La Condesa muestra un sello cada vez más internacional, sin soltar raíces
Aunque esta colonia siempre fue ocupada por personas de recursos más altos que el promedio, en los últimos años se convirtió en un sitio codiciado para turistas extranjeros y nómadas digitales.
En la colonia Condesa, en el corazón de la Ciudad de México, el arranque del verano coincide con una nueva temporada de visitantes extranjeros.
Cafés con menús en inglés, departamentos remodelados para estancias cortas y calles pensadas para la movilidad peatonal y ciclista, dibujan el panorama actual de este barrio que, desde hace décadas, se mantiene como uno de los más codiciados de la capital.
Pero detrás de la estética arbolada y las fachadas art déco se encuentran procesos más complejos: transformaciones en la vivienda, reconfiguración del comercio local y una creciente presión inmobiliaria ligada al turismo.
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Una colonia histórica y bien conectada
Desde su creación, la Condesa se pensó como un espacio residencial para clases altas. Fue una de las primeras zonas fuera del centro histórico en incorporar una traza urbana moderna, con calles anchas, camellones, arbolado y arquitectura de influencia europea.
Mariana Borja, arquitecta del Laboratorio de Vivienda de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), explicó que esta configuración responde a “una etapa histórica muy específica de la ciudad”, que hoy funciona como escenario para una experiencia estéticamente atractiva para el visitante.
Además de su diseño urbano, la ubicación ha sido clave en su consolidación. “Tiene todo a la mano: Chapultepec, Reforma, museos, ciclovías, transporte público. Es una zona conectada al resto de la ciudad y eso la vuelve muy deseada”, añadió Borja.
Esa conectividad, sumada a la imagen escenográfica mexicana, es determinante para captar a turistas, migrantes internacionales y nómadas digitales.
La apariencia de la Conesa ha pasado a ser una escenografía, de acuerdo con Mariana Borja.(Foto: Diana Zavala, Obras y Google Maps)
Cambio acelerado tras la pandemia
Aunque la colonia siempre contó con estos elementos, su popularización reciente tuvo un punto de inflexión en la pandemia. “Con el teletrabajo y la digitalización muchos extranjeros empezaron a buscar vivienda temporal en lugares como este, donde podían trabajar desde casa y tener acceso a servicios, parques y movilidad”, explicó Borja.
A esto se sumó el hecho de que México no impuso restricciones de ingreso durante ese periodo, lo cual facilitó la llegada de extranjeros, lo que empujó a su turistificación.
La población extranjera ha incrementado su presencia, aunque la mayoría de los residentes aún son mexicanos. “Sí hay una mezcla interesante entre americanos, argentinos y colombianos, pero sigue predominando el mercado nacional”, indicó Justino Moreno, director de Consultoría de Tinsa.
La diferencia radica en el tipo de consumo: los extranjeros suelen contar con mayores ingresos y, en muchos casos, apoyo de empresas, lo que eleva su capacidad de pago.
(Fotos: Diana Zavala, Obras)
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Una colonia que ya es una marca
Para Martha Jazmín Arvizu Torres, consultora en marketing, el encarecimiento y cambio de vida en la Condesa también es porque dejó de ser solo una colonia para convertirse en una marca. “Ya no es solo un lugar donde vivir, sino un producto simbólico”, explicó.
En su análisis, el barrio opera como un nicho aspiracional alimentado por el marketing digital, los creadores de contenido y el turismo experiencial. “Los tiktokeros, los que suben sus videos a Instagram, son parte del fenómeno. Muchos de ellos muestran a la Condesa como un lugar cool, bohemio y urbano”, dijo.
Este tipo de promoción influye también en el consumo local. Bares incluidos en rutas de mixología, restaurantes con chefs galardonados y cafés especializados en comida internacional son parte del ecosistema que convive con quienes aún habitan la zona.
Sin embargo, la misma oferta desplaza a negocios tradicionales: tortillerías, papelerías, panaderías y mercados públicos han cerrado sus puertas en la última década.
De farmacia a "gentlemen's barber shop". (Fotos: Diana Zavala y Google Maps.)
El alza en los precios
Una de las manifestaciones más visibles del cambio ha sido el aumento en los precios de la vivienda. En 2015, el metro cuadrado en la colonia Condesa se vendía en 50,000 pesos.
Para 2025, el precio promedio supera los 103,000 pesos por metro cuadrado en vivienda nueva. “El pico más alto de crecimiento fue entre el tercer trimestre de 2018 y el cuarto del mismo año, cuando pasó de 78,000 a casi 98,000 pesos”, explicó Justino Moreno.
Aunque desde entonces el ritmo se ha moderado, la tendencia sigue al alza. En cuanto a renta, el precio por metro cuadrado pasó de 250 pesos en 2022 a 400 en 2024.
Un departamento de 90 metros cuadrados puede alcanzar una renta mensual de 36,000 pesos. Ese aumento no es común en todas las zonas, pero se justifica por la alta demanda y la mezcla entre turistas temporales y residentes con apoyo corporativo, agregó.
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El incremento sostenido en los precios tiene consecuencias para los residentes tradicionales que van más allá de un mayor pago por su vivienda. “El valor del catastro, el agua, los servicios… todo sube, y las familias que antes podían vivir ahí tienen que irse”, dijo Mariana Borja, del Laboratorio de Vivienda.
El fenómeno también afecta a los comerciantes: “Un local pequeño que intente mantener precios accesibles ya no puede competir”, comentó Martha Jazmín Arvizu.
Hay negocios tradicionales que se mezclan con los nuevos, más enfocados en la oferta internacional.(Fotos: Diana Zavala, Obras)
Airbnb y vivienda como negocio
En la alcaldía Cuauhtémoc hay 12,030 propiedades listadas en plataformas de hospedaje, casi la mitad de todas las que se encuentran en la capital del país. De ellas, el 35.5% son operadas por anfitriones que no residen en la Ciudad de México. En promedio, una propiedad en esta alcaldía recibe 98 noches de reservación al año, con un precio por noche de 1,664 pesos.
En este modelo de negocio, las viviendas ya no se ocupan para residir, sino para rentarse a visitantes por cortos periodos. Mariana Borja explicó que muchas de estas propiedades mantienen las fachadas históricas, pero los interiores están completamente remodelados para ofrecer experiencias modernas.
“Existe mucha oferta de Airbnb en la zona, aunque las ocupaciones no sean tan altas, pues realmente los tickets que tiene cada propiedad genera muchísimo. Se vuelve un poco más atractivo que la vivienda en la modalidad tradicional. Seguramente esta zona, con el Mundial, se va a detonar”, agregó Justino Moreno.
La llegada de extranjeros impulsa nuevas dinámicas.(Fotos: Diana Zavala, Obras)
El rol del gobierno
La transformación de la Condesa también se acompaña de decisiones institucionales. Mariana Borja explicó que las autoridades respaldan el crecimiento de las plataformas digitales con el argumento de atraer inversión.
Además, el mantenimiento del espacio público, la infraestructura ciclista y las áreas verdes refuerzan su atractivo. “El gobierno mantiene la imagen urbana porque sabe que eso es parte del producto”, señaló.
Sin embargo, las políticas públicas son insuficientes para equilibrar el acceso a la vivienda. “De toda la producción de vivienda solo una mínima parte se dirige a sectores de bajos ingresos”, explicó la especialista.
Aunque hay propuestas para promover vivienda social, como en otras ciudades del mundo, su volumen actual es insuficiente para contrarrestar el efecto de la oferta premium.
La apariencia de la zona es manejada como un producto.(Fotos: Diana Zavala y Google Maps.)
¿Y después del verano?
De acuerdo con Justino Moreno de Tinsa, el futuro inmediato de la Condesa es la expansión del modelo a zonas vecinas como Escandón, San Miguel Chapultepec o Narvarte.
“Seguramente veremos precios que se mantienen, con crecimientos moderados”, dijo.
Para especialistas como Mariana Borja, la transformación difícilmente puede revertirse, pero sí puede gestionarse de otra manera. “La gentrificación no tendría que implicar despojo. El verdadero progreso no borra las raíces, las fortalece”, afirmó.
Martha Jazmín Arvizu coincide: “México no debería convertirse en un parque temático. Se puede dar la bienvenida al turismo sin desplazar a quienes ya vivían aquí”.
La Condesa de 2025 no es la misma que hace 10 años. Recibe al turismo con fachadas restauradas, viviendas adaptadas y un entorno urbano cuidadosamente diseñado.
