertical. En 2021, la proporción de vivienda horizontal era mayor, con 74.35% del total. La vivienda tradicional representó el 45.55% de la producción, seguida por la vivienda media con 19.74%.
El financiamiento para vivienda tuvo un comportamiento mixto. Aunque el número total de hipotecas colocadas registró un incremento de 11.4%, el monto total otorgado cayó 2.2%.
En contraste, los institutos públicos como Infonavit y Fovissste crecieron 18.3% en el número de créditos y 17.6% en el monto otorgado. “Infonavit aumentó el número de créditos en 18.9%, alcanzando una colocación similar a la de 2018”, indicó el reporte Situación Inmobiliaria México 2024 de BBVA Research.
La banca comercial, por su parte, siguió con una desaceleración en la colocación de hipotecas. Desde 2021, ha reducido su participación en el financiamiento a vivienda de interés social, enfocándose en vivienda media y residencial.
En 2024, el monto promedio de los créditos hipotecarios bancarios disminuyó 2.6%, situándose en 2.3 millones de pesos.
Pese a la menor producción y al enfriamiento del crédito, el precio de la vivienda siguió en ascenso.
La SHF reportó que el valor promedio de una vivienda en México alcanzó 1,736,349 pesos en 2024. En algunas zonas metropolitanas, el incremento superó la media nacional. Tijuana registró el mayor aumento, con 12.7%, seguida de Puebla-Tlaxcala con 11.7% y Monterrey con 10.9%.
El alza en los precios responde a factores como el encarecimiento de materiales de construcción y las condiciones del financiamiento. La tasa hipotecaria promedio se ubicó en 11.46% en el cuarto trimestre del año, de acuerdo con datos del Banco de México.
El panorama de la vivienda en México se enmarca en un contexto de incertidumbre global, particularmente por las medidas comerciales adoptadas por Estados Unidos.
La imposición de aranceles al acero por parte de la administración de Donald Trump impactará los costos de construcción en el país, elevando aún más los precios de los inmuebles.
De acuerdo con el Centro de Estudios e Ingeniería de Costos (Ceico) de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), el cemento y concreto representan hasta el 19.5% del costo de materiales en la vivienda económica, mientras que el acero equivale al 11.3%.
“El precio de los materiales está sujeto a movimientos del mercado en los que influyen las dinámicas políticas y económicas internacionales”, indica el Ceico.
A esto se suma la presión que las políticas migratorias ejercerán en la demanda de vivienda, especialmente en las ciudades fronterizas. Un aumento en la repatriación de migrantes incrementará la necesidad de inmuebles, lo que podría agravar la escasez y elevar aún más los precios.
