Testamentos, fideicomisos y contratos: los documentos que protegen tu vivienda

Contratos: la primera capa de protección

La base de toda operación inmobiliaria es el contrato. Comprar una vivienda, rentar un departamento, hipotecar un terreno o incluso donar un inmueble exige un acuerdo formal que solo adquiere fuerza frente a terceros cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

“Para que mi derecho sea oponible a otro derecho tengo que inscribirlo en el registro público”, advirtió Garzón. Esa inscripción evita, por ejemplo, que un embargo contra el vendedor afecte a quien ya compró la casa.

Los contratos se dividen en categorías que, en la práctica, marcan el tipo de relación entre las partes:

• Traslativos de dominio: como compraventa, permuta o donación. En todos se transmite la propiedad, ya sea a cambio de dinero, de otro bien o sin contraprestación.
• De uso: arrendamiento y comodato, que permiten ocupar un inmueble pagando renta o de forma gratuita.
• De garantía: como la hipoteca, que respalda una deuda con un inmueble y faculta al acreedor a venderlo si no se paga.
• Aleatorios: como la renta vitalicia, en la que una persona transmite un bien a cambio de recibir una pensión periódica mientras viva.

Estos contratos no solo formalizan acuerdos, también abren paso a la inscripción registral que, en palabras del notario, convierte un documento privado en un derecho “oponible” a cualquiera.

Testamentos: heredar sin conflictos

Si los contratos resuelven el presente, los testamentos ordenan el futuro. Se trata de un acto personal que no admite representación y que solo puede hacerse en plena lucidez.

El heredero recibe el patrimonio “a título universal”, lo que significa que no es necesario enlistar cada bien. “No es necesario llevar un inventario porque el patrimonio se modifica día a día, lo que se transmite es lo que exista al momento del fallecimiento”, explicó Garzón.

El testador puede designar herederos simultáneos: “dejo como herederos a mis cinco hijos por partes iguales”; también pueden ser "sucesivos", es decir, cuando se establece que, a falta de un hijo, los bienes pasen a los nietos y, de faltar estos, a otra persona. Este esquema permite planear escenarios futuros.

El legado es distinto: se otorga un bien en particular a una persona específica. Para que sea válido debe identificarse con claridad. “Si dejamos una pluma y no decimos cuál, el heredero querrá pagar con la de menor valor y el legatario pedirá la más valiosa”, ejemplificó.

Incluso existe el “legado de cosa ajena”, donde el testador ordena entregar un bien que no está en su patrimonio, obligando a los herederos a adquirirlo para cumplir la voluntad.

El albacea actúa como liquidador: paga primero las deudas, después los legados y, con lo que quede, reparte entre los herederos. Tiene derecho a un pago equivalente al 2% del valor de la herencia y 5% de los productos que genere, aunque el testador puede autorizar más.

No es un administrador permanente ni un guardián de la conducta de los herederos; su función es temporal y puede prorrogarse sólo por un año más.

El testamento también permite disposiciones menos conocidas: nombrar tutores para hijos menores, reconocer deudas o incluso reconocer a un hijo. Si no existe, la ley reparte los bienes de forma automática: primero a hijos y nietos, luego al cónyuge, después a ascendientes y, en último lugar, a parientes colaterales hasta cuarto grado. Este proceso, sin voluntad expresa, suele alargar los trámites y multiplicar los conflictos familiares.

Garzón contó un caso para ilustrar los riesgos de no actualizarlo: un hombre dejó como heredera a su primera esposa. Décadas después se divorció, volvió a casarse y su segunda pareja lo cuidó durante una enfermedad larga. Al morir, la herencia quedó en manos de la primera esposa porque el testamento nunca se modificó.

Fideicomisos: flexibilidad con límites

El fideicomiso es un contrato en el que el fideicomitente transmite bienes a una institución financiera (fiduciario) para cumplir un fin específico. El beneficiario es el fideicomisario, que puede ser el propio fideicomitente o un tercero.

En México, solo las instituciones autorizadas como bancos o aseguradoras, pueden ser fiduciarias. “El fiduciario se vuelve titular de los bienes, pero no puede hacer lo que quiera con ellos; está acotado a los fines que determinó el fideicomitente”, explicó el especialista.

Su uso es común en proyectos de construcción, administración de patrimonio familiar o como garantía de obligaciones. Sin embargo, tienen implicaciones fiscales. El fisco considera transmisión cuando el fideicomitente ya no puede readquirir los bienes o cuando otra persona decide sobre ellos. En ambos casos, se generan impuestos.

En la Ciudad de México, los fideicomisos inmobiliarios causan el impuesto de adquisición desde que se establece que el fiduciario podrá vender a terceros, aunque solo se trate de un departamento de un conjunto habitacional. Existen variantes, como los fideicomisos de autoconstrucción, en los que los bienes se restituyen a los dueños originales al terminar la obra.

Más allá de las escrituras

El resguardo de un inmueble no termina con la firma de las escrituras. La protección real se construye con testamentos, fideicomisos y contratos inscritos en el registro.

“La asesoría técnica y jurídica cuando caminan de la mano generan confianza, evitan conflictos y garantizan que los proyectos se desarrollen con seguridad y certidumbre”, concluyó Garzón.

Estos mecanismos permiten anticipar problemas, reducir litigios y dar certeza sobre qué sucederá con un patrimonio. En un país donde la propiedad es un derecho fundamental, entender y usar estas herramientas significa que lo construido, comprado o heredado se mantenga en orden y pueda transmitirse con reglas claras.