En su primer informe de gobierno, Claudia Sheinbaum presentó avances del Programa de Vivienda para el Bienestar, quizás la apuesta social más ambiciosa de su administración. La meta es clara: 1.8 millones de viviendas en seis años, de las cuales ya se reportan 200 mil en construcción. De concretarse, sería uno de los programas habitacionales más grandes de la historia reciente y una respuesta de gran escala a un problema real: 8.4 millones de hogares en rezago y al menos 800,000 viviendas abandonadas en las periferias. El esfuerzo no es menor; lo decisivo es cumplir esa promesa sin repetir errores del pasado. De ahí surgen tres dilemas: el suelo, el financiamiento y el tiempo político.
Vivienda para el Bienestar; más que cumplir cifras, construir soluciones
El Programa de Vivienda para el Bienestar debe garantizar que cada acción (construcción, recuperación o dinamización del mercado) se traduzca en hogares dignos y sostenibles.
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El dilema del suelo
El acceso a suelo bien ubicado es el mayor obstáculo para que la vivienda social sea asequible. Para colocar unidades en torno a 600,000 pesos, el terreno tendría que ser gratuito o muy barato, lo que supone que municipios y estados aporten predios valiosos. Sin mecanismos que alineen incentivos locales, esos predios suelen reservarse para proyectos de mayor recaudación, mientras persisten brechas de capacidad técnica para habilitar tierra urbana y enfrentar la especulación. El riesgo es claro: si no se resuelve el cuello de botella del suelo, la construcción se desplazará otra vez a periferias desconectadas y el abandono se repetirá.
Frente a esta restricción, el gobierno ha buscado incorporar a desarrolladores privados en la producción de vivienda asequible. Eso puede aliviar la presión sobre el suelo público, pero entraña un reto: en zonas bien ubicadas es difícil sostener precios bajos y la salida fácil es volver a periferias más baratas. Aquí la Sedatu debe asumir un liderazgo efectivo de ordenamiento territorial: coordinar con estados y municipios reglas claras de densificación, ubicación y servicios, y priorizar proyectos en áreas conectadas con empleo, transporte y equipamiento. Sin ese marco, el dilema entre cantidad y ubicación seguirá sin resolverse.
El dilema del financiamiento
El programa descansa en ampliar el acceso al crédito mediante reglas más flexibles: menos requisitos de puntos, posibilidad de créditos dobles e incluso sin historial crediticio. Aunque la intención es ampliar la cobertura a sectores históricamente excluidos, el riesgo es que aumente la morosidad y se deteriore la cartera. Para un instituto que ya concentra cerca del 60% de los créditos hipotecarios del país, un repunte de incobrables puede comprometer su estabilidad y reducir su capacidad futura de financiamiento.
El segundo frente viene de la oferta. El Infonavit no solo financiará; también construirá o adquirirá vivienda a desarrolladores con precio tope. Si los costos reales de suelo, materiales y urbanización superan lo previsto, o si la colocación se retrasa, el instituto absorberá pérdidas. En resumen: si no se produce vivienda realmente barata y bien localizada, el Infonavit asumirá un riesgo de desarrollo que históricamente no era suyo.
El dilema del tiempo político
Construir 1.8 millones de viviendas en seis años implica alrededor de 300,000 por año, pero la urbanización de nuevas zonas toma décadas. Hay un choque de tiempos: el político, que exige resultados visibles rápidos, y el urbano, que requiere planeación a 15 o 20 años. Los plazos sexenales suelen ser insuficientes para consolidar transporte y servicios; si se privilegia la cifra sobre la calidad urbana, el problema se postergará.
La salida: tres ejes para una política sostenible
El primer eje es construir menos, pero mejor, con enfoque en ubicación y calidad. Se trata de evitar periferias sin servicios y priorizar predios con agua, transporte y empleo cercanos. Para lograr escala, la colaboración público-privada es clave, con reglas que garanticen precios accesibles, densificación razonable y viabilidad comercial.
El segundo eje es aprovechar lo ya construido. México tiene al menos 800,000 viviendas abandonadas y un número mayor de viviendas informales susceptibles de regularización. Reinsertar una fracción de ese inventario equivale a cientos de miles de unidades a menor costo y en menos tiempo. Pero solo será sostenible si se acompaña de inversión en transporte, servicios básicos, seguridad y mantenimiento del espacio público en esas zonas; de lo contrario, las carencias que originaron el abandono se repetirán.
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El tercer eje es liberar la movilidad en el mercado de vivienda usada. Una política integral debe contemplar la construcción, pero también dar certezas a familias que ya tienen un hogar y a quienes quieren acceder a uno: simplificar trámites, reducir tiempos y costos notariales, garantizar transparencia y prevenir fraudes. Hoy la burocracia congela parte de la oferta, reduce opciones y presiona al alza los precios.
En conclusión, el Programa de Vivienda para el Bienestar tiene el potencial de transformar el acceso a la vivienda en México. Pero su objetivo no debe ser únicamente alcanzar la meta numérica de nueva vivienda, sino garantizar que cada acción (construcción, recuperación o dinamización del mercado) se traduzca en hogares dignos y sostenibles. Si se articulan estas dimensiones de manera integral, el programa podrá trascender la lógica sexenal y sentar las bases de una auténtica política de Estado.
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Nota del editor: Juan Carlos Hartasanchez es director de asuntos corporativos y política pública en Tuhabi. Ha colaborado en Albright Stonebridge Group y Rêv Worldwide. Es Economista del Instituto Tecnológico Autónomo de México y cuenta con un MBA de Harvard Business School. Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente al autor.
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