Durante años, el estacionamiento fue un componente casi inseparable de la vivienda urbana. En la Ciudad de México, esa relación comienza a modificarse. Nuevos desarrollos entregan departamentos sin cajón y edificios existentes se renuevan sin incorporarlo, en un contexto marcado por cambios normativos, costos de construcción y ajustes en la oferta inmobiliaria.
A nivel nacional, el estacionamiento sigue siendo un estándar en la vivienda en venta. De acuerdo con datos de la plataforma de venta y renta de propiedades Inmuebles24, alrededor de 82% de los inmuebles listados cuenta con al menos un cajón.
Publicidad
En el mercado de renta, la proporción baja a 70%, una diferencia que refleja un inventario distinto al de la venta formal, con mayor presencia de vivienda antigua y ubicaciones donde el espacio es limitado, apunta Julio César Mendoza, gerente comercial de la empresa.
El mapa de los estacionamientos
La Ciudad de México se sitúa por debajo de ese promedio. La disponibilidad de inmuebles con estacionamiento ronda 74% y mantiene una tendencia a la baja. Esta cifra contrasta con otras ciudades del país, donde el automóvil conserva un peso central dentro del diseño habitacional.
En Monterrey, 94% de la oferta incluye estacionamiento, lo que refleja una dependencia estructural del automóvil. Guadalajara mantiene niveles elevados, con 88%, impulsados por desarrollos verticales recientes, especialmente en zonas como Zapopan.
En la capital, la menor disponibilidad se asocia a políticas de densificación y a esquemas de Desarrollo Orientado al Transporte que priorizan la cercanía a sistemas de movilidad pública, señala el especialista.
¿Por qué hay cada vez menos?
La reducción no es reciente. Hace una década, el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México exigía un número mínimo de cajones por metro cuadrado construido. Hoy, la normativa establece máximos. En 2016, casi 90% de los proyectos nuevos incluía estacionamiento.
Para 2026, desarrollos ubicados en corredores como Reforma o en zonas del Centro Histórico ya entregan unidades con cero cajones, lo que redujo la disponibilidad de estacionamiento en la oferta nueva en alrededor de 15% frente a la década pasada.
Construir un estacionamiento es costoso, por lo que las desarrolladoras deciden ahorrar el gasto y no trasladarlo al precio final de los inmuebles. (felixmizioznikov/Getty Images)
Menor oferta, mayor valor
El costo del estacionamiento se convirtió en uno de los factores clave detrás de este ajuste. Construirlo implica excavaciones y cimentaciones profundas que se reflejan directamente en el precio final de la vivienda.
En zonas de mayor valor, un inmueble con estacionamiento puede costar entre 12% y 18% más que uno sin él. En colonias como Del Valle o Polanco, un cajón adicional puede representar entre 250,000 y 450,000 pesos dentro del valor de la escritura, de acuerdo con Inmuebles24.
Publicidad
Desde la experiencia de los desarrolladores, este componente resulta determinante. Tony Gebara, socio director fundador de Rakennus, explicó que la mayoría de los edificios que intervienen carece de estacionamiento. “Hacer un estacionamiento cuesta un dineral”, dijo.
En su modelo, alrededor de 95% de los inmuebles renovados no cuenta con cajones. La ausencia no detiene la comercialización. “La gente prefiere el precio”, señaló Gebara.
Incorporar estacionamiento, explicó, eleva el valor del departamento a niveles que ya no empatan con los montos de crédito hipotecario disponibles en el mercado.
En México Monterrey es la ciudad con mayor disponibilidad de estacionamientos en la oferta de vivienda. (Lazy_Bear/Getty Images/iStockphoto)
Para resolver la necesidad, Rakennus establece convenios con estacionamientos cercanos que se utilizan principalmente por la noche. “Es un ganar-ganar”, dijo el desarrollador, al referirse a espacios que durante ese horario suelen permanecer vacíos y que permiten a los residentes estacionarse sin encarecer la vivienda.
La demanda refleja comportamientos distintos según el mercado. En la compraventa, el estacionamiento es uno de los filtros más utilizados por los usuarios y los anuncios con cajón registran hasta 35% más interacción, debido a su valor percibido para la reventa, de acuerdo con Inmuebles24.
En renta, la diferencia se reduce, sobre todo en colonias como Roma o Condesa, donde los inmuebles sin estacionamiento reciben niveles similares de interés cuando se ubican cerca de transporte público o ciclovías.
Dentro de la Ciudad de México, la disponibilidad también varía por alcaldía. Benito Juárez, Cuajimalpa y algunas zonas de Miguel Hidalgo concentran mayor oferta de estacionamientos, asociada a inventario más reciente o a perfiles donde el uso del automóvil sigue siendo central.
Publicidad
En contraste, Cuauhtémoc y el centro de Coyoacán presentan menor disponibilidad, debido a restricciones físicas y patrimoniales que limitan su construcción. En estas zonas, la escasez impulsa el valor de las pensiones públicas cercanas.
Desde Rakennus, la ubicación sustituye al cajón como eje del proyecto. “Si tú mapeas todos mis proyectos, te garantizo que el 100% tienen todas sus necesidades menos el trabajo”, explicó Gebara, al señalar la cercanía a servicios y transporte como un factor clave en la decisión de compra.
A futuro, el estacionamiento no desaparece, pero cambia de papel. Inmuebles24 identifica una tendencia a desvincular el departamento del cajón, con esquemas donde se comercializan por separado para reducir el precio de entrada a la vivienda.
También prevé una transformación del valor del estacionamiento, donde la infraestructura para vehículos eléctricos y la posible reconversión de espacios comienzan a ganar peso dentro del mercado.
La Ciudad de México no elimina los estacionamientos, pero sí redefine su lugar dentro del mercado inmobiliario. El cajón deja de ser un componente automático y se convierte en una variable que incide en el precio, la ubicación y el tipo de vivienda que se construye.
