De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) de 2020, cerca del 60% de las viviendas en México son propias, lo que significa que la vivienda es la base del patrimonio familiar de los mexicanos. Este patrimonio tiene un enorme potencial económico que podría traducirse en liquidez para millones de personas, pero sigue atrapado por obstáculos legales, financieros y administrativos.
¿Cómo destrabar la riqueza atrapada en la vivienda para los mexicanos?
Para ampliar el financiamiento de vivienda, se necesitan nuevas formas de evaluar la solvencia más allá de los comprobantes de nómina y mejorar la valuación de las garantías.
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El reto de regularizar y digitalizar la vivienda
En muchas economías avanzadas, la propiedad de vivienda es una herramienta clave para la movilidad económica. Un propietario puede vender su vivienda para mudarse a otra que se ajuste mejor a sus necesidades o usarla como garantía para obtener financiamiento. Sin embargo, en México, la falta de mecanismos eficientes impide que muchas familias capitalicen este activo.
El primer obstáculo es la falta de regularización de la propiedad. Según la ENVI 2020, 27% de las viviendas propias no tienen escrituras. En zonas rurales, esta cifra llega al 40%. La administración de Claudia Sheinbaum ha propuesto regularizar un millón de viviendas mediante su Plan de Vivienda para el Bienestar, lo cual es un avance, pero insuficiente ante la magnitud del problema. Por ejemplo, según estimaciones de la plataforma Propiedades.com, 6 de cada 10 ventas de vivienda se hacen de forma informal, es decir, los cambios en la tenencia no se realizan por medio de una escritura pública ni se inscriben en el registro público.
Otro obstáculo es la complejidad administrativa y la falta de digitalización en los trámites de titulación, registro y certificación de propiedad. En muchos estados, obtener información sobre un inmueble es costoso y tardado, lo que frena la compraventa y el financiamiento. Digitalizar estos procesos reduciría la fricción y la corrupción, facilitando el acceso al crédito y la monetización de los activos inmobiliarios de las familias.
Acceso al crédito, la clave para liberar el potencial del patrimonio
Incluso quienes tienen sus propiedades en regla enfrentan barreras para obtener financiamiento. En el tercer trimestre de 2024, el 55% de la población mayor de 15 años trabajaba en la informalidad, lo que dificulta su acceso a crédito bajo los criterios tradicionales de bancos, Infonavit y Fovissste.
En los últimos años, las fintech han mejorado la inclusión financiera mediante tecnología y digitalización, pero el acceso al crédito hipotecario sigue siendo limitado debido a tasas de interés más bajas y plazos más largos. Para ampliar el financiamiento de vivienda, se necesitan nuevas formas de evaluar la solvencia más allá de los comprobantes de nómina y mejorar la valuación de las garantías.
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Dado su papel central en el financiamiento de vivienda, Infonavit puede desempeñar un rol clave en la creación de esquemas de crédito más flexibles. Además, el sector proptech y fintech tiene la oportunidad de desarrollar productos hipotecarios adaptados a la realidad laboral mexicana, utilizando inteligencia artificial y análisis de datos para estimar con mayor precisión el valor de las garantías y mejorar la evaluación de riesgos.
La brecha de género en el acceso a la vivienda
Un problema poco discutido, pero fundamental, es la desigualdad de género en la propiedad inmobiliaria. En México, según el Instituto Nacional de las Mujeres, sólo el 38% de las viviendas registradas en el país están a nombre de mujeres, lo que limita su acceso a crédito y su capacidad de utilizar la vivienda como activo financiero.
Esto perpetúa la vulnerabilidad económica de muchas mujeres. En casos de violencia doméstica, por ejemplo, no tener una propiedad a su nombre dificulta que puedan dejar una relación abusiva. Las políticas públicas deben garantizar que más mujeres accedan a créditos hipotecarios y programas de vivienda asequibles.
Algunas soluciones incluyen programas de financiamiento con criterios diferenciados para mujeres, incentivos fiscales para quienes compran su primera vivienda y subsidios enfocados en madres solteras o mujeres en situación de vulnerabilidad.
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El reto del nuevo gobierno
El gobierno de Claudia Sheinbaum ha dado señales de entender estas limitaciones y la importancia de otorgar seguridad jurídica a los propietarios. Sin embargo, para lograr un cambio estructural, es necesario acelerar la regularización de viviendas, simplificar trámites de titulación y digitalizar registros públicos para mayor transparencia y eficiencia.
Asimismo, el sector financiero debe evolucionar para ofrecer esquemas de crédito más inclusivos, considerando la realidad laboral de la mayoría de los mexicanos. Finalmente, cerrar la brecha de género en la propiedad inmobiliaria debe ser una prioridad dentro de cualquier política de vivienda que busque un impacto social real.
Si México quiere aprovechar el potencial de su mercado inmobiliario, es momento de destrabar la riqueza atrapada en la vivienda. La casa propia no solo debe ser un lugar para vivir, sino una herramienta para mejorar la calidad de vida y construir un mejor futuro.
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Nota del editor: Juan Carlos Hartasanchez es director de asuntos corporativos y política pública en Tuhabi. Ha colaborado en Albright Stonebridge Group y Rêv Worldwide. Es Economista del Instituto Tecnológico Autónomo de México y cuenta con un MBA de Harvard Business School.
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