Regularizar invasiones, entre proteger el derecho a la vivienda y la ilegalidad

"Alguien que de manera irregular está dentro de una vivienda ¿qué se hace? pues no lo vamos a sacar, pero sí le vamos a advertir que, si no se regulariza, nunca va a ser dueño de la vivienda; la puede ocupar, pero no va a ser de él. Y lo que queremos es que sea de él. Estamos planteando que la puedan adquirir a un precio muy económico, valor en libros, con un esquema, si no son derechohabientes, con un esquema de renta con opción a compra", dijo Octavio Romero, director del Infonavit, el 16 de junio en la conferencia Matutina.

El marco legal en duda

Aunque el enfoque pretende abordar simultáneamente el rezago habitacional y el abandono de propiedades, plantea una serie de retos jurídicos y urbanos que aún no se resuelven en la normativa vigente.

De acuerdo con Daniel Rosas, socio del despacho RRC Abogados, el Infonavit, al tratar con viviendas invadidas, enfrenta un dilema legal.

"Está olvidando todo lo que prevé el Código Civil y el Código de Procedimientos Civiles", dijo, y ejemplificó que cuando un crédito se deja de pagar, la casa funciona como una garantía hipotecaria y debe ejecutarse mediante un procedimiento de adjudicación o remate.

En condiciones normales, el proceso para que el acreedor recupere un inmueble por impago incluye una demanda civil o la ejecución de la hipoteca, donde se requiere una sentencia judicial que ordene el desalojo y, eventualmente, la venta de la propiedad mediante remate.

"Estos mecanismos no se pueden obviar a menos que se expropie el bien conforme a lo previsto en la ley. Todo lo demás bordea la ilegalidad", señaló Rosas.

Solo mediante un proceso de expropiación podría el Instituto disponer de una vivienda abandonada sin el consentimiento formal del titular del crédito. Sin embargo, el procedimiento también exige causas de utilidad pública justificadas y puede enfrentar oposición jurídica de los dueños originales.

Según cifras del Infonavit presentadas en la conferencia matutina del 16 de junio, de las 843,000 viviendas abandonadas y "emproblemadas", alrededor de 145,000 están ocupadas de forma irregular.

La regularización de estos inmuebles, según el abogado, podría representar un enorme reto administrativo y legal si no se revisa caso por caso.

"Si el Instituto no es el dueño formal de la vivienda no puede proceder a su venta sin pasar por un juicio o un proceso de adjudicación", abundó.

También advirtió que muchas de las personas que actualmente habitan las viviendas no conocen su estatus legal, lo que complica el diseño de una política pública que se apoye en litigios activos.

Cuando una casa invadida cuenta con un propietario aún registrado en el Registro Público de la Propiedad, es esa persona quien debe iniciar una denuncia por despojo y un juicio de restitución.

El Infonavit, salvo que ya haya recuperado formalmente la propiedad, no tiene facultades legales para actuar. "Lo que me preocupa es que estén partiendo de la idea de que no habrá oposición. Pero en derecho, no puedes legislar con base en presunciones", observó.

En este sentido, la presidenta Claudia Sheinbaum declaró el 18 de junio que se trabaja en el censo para conocer las situaciones particulares de estos inmuebles y actuar conforme los casos identificados.

"Entonces, cumpliendo la ley, cumpliéndole a los trabajadores que no hubiera ningún fraude de por medio, ni nada que tuviera que ver con una afectación a una propiedad privada o a un trabajador, se están viendo las opciones para que esas viviendas no queden en el abandono. La cantidad de dinero que se gastó en despachos para recuperar esas viviendas que no fueron recuperadas es de miles de millones de pesos", dijo la mandataria.

El efecto en las ciudades

El fenómeno de la vivienda abandonada también se relaciona con decisiones de planeación urbana que no consideraron condiciones mínimas de habitabilidad y que siguen sin estar resueltas.

Francisco Samuel Monroy Rubio, arquitecto académico de la Facultad de Estudios Superiores (FES) Aragón de la UNAM, explicó que muchas de las viviendas financiadas por instituciones públicas fueron construidas en zonas periféricas sin servicios suficientes.

El urbanista apuntó que los desarrollos habitacionales masivos generaron inicialmente altas expectativas entre sus compradores, pero pronto enfrentaron dificultades para trasladarse, acceder a servicios y mantener calidad de vida.

Por lo que, si se legalizan las ocupaciones sin un marco bien definido, se corre el riesgo de incentivar la apropiación irregular de esta vivienda financiada por el Estado, alertó Monroy.

“Antes se invadían terrenos y luego se regularizaban. Ahora estamos viendo que podría pasar lo mismo con vivienda formal. Eso es abrir la puerta a dinámicas que ya existen en municipios del Estado de México como Ecatepec o Coacalco", explicó.

Al ser inmuebles que por naturaleza no son habitables, lo que incentivó en su abandono, se corre el riesgo también de perjudicar a los habitantes irregulares y a las comunidades circundantes.

"Cuando rehabilitas una vivienda invadida sin tomar en cuenta que el resto del entorno está deteriorado o incluso inseguro, el esfuerzo puede diluirse rápidamente. Una familia no puede vivir junto a un picadero o en una calle sin alumbrado ni vigilancia", explicó Madeleine Cortés Cravioto, directora General de Fundación Hogares.

En paralelo, la Fundación Hogares sugiere que cualquier programa de regularización debe ir acompañado de acciones de regeneración comunitaria. Entre sus estrategias se incluyen talleres para fomentar el autoempleo, rehabilitación de espacios públicos y procesos participativos para la toma de decisiones sobre el entorno.

En el contexto del Programa Nacional de Vivienda para el Bienestar, esta estrategia del Infonavit busca ampliar las posibilidades de acceso a vivienda para personas en situación vulnerable.

No obstante, mientras no se esclarezcan los mecanismos legales ni se garantice la sostenibilidad urbana de las zonas involucradas, el programa avanza en un terreno intermedio entre la formalización y la incertidumbre jurídica.