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Inversiones en tiempos de burbujas inmobiliarias y Covid-19

Pese a toda la incertidumbre, el mundo de las inversiones inmobiliarias sigue siendo una forma bastante segura de garantizar un retorno, opina Daniel Narváez.
vie 03 abril 2020 10:00 AM

(Obras) – Hace unas semanas me reuní en Polanco con diferentes desarrolladores inmobiliarios para platicar sobre el panorama de aceleración comercial de las propiedades en México y una de las grandes preocupaciones que observamos fue la gran incertidumbre que aún prevalece por parte de los mexicanos para la adquisición de inmuebles.

Situación derivada, en gran medida, de la especulación y todavía sensación de inseguridad tras el cambio de gobierno, ya sea por los recortes presupuestales tanto públicos como privados que generó, los despidos masivos y por lo tanto, el riesgo de no tener un flujo de ingresos estable. Este escenario me llevó a pensar en al menos cinco retos que hoy vivimos y nos ayudan a ver dónde estamos parados:

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Primero: el gobierno con su decisión de quitar el subsidio a desarrolladores inmobiliarios, por supuesto provocó que estos no se interesen en el desarrollo de la vivienda barata, por lo tanto, la balanza de la nueva oferta de vivienda está inclinada hacia los segmentos residencial y residencial plus en adelante, es decir, en inmuebles a partir de los 5 millones de pesos.

¿Por qué? Porque obviamente son los inmuebles que generan mayor retorno de inversión, aunque sea más a largo plazo, así es que los precios suben y suben como espuma generando burbujas inmobiliarias precisamente como en la zona que comencé mencionando (Polanco) lo cual nos lleva al segundo punto: hay mucha competencia de inmuebles en estos segmentos de propiedades que van dirigidos a no más del 10% de la población mexicana, así es que ¿qué creen? ¡Todos van por el mismo (y pequeño) nicho de mercado!

Tercero: ese mercado es cada vez más exigente e informado, lo cual retrasa la toma de decisión en la compra. Hoy un posible comprador lo sabe todo del propietario, agencia inmobiliaria y hasta la reputación del asesor antes incluso de visitar la propiedad, de manera que prevalece el reto latente de entender más allá del por qué la gente se enamora de la zona donde decide invertir: ¿será por el estilo de vida que ofrece? ¿por la comodidad y cercanía a servicios? ¿quizás tan solo por la exclusividad que promete?

Es nuestro deber como propietarios o intermediarios, recordarles el p­or qué les interesa invertir. Un ejemplo de esto es el mercado estadounidense y su explosión de inversión en el sureste mexicano, especialmente la Riviera Maya: Somos el lado inmobiliario más divertido del muro.

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No es la propiedad en sí, sus acabados ni su estructura, sino sus hermosas playas y quizás hasta el hecho de que, en México, se puede hacer lo que sea y con una mordida todo mal se desmorona.

Cuarto: los increíblemente bajos ingresos per cápita de los mexicanos. En primer lugar, Nuevo León con 29,000 pesos mensuales promedio per cápita y CDMX en segundo lugar nacional con la cifra que apenas alcanza los 25,000 pesos promedio per cápita.

Si tomamos en cuenta que el gasto en vivienda no debe exceder el 30% de los ingresos, sabríamos que un capitalino en promedio podría asignar 7,500 pesos. ¿Qué tipo de vivienda podría adquirir? Por supuesto solamente una de interés medio como máximo. No por nada cerca del 50% de las transacciones inmobiliarias se hacen a través de créditos hipotecarios.

Y claro, como quinto reto y la cereza en el pastel: Covid-19 que llegó para quedarse y cuyo impacto económico en México afectará según estimaciones de la OCDE en un 30% de manera inmediata en el PIB Nacional.

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¿Ahora entendemos mejor por qué hay una desaceleración comercial de inmuebles tan importante? Sin embargo, no todo está perdido. Pese a toda la incertidumbre, el mundo de las inversiones inmobiliarias sigue siendo una forma bastante segura de garantizar un retorno ¿por qué? Recaen sobre bienes de primera necesidad.

Puede sonar básico, pero es una prueba tangible. Todos necesitamos y seguiremos necesitando de un techo bajo el cuál vivir. Hoy, diversos desarrolladores inmobiliarios requieren liquidez, por lo tanto, es una buena oportunidad para negociar descuentos más agresivos o propuestas de valor agregado.

OPINIÓN: La formacion de patrimonio inmobiliario en tiempos de crisis

Aunado a las cada vez más diversas formas de inversión, ya sea para arrendamiento del bien, reventa de éste o incluso, ya hay productos que producen rendimientos por la colocación en otro tipo de instrumentos como Airbnb, donde, un inmueble ubicado en alguna zona con altos índices de turismo de placer y de negocios produce altos rendimientos pagándose solos, ejemplos hay muchos, desde The Grove en USA, SIAAN en Riviera Maya hasta Nuhab en CDMX.

Tampoco olvidemos que el desarrollo del mercado inmobiliario se ha sustentado en gran medida gracias a la iniciativa privada, son los mismos desarrolladores los que, con base en una planeación no de apenas, sino desde hace varios años atrás, han marcado el rumbo de las ciudades, de manera que el futuro seguirá dependiendo en gran medida de las mejores prácticas y desarrollo de conocimiento que ellos mismos sigan aportando.

Las grandes ciudades requieren una planeación estricta que aporte certeza jurídica misma que impulse y genere mayor inversión.

Por eso me gusta ver que constantemente los desarrolladores piensan en innovar y lanzar productos con base en las nuevas tendencias del mercado, desde lofts pensados para ejecutivos solteros que viajan constantemente, hasta las llamadas rentas vacacionales o comunidades planeadas.

Cada vez hay más opciones que fomentan la inversión inmobiliaria en México, lo reforcé también en el Foro de Inversiones Inmobiliarias, donde se ha generado más información que desinformación al respecto, porque sí, es momento otra vez de demostrarnos que juntos podemos afrontar las amenazas externas, porque México lo tiene todo en términos de recursos naturales y de servicios y porque sin duda somos más los que queremos que este país siga creciendo pese a lo que venga.

Nota del editor: Daniel Narváez es Licenciado en Administración de Empresas por la Universidad Nacional Autónoma de México. Actualmente es Director de Mercadotecnia Lamudi México. Síguelo en Twitter como @danielnarvaez__ Las opiniones publicadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.

Consulta más información sobre este y otros temas en el canal Opinión

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