La academia y la IP se alían para hacer frente a la crisis de vivienda
El organismo Revive (Red para el Rescate de la Vivienda) busca aportar datos técnicos y propuestas para enfrentar un déficit de hasta 700,000 viviendas en la Ciudad de México.
Revive propone como eje principal, la redensificación de la Ciudad de México. (YURI CORTEZ/AFP)
Redacción Obras
La crisis de accesibilidad a la vivienda en la Ciudad de México llevó a un grupo de universidades, colegios, asociaciones empresariales y compañías a conformar "Revive" (Red para el Rescate de la Vivienda), con el objetivo de producir datos técnicos y articular estrategias que permitan a las autoridades diseñar políticas públicas más efectivas para reducir el déficit habitacional, estimado entre 600,000 y 700,000 unidades.
Después de la primera reunión del grupo, que se llevó a cabo el 25 de agosto, se estableció como primera premisa que incrementar la oferta de vivienda es la vía para estabilizar los precios y evitar el desplazamiento de familias.
“La solución únicamente puede ir con la construcción de nuevas viviendas”, dijo Francisco Andragnes, CEO de Homie, durante la presentación de la iniciativa.
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¿Quiénes conforman la red?
"Revive" es un esfuerzo que integra a partes del ecosistema inmobiliario desde distintos frentes. El planteamiento es que solo una plataforma que reúna a todos los actores podrá generar una “visión compartida de ciudad”, como definió Carlos Valladares, vicepresidente ejecutivo en UrbanHub, en lugar de políticas aisladas.
Están integradas la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y el Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM) desde el ámbito académico; el Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México y la Federación de Colegios de Valuadores, desde la representación profesional; así como la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y el Instituto de Administradores de Inmuebles (IAI).
Del lado empresarial participan Urbanhub, Homie.mx, Gran Ciudad, Hasta Capital, 4S Real Estate, Kosmos, Del Parque, CCLA y Estrategia Urbana. La Asociación de Vivienda en Renta (Aver) fue la promotora inicial, pero el diseño de la red se amplió para incluir voces diversas: urbanistas, constructores, administradores y representantes del sector público a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y de Vivienda de la Ciudad de México.
El diagnóstico presentado por "Revive" señala que la producción anual de vivienda nueva es de apenas 8,000 unidades en la capital del país, muy por debajo de la necesidad de entre 60,000 y 120,000 viviendas por año, según distintas estimaciones.
Esta falta de oferta repercute directamente en los precios. Los incrementos porcentuales más altos se concentran en los sectores medios y bajos, mientras que en zonas de alto costo las rentas tienden a estabilizarse.
La construcción de vivienda es una de las principales propuestas del organismo.(CARL DE SOUZA/AFP)
En la práctica, un departamento de 12,000 pesos puede rentarse en pocos días, pero son pocos los existentes con esa tarifa, mientras que uno de 40,000 pesos tarda meses en colocarse.
“Entre más vivienda exista, los precios definitivamente bajan”, expuso Carlos Valladares durante la sesión.
Para lograr esta premisa, el organismo identificó dos grandes limitantes: los permisos y el financiamiento. Obtener autorizaciones de obra puede tardar hasta tres años, lo que encarece y frena proyectos.
Al mismo tiempo, la banca privada y pública participa menos en la construcción de vivienda en renta, lo que reduce la disponibilidad de recursos.
Este círculo genera incertidumbre: los inversionistas requieren créditos para iniciar obras, los bancos piden permisos antes de otorgarlos y los desarrolladores dudan en comprar terrenos si no hay certeza sobre plazos.
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Densificación y reutilización de espacios
Frente al déficit, "Revive" planteó la densificación de ciertas zonas como una medida central, siempre que vaya acompañada de inversión en infraestructura urbana: transporte público, agua y áreas verdes. El objetivo es que mayor densidad signifique también mejores condiciones de vida.
Además, se discutió la posibilidad de reciclar espacios subutilizados como oficinas abandonadas, plantas industriales en desuso o edificios antiguos. La Ciudad de México, señalaron, aún tiene baja altura en comparación con otras capitales y puede crecer verticalmente para aprovechar su infraestructura.
Ejemplos de Santiago de Chile muestran que, en menos de una década, la densificación permitió construir más de 200,000 viviendas y reducir rentas en zonas céntricas hasta en 30%, apuntó Francisco Andragne, CEO de Homie.
La vivienda en renta como alternativa
El organismo subrayó la relevancia de la vivienda en renta como vía de acceso para la población joven y sectores que no pueden adquirir una hipoteca. No obstante, en la actualidad esta modalidad también se presenta ante un panorama de encarecimiento.
“Las rentas suben más en los sectores medios y bajos en la ciudad que en las zonas céntricas en donde los precios son altos, pero ya se estabilizaron. Si siguen subiendo los precios, ya no habrá demanda para ese mercado. Hay zonas como Buenavista en donde la renta estaba en 12,000 pesos y ya está en 18,000 en promedio. Se trata de un desplazamiento a nivel ciudad, no a nivel una sección”, dijo el directivo de Homie.
La vivienda en renta es propuesta como una alternativa para quienes no pueden acceder a una hipoteca.(Foto: Obras)
Para detener y revertir este crecimiento, el organismo propone construir más, pero también aumentar los salarios, que en la actualidad es de poco más de 9,000 pesos para profesionistas en la Ciudad de México.
“Para que los precios dejen de subir debemos estar por lo menos construyendo tanta vivienda como nueva demanda haya. Para que empiecen a bajar, en una segunda etapa, el mercado debe construir por encima de lo que necesita”, agregó.
Los desarrolladores enfatizaron que, para ello, el mercado requiere más inversión privada, tanto institucional como individual, para responder a una demanda creciente.
Otro punto de la agenda es la relación con los vecinos, que en muchos casos se oponen a nuevos proyectos.
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"Revive" señaló que es necesario explicar cómo los desarrollos generan beneficios a las colonias a través de derechos y aprovechamientos que se invierten en agua, parques o vialidades.
La industria de la construcción probablemente sea la que más capas sociales toca en la ciudad. Si los vecinos se acercan a los constructores y los constructores escuchan a los vecinos, el beneficio puede ser mayor".
Francisco Andragnes, CEO de Homie.
Opinión sobre el Bando 1
El Bando 1, que busca incentivar la vivienda asequible en zonas céntricas, fue abordado de manera puntual. Los participantes coincidieron en que no se trata de un instrumento de control de precios, sino de un mecanismo para generar más vivienda.
Sin embargo, advirtieron que aún carece de definiciones precisas sobre los rangos de asequibilidad y las reglas para su aplicación. “Una ley que dé certidumbre a todas las partes es buena. Una ley que restrinja y vuelva más riesgosa la construcción, empeora la crisis”, señaló Pablo Andrade, CEO de Gran Ciudad.
Los siguientes pasos
"Revive" prevé dar continuidad a las mesas de diálogo y ofrecer datos técnicos al gobierno y al Congreso para la construcción de políticas. La intención es que la iniciativa se consolide como una plataforma permanente que provea diagnósticos objetivos y soluciones técnicas al problema de la vivienda.
“Nosotros le podemos proporcionar toda la data necesaria. La iniciativa privada y la academia tenemos información de mercado, financiera y normativa que puede ayudar a tomar decisiones más informadas”, dijo Carlos Valladares.
