A la par de que la producción de vivienda cae en México, la vivienda social se convierte cada vez más en un espejismo. De enero a septiembre de 2025, en el país se edificaron 96,000 viviendas nuevas, de acuerdo con el Registro Único de Vivienda (RUV).
El fenómeno no es nuevo, pero sus dimensiones se vuelven cada vez más evidentes. La cifra contrasta con las 231,900 viviendas que se produjeron en el mismo periodo de 2015, lo que representa una caída de 58.6% en ese lapso.
El segmento más afectado es el de la vivienda económica-popular, que registró una producción de 24,100 unidades en los primeros nueve meses de 2025, un descenso de 27.1% respecto al mismo periodo del año anterior.
Esta categoría, que en 2015 representaba 177,900 viviendas, experimentó una pérdida progresiva en su participación año tras año.
La tendencia negativa, que comenzó en 2015, muestra signos de estabilización en años recientes, aunque en niveles considerablemente más bajos. Los datos del Registro Único de Vivienda muestran que la producción total creció 4.2% entre enero y septiembre de 2025, comparado con el mismo periodo de 2024, cuando se produjeron 92,200 unidades.
Sin embargo, este crecimiento no se distribuye de manera uniforme. Mientras la vivienda económica-popular se contrae, los segmentos tradicional y media-residencial muestran expansión, de acuerdo con el Infonavit.
La vivienda tradicional aumentó 15.5% anual, al pasar de 41,800 a 48,300 unidades, mientras que la media-residencial creció 36.4%, alcanzando las 23,600 viviendas.
El tamaño del sector se reduce no solo en producción sino también en participantes. El número de desarrolladoras que reportaron al menos una vivienda producida al Registro Único de Vivienda cayó 54.2% en la última década, al pasar de 2,298 empresas en 2015 a 1,053 en 2025.
La salida de desarrolladoras del mercado es principalmente de empresas pequeñas, lo que incrementa la concentración de la producción. La participación de las 10 desarrolladoras más grandes pasó de 26.9% en 2015 a 30.9% en 2025.
Las cinco empresas líderes del sector, por su parte, aumentaron su cuota de mercado de 17.5% a 20.4% en el mismo periodo.
La relación entre los precios de la vivienda y los ingresos de los trabajadores ha evolucionado en años recientes. Entre 2015 y 2019, el Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) registró crecimientos por encima del salario promedio nominal de las personas derechohabientes del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), lo que deterioró la asequibilidad de la vivienda.
A partir de 2020, los precios y los salarios comenzaron a presentar tasas de crecimiento más similares.
Al cierre del tercer trimestre de 2025, la Sociedad Hipotecaria Federal reportó un crecimiento de 8.9% anual en los precios de la vivienda, mientras que el crecimiento del ingreso nominal promedio de la derechohabiencia alcanzó 8.6% anual, aunque no alivia la discrepancia entre ingresos y posibilidad de adquirir un inmueble.
El mercado de alquiler también experimenta presiones. Al cierre de octubre de 2025, 17 de las 55 ciudades monitoreadas por el Inegi presentaron incrementos en las rentas superiores a la inflación general de 3.57%.
Entre estas ciudades se encuentran mercados relevantes como Mérida, Guadalajara, Cancún y la Ciudad de México, de acuerdo con el reporte del infonavit.
