La vivienda se concentra en las zonas más caras del Valle de México.(Paula Aristizabal/Getty Images)
Diana Zavala
La vivienda en las zonas centrales del Valle de México concentra mayores precios por su conectividad y por la oferta de infraestructura y servicios. Ante ese escenario, quienes buscan opciones más accesibles suelen desplazarse hacia colonias periféricas.
Sin embargo, la construcción de nuevos desarrollos habitacionales no sigue el mismo patrón: la edificación de vivienda vertical (departamentos) continúa concentrada en los cuadrantes céntricos de la Zona Metropolitana. De manera particular, en 12 colonias de alcaldías como Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo en el caso de la CDMX, así como Huixquilucan en el Estado de México.
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La concentración de la oferta
De acuerdo con la consultora 4S Real Estate, aunque en la capital del país y su zona conurbada que compone la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) hay más de 2,000 cuadrantes, durante 2025 la vivienda nueva se ofreció solo en 52.
Dentro de este panorama también hay concentración. En este periodo, de las 8,252 viviendas nuevas que salieron al mercado, más de la mitad de las unidades ofrecidas, 4,644, se ubicaron solo en 12 colonias del centro y centro-sur de la Ciudad de México, así como en algunos corredores específicos del poniente.
(Fuente: 4S Real Estate. Diseño: Salvador Buendía/Expansión.)
Estos cuadrantes se caracterizan por su cercanía a corredores de transporte, servicios urbanos y zonas de empleo, así como por sus precios altos y su enfoque en el mercado residencial.
La mayor oferta de vivienda en el Valle de México se centra en el segmento residencial.(espiegle/Getty Images)
Las zonas que mandan
Desde una perspectiva territorial, los datos muestran tres áreas con mayor peso en la construcción reciente de vivienda.
La primera corresponde al centro y centro-sur de la capital, donde se agrupan colonias consolidadas como Roma, Juárez, Nápoles, Narvarte, Del Valle, Portales y San Ángel.
La segunda se ubica en el poniente, con zonas como Nuevo Polanco y Bosque Real, caracterizadas por pocos proyectos de gran escala. La tercera se extiende hacia el norte y norponiente, con colonias como Nueva Santa María y Obrera.
Este patrón contrasta con la baja actividad registrada en colonias más alejadas de los corredores centrales, donde la presencia de proyectos nuevos es marginal y el número de unidades incorporadas al mercado resulta limitado.
(Fuente: 4S Real Estate. Diseño: Salvador Buendía/Expansión.)
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Las colonias con mayor actividad
Nuevo Polanco encabeza la oferta reciente, pues con dos proyectos concentra 743 departamentos. No solo es la colonia con mayor oferta, sino la más cara de las 12 que encabezan la lista. El precio promedio de la vivienda por metro cuadrado en venta supera los 84,000 pesos, de acuerdo con portal Propiedades.com. Esto se traduce en unidades cuyo valor supera los 16 millones de pesos.
Detrás aparece Portales, con 458 unidades distribuidas en 13 proyectos, y Roma, con 435 departamentos en 15 desarrollos. Aunque su valor es más moderado, superan los 40,000 pesos el metro cuadrado y los 3 millones de pesos por unidad, el valor promedio de la vivienda en la capital del país.
En ese mismo grupo de mayor volumen también se ubica San Ángel, con 417 unidades en seis proyectos, y Nueva Santa María, con 404 departamentos en seis desarrollos. Esta última es una de las que tiene los precios más bajos dentro de este top, ya que por departamento el costo oscila los 1.9 millones de pesos.
Más abajo, aunque todavía con números altos, se posiciona Bosque Real, que suma 323 unidades en ocho proyectos, y Juárez, con 304 departamentos repartidos en ocho desarrollos. Obrera aporta 284 unidades en seis proyectos y Nativitas registra 251 departamentos en nueve desarrollos.
(Fuente: 4S Real Estate. Diseño: Salvador Buendía/Expansión.)
En un siguiente nivel aparecen colonias con volúmenes más contenidos: Narvarte contabiliza 188 unidades en 11 proyectos, Nápoles, 186 en ocho; Pedregal de Coyoacán, 140 en ocho, y Del Valle, 151 en nueve.
La alcaldía Cuauhtémoc es en donde se desarrolló más vivienda en 2025.(Fuente: 4S Real Estate/Propiedades.com)
Zonas de desarrollo limitado
Fuera de este grupo, el resto del Valle de México muestra una participación limitada en la nueva oferta habitacional.
Tres de las cinco colonias con menor desarrollo se encuentran en la periferia de la zona. Tecamachalco, Molino de Rosas y Morelos superan apenas las 10 unidades en todo el año, mientras que Guerrero y Tetelpan se mantienen debajo de esta cifra.
No obstante, estas zonas fueron unas de las pocas en las que se registró actividad. Los datos indican que en los 12 meses del 2025, en aproximadamente 97.6% de los cuadrantes del Valle de México no se puso a la venta vivienda vertical nueva.
