En la misma torre, dos departamentos idénticos se rentan a precios muy distintos: uno cuesta 50% más que el otro. No tiene mejor vista, ni más metros cuadrados. La única diferencia es que se alquiló 10 años después. ¿Cómo es posible?
La renta aumenta; el sablazo del largo plazo
México se mueve en una zona gris: contratos que protegen a los inquilinos de la volatilidad, pero que también desincentivan a muchos propietarios a mantener sus inmuebles en renta.
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La explicación está en el contrato. La mayoría de los arrendamientos en México actualizan la renta conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Algunos propietarios agregan un par de puntos adicionales para acercarse más a la inflación real. Pero casi nunca se toma en cuenta un factor fundamental: la plusvalía.
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El valor de los bienes raíces no solo aumenta con la inflación. Es común que las propiedades crezcan en valor a un ritmo mayor, impulsadas por la demanda, el desarrollo urbano, la llegada de servicios o, simplemente, por estar en la zona correcta en el momento correcto. En mercados dinámicos, ese crecimiento puede duplicar o incluso triplicar la inflación.
En México, la inflación promedio de los últimos 15 años es de 4.3%, con un máximo de 7.9% en 2022 (INEGI). En contraste, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reporta que la plusvalía mínima en vivienda urbana ronda el 8% anual y llega en promedio al 11%. En destinos turísticos y mercados emergentes como Quintana Roo, Baja California Sur o Nayarit, se han observado plusvalías superiores al 16% anual.
Veamos un ejemplo real. Una casa que hace 10 años valía 2 millones de pesos se rentó entonces en 10,000 pesos mensuales, equivalente a un Retorno de Inversión (ROI) estándar de 6%. El contrato estipulaba incrementos anuales de inflación más dos puntos adicionales. Con esa fórmula, el inquilino paga hoy 19,000 pesos.
Pero la propiedad gemela, cuyo valor subió en una década a 5.7 millones de pesos, se acaba de rentar en 28,500 pesos. Mismo ROI inicial, pero con la plusvalía reconocida en el nuevo contrato. El resultado es evidente: una renta 50% más cara que la del vecino.
Este desfase plantea varias preguntas. Para el propietario que mantuvo el contrato a inflación +2%, la renta está por debajo del valor actual de mercado. Su inmueble generó menos flujo de efectivo, aunque haya ganado plusvalía patrimonial. Para el inquilino, en cambio, es un beneficio enorme: permanecer en una vivienda a un costo relativamente “congelado” frente a lo que pagan los nuevos arrendatarios.
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Aquí surge la tensión central: ¿los contratos deben proteger al inquilino o reflejar la realidad del mercado? En países como Alemania, las rentas se regulan con topes que evitan incrementos desproporcionados y limitan la gentrificación. En Estados Unidos, en cambio, el ajuste libre al mercado es lo más común, y eso provoca desplazamientos masivos en ciudades con alta demanda. México se mueve en una zona gris: contratos que protegen a los inquilinos de la volatilidad, pero que también desincentivan a muchos propietarios a mantener sus inmuebles en renta.
Si los contratos no evolucionan, la brecha entre el valor de mercado y el precio pagado por inquilinos de largo plazo seguirá creciendo. Y ese diferencial se puede convertir en un factor de conflicto: algunos propietarios buscarán romper contratos para capitalizar la plusvalía o algunos inquilinos se aferrarían a su derecho de permanecer con rentas “baratas”.
El problema es que hoy no existe una propuesta clara para balancear estas fuerzas. ¿Qué pasaría si los contratos incluyeran, además de la inflación, un componente ligado a la plusvalía promedio de la zona? Eso permitiría que las rentas se mantengan más alineadas con el mercado, sin dar saltos bruscos al renovar. También daría mayor certidumbre a inversionistas que compran vivienda para arrendarla, sabiendo que su ROI estará protegido no solo contra la inflación, sino también contra la dinámica real del mercado inmobiliario.
Por supuesto, incluir la plusvalía en los contratos de renta también abriría debates sobre justicia social y derecho a la vivienda. Si todas las rentas crecieran a ritmos de 10% o más cada año, ¿qué pasaría con los hogares de ingresos medios o bajos? La gentrificación dejaría de ser una consecuencia incidental y se volvería estructural.
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Lo cierto es que ignorar la plusvalía tampoco es sostenible. Las ciudades cambian, los barrios se transforman, y los inmuebles reflejan esas transformaciones en su precio. Pretender que las rentas solo deben seguir a la inflación es una ilusión que tarde o temprano se rompe.
Los números pueden parecer fríos, pero cuentan una historia incómoda: mientras un inquilino paga 19,000 pesos, otro desembolsa 28,500 por una propiedad gemela. Esa brecha no solo refleja el paso del tiempo; refleja un vacío en la forma en que entendemos y regulamos el arrendamiento en México.
¿Sería justo que los contratos de arrendamiento contemplen también la plusvalía? La discusión es urgente, porque este sablazo del largo plazo ya lo está pagando alguien, aunque todavía no sepamos si es justo quién lo recibe.
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Nota del editor: Raul Fierro es futurista, escritor y conferencista sobre marketing, inteligencia artificial y ventas inmobiliarias. Síguelo en Instagram , YouTube o Linkedin . Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente al autor.
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