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Fibras de vivienda en renta, con potencial para la base de la pirámide

En ciudades como Nueva York la gestión de inmuebles habitacionales por fideicomisos ha tenido auge. En México, podría ayudar a resolver el rezago en los segmentos medio-bajo y bajo.
mié 30 septiembre 2020 05:00 AM
Exterior view of multifamily residential building; San Jose, San Francisco bay area, California
La inversión en vivienda media y económica ayudaría al desarrollo de los Fibras y a la situación financiera de la poblaci´ón.

Ante la pérdida de empleos y poder adquisitivo, los trabajadores con menores ingresos reducirán la posibilidad de adquirir vivienda, lo cual, prevén varios analistas, favorecerá el crecimiento del mercado en renta, en el cual podrían incursionar los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibras).

Durante la pandemia, el valor de la capitalización bursátil de los Fibras ha tenido efectos negativos con caídas de hasta 53% del 31 de enero al 18 de mayo de 2020, con un valor de los activos mayor, por lo que la posibilidad de un rebote representa oportunidades para los inversionistas, estima Jones Lang LaSall (JLL) en un informe sobre este sector.

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Estos instrumentos de deuda, que han tenido su principal enfoque en inmuebles de uso comercial, oficinas, mixto, industrial, hotelero, educativo y telecomunicaciones, han mostrado su capacidad de resiliencia e innovación. A casi una década de haber llegado a México, siguen explorando nuevos escenarios para ampliar su oferta, con una visión de flexibilidad y diversificación.

Si bien ya incursionan en el mercado de la vivienda, el portafolio existente está dirigido al segmento residencial y residencial plus. Asimismo, en nuestro país existe un certificado de capital de desarrollo (CKD) dedicado a los inmuebles en renta de alta gama, pero no dirigido a la base de la pirámide.

“Sería una historia de éxito que también tuvieran presencia en la vivienda dirigida a la base de la pirámide poblacional, con base en ‘zonas de oportunidad’ que tienen una legislación y perímetro específicos, además de apoyo financiero para atraer capital, tal como ocurre en Estados Unidos con los real estates invesment trusts (REIT)”, reflexiona Gabriel España, presidente y director general de Iskali Capital.

En Estados Unidos las operadoras de bienes inmobiliarios obtienen recursos a través de fondos de inversión privados o públicos y consiguen financiamiento por parte de una entidad gubernamental que les permite asegurar su apalancamiento y la rentabilidad.

Esto genera un círculo virtuoso, asegura España, ya que los portafolios se empaquetan y se colocan en REIT. Por ejemplo, el mercado de residencias estudiantiles más desarrollado se sitúa en Estados Unidos, soportado por algunos REIT tranzando en la bolsa de valores.

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¿Qué falta en México?

En opinión de Luis Suárez Pérez, profesor de la Universidad Iberoamericana especializado en temas financieros, quien resalta el potencial de la vivienda en renta a través de Fibras, “falta apertura en términos regulatorios por parte del gobierno, principalmente en ciertos sectores en donde no se permite operar a Fibras, incluyendo el ramo energético e infraestructura”.

En cuanto a la vivienda de interés social, lo que ocurre es que el desarrollador construye y vende a través del financiamiento de Infonavit, Fovissste, la banca o instituciones hipotecarias; sin embargo, precisa el académico, falta un modelo en el que los fideicomisos puedan crear y gestionar inmuebles habitacionales para atender a la esferas más bajas de la población.

Asimismo, es necesario fomentar mayor difusión en torno a estos instrumentos y, en general, crear una cultura financiera en la población con la finalidad de que cambie la perspectiva de deuda por inversión; es decir, en lugar de tomar como primera opción la compra de vivienda, opte por rentar para capitalizarse y tomar decisiones mejor planeadas a largo plazo, afirma.

Por su parte, Gabriel España considera que es necesario diseñar un mecanismo financiero que permita aumentar la densidad del uso de la tierra y crear instrumentos para poner deuda e incrementar el rendimiento del capital, así como poner reglas claras.

“Hay que romper el paradigma de que la solución de vivienda para la población menos favorecida está en la compra, siendo que hay un alto índice de unidades abandonadas en zonas periféricas”, asiente.

Incluso, agrega, el riesgo de un portafolio en renta sería menor que uno en venta porque se disemina en un mayor número de pagadores. La banca de desarrollo nacional e internacional podría participar en crear las garantías para invitar a la banca privada y detonar este tipo de proyectos.

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Fenómeno a contrarrestar

En América Latina, la mayoría del mercado de vivienda en renta es informal, es decir, no paga impuestos, no cumple con estándares de seguridad ni provee todos los servicios indispensables, además de que sigue funcionando como en el siglo XIX. Para que se convierta en una industria, debe incrementarse la calidad y eficiencia, dice España.

De acuerdo con el informe de Pobreza y Evaluación 2020, elaborado por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social, a nivel nacional la carencia por calidad y espacios de la vivienda tuvo una reducción de 6.6 puntos porcentuales entre 2008 y 2018, al pasar de 17.7 a 11.1%.

En los segmentos de población bajo y medio-bajo —por lo regular, compuestos por jóvenes profesionistas o familias que eligen no acceder a una hipoteca o no califican para ésta por diversas razones— un gran reto para alcanzar los objetivos de desarrollo es brindar acceso a vivienda digna, en un entorno seguro y con todos los servicios urbanos.

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Desarrollo Inmobiliario Vivienda Fibras Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces
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