*Este texto se publicó originalmente en la edición de mayo 2023 de Expansión Inmobiliario.
Los edificios son un engranaje más de la gran maquinaria que son las ciudades, por lo que como toda parte fundamental lo que suceda con ellos repercute en el resto. Si una de estas construcciones está “enferma” contagia a sus habitantes y a su entorno.
Por ejemplo, si un inmueble corporativo padece de falta de ventilación y luz natural, es muy probable que los trabajadores no se sientan motivados, lo que a la larga repercutirá en sus actividades y en su salud emocional. Además de que afectará a su entorno, ya que significará mayor uso de mecanismos como aire acondicionado, lo que incrementa el gasto energético y el incremento en emisión de gases contaminantes.
Dar cuenta de esta influencia de los edificios hizo que autoridades, organizaciones y empresas pongan más atención en cómo operan y construyen, elevando los estándares de cuidado de medio ambiente en los procesos.
Como manera de transparentar y estandarizar estas prácticas, en la década de los noventa comenzaron a surgir las certificaciones que buscan poner requisitos para que un edificio sea considerado sustentable y, de cumplirlos, obtienen una estrella en la frente que, de acuerdo a Darío Ibargüengoitia, director del World Green Building Council (WGBC), tiene beneficios económicos y sociales.
Ha pasado más de una década y la adopción de las certificaciones sigue y cada vez surgen más. Hasta este 2023 hay más de 60 certificaciones avaladas por el World Green Building Council y, en México, se adoptan con más frecuencia por lo menos 10 de ellas, principalmente las de origen estadounidense, de acuerdo al experto, directivo también de la presidencia de SuMe, empresa que representa al organismo mundial en México.
A futuro, se esperan muchas más, principalmente encaminadas al medio ambiente. Diego Espinosa de los Monteros, CEO y cofundador de Treestate, empresa creadora de un certificado de confianza inmobiliaria para inversionistas, explica que con los lineamientos del acuerdo de París y los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) hacia 2030, será cada vez más necesario medir el impacto de los edificios a través de herramientas como estas.
Los edificios consumen el 43% de energía del mundo, y con la producción de cemento se producen del 7% al 9% de las emisiones de carbono anuales, por lo que la meta apunta que para 2050 los nuevos edificios sean cero emisiones, de acuerdo al WGBC.
Francisco Solares Alemán, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) coincide en la importancia de la implementación de las certificaciones, sin embargo, explica que aunque en el país la cultura de cuidado del medioambiente ha quedado en segundo plano, nublada por priorizar aspectos económicos, el gobierno y la iniciativa privada, principalmente extranjera y la banca, ponen mayor atención en que las iniciativas en materia ecológica y social se cumplan. “Ya hay incentivos para que los desarrolladores hagan construcciones verdes, como créditos más baratos, o facilidades en los trámites de edificación”, apunta Solares Alemán.
La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) cuenta con bonos verdes que sirven para financiar, entre otras cosas, construcciones sustentables tomando en cuenta certificaciones como la LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, por sus siglas en inglés). El Banco Inmobiliario Mexicano (BIM) también se ha sumado a este tipo de iniciativas y ha abierto líneas de crédito con plazos de 43 meses para la construcción de viviendas y proyectos sostenibles.
La urgencia de la implementación de procesos más amigables con el medioambiente es innegable, sin embargo, también tienen beneficios financieros para las empresas. Fernando Solares de la CMIC, Darío Ibargüengoitia de SuMe y Diego Espinosa de Treestate convienen en que en el extranjero se va un paso adelante en el uso de estas herramientas, por lo que para competir es necesario hacerlas la norma.
En la frontera norte de México, en donde cada vez más empresas extranjeras buscan instalarse debido al ‘nearshoring’, las desarrolladoras de naves industriales están en busca de las certificaciones debido a que muchas de estos negocios tienen que cumplir con requisitos “verdes”, impulsados en sus países de origen, para operar.
Aunque en el país las legislaciones todavía no son tan estrictas en la construcción y operación de edificios, la tendencia es que en un futuro próximo lo lleguen a ser, dice Diego Espinosa, por lo que seguir los lineamientos sustentables es también estar un paso adelantado en el negocio.
“Es algo de lo que no nos vamos a poder escapar. Entre más pronto un desarrollador adopte las medidas, tendrá maypr competitividad y podrá hacer frente a los riesgos financieros que van a implicar las medidas a nivel internacional”, dice el fundador de Treestate.
A pesar de que las herramientas sustentables son cada vez más económicas, el costo aún resulta 6% mayor al finalizar la obra, sin embargo, son más los beneficios; “tampoco hemos entendido que esto no es un gasto, es una inversión ya que a la larga también hay ahorros en el uso de recursos y se puede aprovechar y usar las facilidades que se proporcionan. Ahí hay créditos más baratos y opciones preferenciales, incluso hay empresas que solamente aceptan utilizar proyectos verdes”, dice el presidente de la CMIC.
Cada vez que surge una nueva certificación son cada vez más los requisitos necesarios para alcanzarla. En México la certificación LEED es la más utilizada con 1,075 proyectos en todo el territorio. No obstante, el nivel más alto, el Platino, cuenta sólo con cinco edificios debido a la complejidad para su cumplimiento. Algunos de sus requisitos son espacios que privilegien la salud de los habitantes, menos emisiones de carbono y ahorro energético.
Es en este último ámbito en donde hay más problemas, debido a la falta de facilidades del gobierno mexicano para utilizar energías limpias tanto en la operación de los inmuebles como en la producción de los materiales para su edificación.
O en el caso de la Living Community Challenge, que plantea que no únicamente los edificios sean sustentables, sino toda una comunidad, sólo Reserva Santa Fe, ubicado en la Zona Metropolitana del Valle de México, busca cumplirla.
A esto se suma el costo de las certificaciones en sí. Este 2023 LEED aumentó 12% el precio en cuatro de sus versiones (diseño interior, diseño y construcción de edificios, desarrollo de vecindarios y comunidades y ciudades). El argumento es poder mejorar los servicios de asesoría y seguimiento a los proyectos.
No obstante, el incremento llega en un panorama en el que la industria de la construcción enfrenta los efectos de la inflación de 2022, por lo que las compañías de nuevo se plantean tomar sólo uno de dos caminos: certificaciones o más holgura financiera en la elaboración de un proyecto.
