Cómo es vivir en... Centro de la CDMX, entre la vorágine del comercio y turismo
La colonia concentra la mayor actividad económica de la ciudad, pero también tiene un gran potencial de desarrollo habitacional, coinciden especialistas.
La colonia Centro tiene potencial para desarrollar espacios inmobiliarios, pero su actividad comercial y el estado histórico de los edificios la frenan.(Fotos: GettyImages / Cuartoscuro)
Diana Zavala
En el Centro hay de todo. Hay calles dedicadas a productos de belleza, a mercería, mercados tradicionales, terrazas con restaurantes turísticos. También pasa de todo: marchas, festivales, conciertos y recorridos para visitantes.
Es justo por esos elementos que esta tradicional e histórica colonia es conocida. Pero hay un aspecto menos visible: su lado residencial.
Vivir en el Centro Histórico tiene sus particularidades. Aunque el tránsito suele ser complejo, tener todo al alcance de la mano ofrece beneficios. Así lo vivió Tzuara, quien se mudó en 2022 a un edificio sobre la calle Venustiano Carranza.
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El inmueble, como muchos en la zona, había sido bodega y acababa de ser acondicionado para vivienda. “Nos tocó estrenarlo, tenía acabados nuevos y portero en la entrada”, recuerda. En él habitaban personas de manera estable, turistas que usaban departamentos como Airbnb y empresas que ocupaban un espacio de oficinas.
Aunque su estadía fue corta, de un año y medio, le dejó un buen sabor de boca. Y una experiencia única que pocas personas pueden repetir en esta zona de la ciudad.
Un espacio que concentra actividad económica
En la actualidad, la zona centro de la ciudad ve nublada su habitabilidad por el turismo y comercio, éste último su principal motor y bastión urbano, aunque el sector residencial busca tener un papel cada vez más grande.
El Centro Histórico alberga casi 44,000 unidades económicas registradas, que representan 10% del total de los comercios de toda la ciudad.
En tan solo 10 kilómetros cuadrados existe una concentración de actividad comercial formal 15 veces mayor que en los 1,450 kilómetros cuadrados del resto de la urbe, según datos del Plan de Manejo del Centro Histórico.
En los corredores más transitados, como Madero, 16 de Septiembre o 5 de Mayo, los locales de planta baja alcanzan rentas comparables a las de zonas premium como Reforma o Polanco, de acuerdo con la plataforma inmobiliaria Spot2.mx.
El principal motor del Centro de la CDMX es el comercio.(Foto: Obras)
A pocas calles de distancia, los precios se reducen drásticamente, lo que hace que el Centro se comporte como un “mercado de cuadras”, donde la esquina o la visibilidad definen el valor de un espacio. Los rangos van de 550 a 1,200 pesos por metro cuadrado en retail, de 250 a 650 pesos en vivienda y de 200 a 400 en oficinas.
La diversidad es amplia: desde stands de dos a 30 metros cuadrados en mercados hasta locales de cientos de metros en calles principales.
La demanda más alta está en los espacios pequeños y medianos con visibilidad y permisos para giros específicos, como restaurantes con venta de alcohol, donde atributos como la doble altura o una esquina amplia multiplican el precio.
El inventario de oficinas refleja otra cara. La mayoría de los edificios carece de certificaciones y amenidades modernas, lo que mantiene valores bajos frente a Polanco o Santa Fe. Sin embargo, dice Spot2.mx, esa condición también abre la posibilidad de reconversión hacia usos mixtos: vivienda en renta, hoteles, coworkings o servicios turísticos.
En el Centro también se concentran manifestaciones y eventos de entretenimiento.(Manuel Velasquez/Getty Images)
Esta escenografía hace que la población flotante se potencialice, con calles abarrotadas durante el día, pero desiertas en la noche.
Diariamente laboran cerca de 170,000 empleados en esta zona, aunque se estima que solo una minoría vive dentro del polígono.
Esta concentración genera un valor agregado anual cercano a 80,000 millones de pesos, lo que hace a la zona el espacio público más visitado de la ciudad.
Pero esta concentración se ve también en la cultura, lo que hace que la zona, además de comercial, tenga una vocación turística.
En la colonia se encuentran 67 museos de los 187 distribuidos en toda la capital, de acuerdo con la Secretaría de Cultura; cuenta con 1,500 edificios, de los cuales la mayoría son históricos, lo que le dio una declaratoria de Patrimonio Cultural de la Humanidad por la Unesco en 1987.
El Centro ha pasado por varios intentos para recuperar su capacidad inmobiliaria habitacional.(Cuartoscuro)
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La búsqueda del equilibrio habitacional
Debido a su ubicación y conectividad existen esfuerzos por repoblar el Centro desde hace décadas.
María Bustamante Harfush, presidenta del Colegio de Cronistas de la Ciudad de México, identifica tres momentos clave en la historia reciente.
El primero ocurrió cuando se remodelaron edificios en zonas como Madero, Zócalo, 5 de Mayo y Eje Central, con la idea de que personas que trabajaran en bancos o museos volvieran a vivir ahí. "Costó muchísimo trabajo", reconoce la especialista.
"El centro tiene una dinámica muy compleja. Hay zonas muy intensas, otras muy abandonadas, unas que no descansan que todo el tiempo ruido, ambulantaje y otras que están vacías".
María Bustamante, Colegio de Cronistas de la CDMX.
El segundo intento llegó cuando el empresario Carlos Slim adquirió casi 40 inmuebles para rehabilitarlos y venderlos, a fin de combinar distintos estratos sociales. El proyecto funcionó parcialmente, pero muchos residentes enfrentaron desafíos prácticos.
"Al final tenían que ir a buscar escuelas en las Lomas, en la Condesa, en los alrededores, porque en el Centro Histórico no encontraban ese tipo de servicios", detalla Bustamante. "No hay el famoso súper, es la tiendita, el local, a distancias diferentes. Es una forma de vida muy distinta".
El Centro tiene potencial para desarrollar su cara habitacional, coinciden especialistas.(Foto: Obras)
En la actualidad hay un último empuje, con la remodelación de edificios que se enfocan en la vivienda turística o en la vivienda de larga estancia para jóvenes independientes o parejas que no solo se permiten habitar espacios pequeños, sino que disfrutan el ajetreo típico de la colonia Centro.
La experiencia contemporánea de vivir en el Centro
Para Tzuara, la realidad de habitar el Centro comenzó con las ventajas de la ubicación. Cuando trabajaba en la alcaldía Cuauhtémoc realizaba el trayecto a su trabajo, en bicicleta, en solos siete minutos. Pero cuando cambió de empleo, la movilidad se volvió un desafío mayor.
Para vivir en el Centro hay que hacer adaptaciones.(Foto: Obras)
"Pedir Uber, Didi desde el centro sí es un problema", recuerda. "El tiempo de espera en el que llega un taxi al centro nunca baja de 10 minutos". Los eventos especiales complicaban aún más la situación: durante desfiles, ferias del libro o reuniones gubernamentales, "literalmente nos pedían el recibo de pago de la luz o teléfono para poder pasar".
Las compras diarias también requirieron adaptación. Inicialmente acudía al supermercados en colonias aledañas, pero posteriormente descubrió las ventajas del mercado de La Merced.
"Comprábamos súper barato", relata sobre esta etapa. "Nos tocó una temporada de mangos y comprábamos unos mangos fabulosos y baratísimos".
Sin embargo, la ausencia de servicios básicos marcaba la diferencia con otras colonias. "No había tortillerías ¿Cuándo has visto una tortillería en el centro? Nunca", reflexiona. "Tampoco las típicas tienditas de barrio. Lo que había eran OXXO, 7-Eleven".
El Centro tiene un gran valor arquitectónico e histórico en sus edificios.(Foto: Obras)
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El mercado inmobiliario actual
Estos retos empujan a la nueva oferta inmobiliaria a la periferia de la colonia y a unas ventas positivas, pero lentas. Además, ofrece un inventario limitado en comparación con otras colonias de la CDMX.
“La oferta es muy importante, pero no tan desarrollable por ciertos factores. El principal es que es más complicado renovar un edificio para transformarlo a vivienda. Hay casos y se hizo hace algunos años, (...) pero en el Centro hay muchas bodegas, industria ligera, almacenes y estacionamientos”, dice Justino Moreno, director de consultoría Tinsa México, quien explica que aunque estos son impedimentos para el sector habitacional, también representan una oportunidad a futuro.
Para María Bustamante Harfush, también presidenta de FundarqMX, la arquitectura del Centro presenta un potencial enorme, pero también un reto significativo.
"Detrás de cada puerta hay una sorpresa", advierte. "Puede estar precioso, rescatado, restaurado y habilitado a las necesidades del siglo XXI, como puede estar terriblemente en situación crítica también, estructural".
La oferta de vivienda del Centro se desplaza a las orillas de la colonia.(Foto: Obras)
Justino Moreno explica que al segundo trimestre de 2025 el Centro contaba con 10 proyectos activos con 423 unidades disponibles. "La absorción es baja", reconoce Justino Moreno. "Se desplaza una unidad cada dos meses".
Se trata de departamentos de aproximadamente 53 metros cuadrados, dos recámaras y dos baños, sin cajón de estacionamiento, con precios promedio de 3.5 millones de pesos. En el caso de la vivienda más grande que se puede encontrar, de 80 metros cuadrados, el precio se eleva de 4.5 a 8 millones de pesos.
Los proyectos se concentran en tres zonas: el cuadrante entre Bucareli, Avenida Juárez, Eje Central e Izazaga; la zona entre Chimalpopoca, Eje Central, Venustiano Carranza y 20 de Noviembre; y el área delimitada por Tacuba, Eje Central, Héroes de Granaditas y Vidal Alcocer.
“Ahí sí encontramos áreas, ya raras, pero en donde se pueden desarrollar proyectos nuevos básicamente desde cero”, puntualiza Moreno.
Las colonias aledañas al Centro presentan un mejor ritmo de ventas de viviendas.(Manuel Velasquez/Getty Images)
En las colonias aledañas, como Juárez y Guerrero, las ventas son más rápidas. En la primera colonia se venden tres unidades cada dos meses por 80,000 pesos el metro cuadrado, mientras que en la segunda el valor es más bajo, con 50,000 pesos el metro cuadrado y se vende una unidad al mes.
A pesar de las ventas cautelosas en el Centro, la vivienda usada muestra un crecimiento de precios. En 2023 costaba 47,000 pesos por metro cuadrado, para el tercer trimestre de 2025 alcanzó los 60,000 pesos por metro cuadrado, en tanto que la vivienda nueva en desarrollos, oscila en 70,000 pesos por metro cuadrado.
“Aunque ha habido crecimiento de precios, a partir de 2022 se ve un estancamiento. Ya el crecimiento no fue tan acelerado como en otras zonas y el ticket total promedio se mantiene en los 3 millones y por debajo por el perfil y el tipo de producto que se puede generar”, dice el experto.
Los museos y valor histórico del Centro lo hacen también un polo turístico.(Foto: Obras)
Antes, el aumento del valor de la vivienda estuvo impulsado por la inflación de los materiales de construcción y no tanto por un aumento en la demanda.
En lo que va de 2025 se comercializaron 114 unidades en la colonia Centro, comparado con 98 unidades en todo 2024. "Se han vendido un poquito más", confirma Moreno sobre la tendencia al alza.
La diversidad de habitantes
El perfil de quienes viven en el Centro abarca diversos grupos. Bustamante identifica comerciantes que llevan generaciones viviendo cerca de sus negocios, especialmente en zonas como La Merced y Tepito.
También están quienes llegaron durante los procesos de regeneración urbana, trabajadores de bancos y museos que buscaron aprovechar la proximidad laboral.
Un tercer grupo emergió con proyectos como Puerta Alameda o la reconversión del Hotel Bamer. Muchos adquirieron departamentos como inversión o segunda residencia.
"Lo veían como la segunda casa para disfrutarlo en plan vacaciones", explica la arquitecta. "Después acabaron rentándolo a comerciantes, muchísima gente de Corea, gente que emigró y tiene sus negocios en el Centro Histórico".
Muchos de los edificios en el centro son pensados como bodegas.(Foto: Obras)
En el edificio donde vivió Tzuara, aproximadamente 20% de los residentes eran extranjeros. La población se componía principalmente de parejas jóvenes "dispuestas a vivir en el Centro y a caminar mucho, porque en el Centro se camina mucho".
Los contrastes sociales
El Centro también alberga realidades contrastantes. Existen casos exitosos donde habitantes de inmuebles antiguos, con apoyo del Instituto de la Vivienda de la CDMX, rehabilitan edificios y los dividen entre familias originales y nuevas. Pero estos procesos "pueden tardar entre cuatro y 10 años en que se formalice ese apoyo del gobierno", dice Harfush.
Paralelamente, persisten problemas sociales complejos. "Sigue habiendo muchísimos cuadros de vandalismo, de grupos de drogadicción, organizados o crimen organizado en el Centro que también hacen muy riesgosa la vida ahí", reconoce Bustamante.
Por su naturaleza comercial, en Centro tiene una gran población flotante durante el día.(Foto: Obras)
Según datos de la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México actualizados a agosto de 2025, la Alcaldía Cuauhtémoc registró 2,822 carpetas de investigación en los primeros ocho meses del año; la incidencia se concentró en los delitos contra el patrimonio, con 1,625 casos.
El potencial no realizado
A pesar de los desafíos, el Centro Histórico mantiene un potencial único. Bustamante destaca que 60% de los edificios corresponden al siglo XX, pero existe "una armonía y una calidad espacial increíble". La zona cuenta con casi 50 plazas públicas, aunque "la mayoría de la gente solo conoce el Zócalo y, quizás, Santo Domingo".
"Es un lugar único en todo el país", reflexiona la arquitecta, "sería un honor volver a vivir ahí". Su visión apunta hacia una revitalización más integral."Que anime a que volvamos a habitarla a todo tipo de personas y que tenga esa calidad de verdad de habitabilidad que ahorita todavía no logra".
Moreno coincide en el potencial: "El Centro de la Ciudad de México es uno de los más bonitos del mundo. Tendrían un alto potencial que se puedan restaurar para un tema de viviendas y seguramente serían muy atractivos para el mercado".
El valor de la vivienda en el Centro ronda los 70,000 pesos mensuales en inmuebles nuevos.(Foto: Obras)
Un equilibrio por encontrar
Para Tzuara, la experiencia de vivir en el Centro concluyó cuando las circunstancias cambiaron, pero conserva una perspectiva equilibrada de esos meses. Sospecha que el departamento que ocupó, como muchos otros de la zona, terminó rentado para uso de Airbnb, lo que refleja una tendencia que caracteriza parte del mercado habitacional actual.
La historia del Centro Histórico como espacio habitacional sigue escribiéndose. Entre los esfuerzos de regeneración urbana, los desafíos de movilidad y servicios, y el potencial arquitectónico único, la zona mantiene la búsqueda de un equilibrio que permita combinar su vocación económica y turística con una vida comunitaria próspera.
"Todavía el Centro no logra volver a tener una habitabilidad como la tuvo hace 100 años", concluye Bustamante. "Como hemos dicho, si un lugar no se habita, pues no logra tener ese bienestar".
