En una ciudad donde el acceso a la vivienda se volvió cada vez más restrictivo, la búsqueda ya no se centra únicamente en el precio. Para quienes buscan comprar o rentar en la Ciudad de México, la ecuación incorpora hoy otros factores: ubicación, conectividad y percepción de seguridad.
Mientras colonias como la Condesa, la Roma o Polanco concentran los valores más altos, otras zonas menos visibles comienzan a ganar espacio en las decisiones habitacionales.
Este comportamiento responde a dinámicas recurrentes en las ciudades. De acuerdo con Jorge Peredes, director general de Realty Experts, no todas las colonias se valorizan al mismo tiempo. “Son muchos factores los que influyen en cómo se valora una colonia y por qué algunas se encarecen antes que otras”, explicó en entrevista.
En su lectura, las zonas que hoy concentran precios elevados pasaron antes por etapas similares: “Primero se fueron consolidando por ubicación y servicios, y después los precios empezaron a reflejarlo”, señaló.
Uno de los casos más claros es Narvarte, ubicada en la alcaldía Benito Juárez, la demarcación con menor percepción de inseguridad en la Ciudad de México, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Seguridad Pública Urbana (ENSU) del cuarto trimestre de 2025 del Inegi.
La colonia combina conectividad y servicios urbanos con precios más contenidos frente a zonas céntricas más demandadas, según el análisis de Realty Experts.
Peredes señaló que este tipo de colonias suelen ganar atractivo cuando ofrecen acceso sin replicar los costos de las zonas consolidadas. “Son lugares que están cerca de donde la gente quiere vivir, pero que todavía no alcanzan esos precios”, comentó durante la entrevista.
Aunque sus costos no son los más bajos, sí son significativamente menores respecto a las colonias más famosas. Por ejemplo, mientras en Polanco la renta gira en torno a los 25,000 pesos, en Narvarte parte de los 11,000 hasta los 32,000 pesos al mes en un departamento de dos recámaras.
La característica principal de esta colonia es su oferta de servicios, infraestructura y de jóvenes como habitantes, “tiene calles arboladas, cafés. Muchos jóvenes que ellos siempre empujan mucho la zona”, dijo el especialista.
En una lógica similar aparece Escandón, localizada en las alcaldías Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc. En el caso de Miguel Hidalgo, alcaldía con menor percepción de inseguridad frente a otras zonas centrales, la colonia se beneficia de su cercanía con corredores consolidados sin replicar sus precios.
Realty Experts identifica en esta zona un mercado de renta y venta más moderado, con acceso al transporte público y servicios de barrio.
En el sur de la ciudad, Romero de Terreros, colonia ubicada en la alcaldía Coyoacán, con niveles intermedios de percepción de inseguridad según la ENSU, mantiene un perfil marcadamente residencial.
La zona conserva calles amplias y una oferta limitada de vivienda vertical, factores que influyen en su dinámica inmobiliaria frente a otras áreas del mismo Coyoacán con mayor presión de demanda.
Sobre este tipo de colonias, Peredes apuntó que su crecimiento suele ser más gradual. “No son zonas que se detonen de golpe, sino que se van consolidando poco a poco”, dijo, al explicar que su perfil residencial incide en el ritmo del mercado.
Otro caso es Santa María la Ribera, en la alcaldía Cuauhtémoc, una demarcación con contrastes internos en percepción de seguridad. La colonia se mantiene como una opción con conectividad, servicios urbanos y precios más bajos frente a otras zonas céntricas de la ciudad, de acuerdo con el análisis de Realty Experts.
En el oriente de la capital, Jardín Balbuena, en Venustiano Carranza, alcaldía con una percepción de inseguridad más variable, conserva valores de vivienda más accesibles frente a colonias del centro, aunque con diferencias marcadas entre calles y manzanas.
“Ahí se nota mucho la diferencia entre una calle y otra”, comentó Peredes al hablar de este tipo de zonas.
Por su parte, Clavería, en Azcapotzalco, se ubica en una alcaldía que presenta niveles de percepción de inseguridad por debajo de varias zonas del norte y oriente de la ciudad.
El experto de Realty Experts la identifica como una colonia que equilibra precios, ubicación y oferta urbana, sin alcanzar todavía los niveles de saturación de otras áreas consolidadas. Cuenta con precios de vivienda atractivos y buen equilibrio entre ubicación y oferta urbana. Además de contar con tiene tradicionales, pero cada vez más interés de residentes y desarrolladores.
Para Realty Experts, el precio no es el único determinante en la elección de vivienda. La cercanía al transporte, la posibilidad de realizar actividades cotidianas a pie y el entorno inmediato influyen en cómo una colonia se consolida.
“La seguridad es el principal atractivo que busca la población”, señaló Peredes, al explicar que una buena ubicación pierde peso cuando el entorno no genera confianza.
Por ello, el directivo recomienda observar la dinámica cotidiana antes de tomar una decisión. “Siempre recomendamos caminar la zona, recorrerla y entender cómo se vive”, dijo al referirse a los criterios que suelen considerar compradores y arrendatarios.
En un mercado donde los precios continúan presionando la oferta habitacional, estas colonias aparecen como alternativas para quienes buscan equilibrar costo, ubicación y percepción de seguridad, sin desplazarse a zonas periféricas ni asumir los valores de las áreas más consolidadas de la Ciudad de México.
