El tren de vivienda: retos y perspectivas

Esta semana y la próxima serán determinantes para el sector vivienda. En Nueva York y Londres, se realizará el Mexican Housing Day, un evento en el que funcionarios federales del gabinete de Vivienda, así como los principales desarrolladores en México, se reunirán con inversionistas internacionales para atraer inversiones al sector.

En la décima edición del Mexican Housing Day –que  se llevará a cabo los días 7 y 8 de marzo en Nueva York, así como los días 10 y 11 en Londres– se presentarán las metas y programas 2013 en materia de vivienda para México. 

Este año el Mexican Housing Day es especialmente significativo, ya que se podrán resolver algunas de las 'incertidumbres' sobre la Nueva Política de Vivienda, presentada el mes pasado por el Presidente Enrique Peña Nieto, y que han impactado negativamente en los mercados bursátiles a las desarrolladoras públicas de vivienda.

Aunque la nueva política de vivienda sólo delineó las grandes directrices que seguirá la presente administración y no se precisaron planes, programas, montos comprometidos ni reglas específicas de operación, en opinión de algunos analistas financieros, este anuncio fue interpretado como que posibles cambios estructurales se avecinan para el sector vivienda mexicano, con lo cual se pudiera elevar el riesgo de ejecución de las empresas públicas de vivienda (ARA, GEO, HOMEX, URBI y SARE), al impactar negativamente su crecimiento, alargar su ciclo financiero, deteriorar los niveles de apalancamiento y de generación de Flujo Libre de Efectivo.  

El nuevo modelo
Como se recordará, la nueva política de vivienda se anunció el pasado 11 de febrero de 2013 en la residencia oficial de Los Pinos ante desarrolladores de vivienda, colegios de arquitectos, ingenieros y de desarrollo urbano; legisladores y los funcionarios que encabezan al FOVISSSTE, INFONAVIT y SHF, entre otros.

En palabras del Presidente, se "trata de un nuevo modelo enfocado a promover el desarrollo ordenado y sustentable del sector; a mejorar y regularizar la vivienda urbana, así como a construir y desarrollar la vivienda rural".

Para cumplir esos tres objetivos, el Gobierno Federal estableció cuatro estrategias:

i)               Lograr una mayor y mejor coordinación institucional en donde la recién creada Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) será la que coordine la política de vivienda y, a su vez, incorpore a la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORET), a la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y al Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO).  SEDATU suscribirá convenios de coordinación con INFONAVIT, con los gobiernos estatales, así como con las autoridades municipales de al menos 60 ciudades con mayor peso y crecimiento poblacional.

ii)             Transitar a un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente, donde los créditos y subsidios serán reorientados al fomento del crecimiento urbano ordenado, al tiempo de promover el rescate de espacios urbanos, la redensificación mediante la construcción de viviendas verticales y contar con desarrollos habitacionales certificados.

iii)            Reducir el rezago de vivienda que se estima en 9 millones de hogares y satisfacer la demanda por vivienda inherente al bono demográfico con más de 500,000 nuevas construcciones, con especial atención a las Fuerzas Armadas, agrupaciones policiacas, así como empleados estatales y municipales.

iv)            Procurar una vivienda digna al impulsar créditos y subsidios para el mejoramiento y ampliación de vivienda.  

Además se estableció un período de hasta 24 meses para que la industria de la vivienda pueda hacer los cambios necesarios para adecuarse a esta nueva política.  Para 2013 se aplicarán las reglas de operación vigentes.

En la medida que haya mayor precisión en los criterios, mecanismos y reglas de operación del nuevo modelo, seguramente las empresas irán diseñando y acoplando sus estrategias en este período de hasta 24 meses, para operar eficientemente dentro de este nuevo esquema.

Reserva territorial
En el negocio del desarrollo de vivienda, la reserva territorial es una materia prima fundamental y estratégica en la cadena de valor. La gran mayoría de las veces, la compra de reserva territorial por las empresas desarrolladoras de vivienda es una inversión importante con un horizonte de largo plazo. Los desarrollos habitacionales integrales son proyectos de largo alcance, cuyo ciclo de negocio dura varios años, ya que previo a la edificación y comercialización propiamente de las casas, se requiere destinar mucho tiempo, esfuerzo y recursos en la obtención de permisos, licencias y en la construcción de obras de infraestructura urbana de gran envergadura.

Existe el cuestionamiento de analistas e inversionistas, al respecto de que parte de la reserva territorial que tienen en su balance las empresas públicas de vivienda, pudiera ser inviable para su desarrollo ante la tendencia a redensificar las ciudades y edificar más vivienda vertical. 

Existe la sensibilidad por parte de los funcionarios gubernamentales para analizar, caso por caso, la reserva territorial adquirida con anterioridad por las desarrolladoras. 

En principio no se prevé ningún cambio para aquella reserva territorial donde ya haya uso de suelo, se hayan iniciado obras de infraestructura o bien, en aquellos desarrollos habitacionales que estén en operación.  

Subsidios para vivienda
El programa de subsidios para la vivienda Esta es tu casa que instrumentó CONAVI, consiste en otorgarle al trabajador un subsidio al frente de hasta 32 veces el salario mínimo (vsm), equivalente a 62,998.53 pesos, para adquisición de vivienda nueva o usada siempre y cuando el valor de la vivienda no exceda los 158 vsm (311,054.60 pesos) y que a su vez el ingreso del trabajador no sea mayor a 2.6 vsm (5,118.62 pesos mensuales). 

Además existe un sistema de puntuación para evaluar la elegibilidad de la vivienda para el subsidio que incorpora criterios de ubicación, equipamiento urbano, redensificación y sustentabilidad. 

Las Reglas de operación del programa esquemas de financiamiento y subsidio federal para vivienda Esta es tu casa, para el ejercicio fiscal 2012 permanecen sin cambios durante 2013.

Respecto a la ubicación se considera si la vivienda se encuentra en zona intraurbana, periurbana o suburbana.  En cuanto al  equipamiento se evalúa la cercanía a escuelas, hospitales, instalaciones deportivas, parques infantiles, ciclovías, centro comunitario, etc.  La redensificación toma en cuenta si la vivienda es horizontal o vertical y su superficie habitable, además de la densidad como número de viviendas por hectárea. La sustentabilidad contempla ecotecnologías ambientales, tanto en la vivienda como en el conjunto habitacional, tales como filtros de purificación de agua, árboles, conexión de gas natural, alumbrado público led, paneles fotovoltaicos, azotea verde y otros.

Los recursos destinados al programa de subsidios para vivienda en 2012 crecieron 42.6%, con respecto al año anterior.  En 2011 se destinaron un total de 5,170 millones de pesos (mdp) al programa de subsidios a la vivienda, de los cuales 68% (3,519 mdp) fueron para la adquisición de 90,635 viviendas nuevas. 

En 2012 se distribuyeron 7,374 mdp de los que 66% (4,936 mdp) fueron encauzados a la adquisición de 102,302 viviendas nuevas. Para el actual 2013 se estima que el monto total de subsidios para vivienda pudiera ser de 5,800 mdp.

Hipotecas 2013
Desde hace varias administraciones ha habido un gran respaldo y apoyo del Estado Mexicano al desarrollo de la vivienda, ya que esta actividad promueve el empleo y estimula la demanda interna de productos en 37 ramas industriales, al tiempo de promover un mejor entramado social.

La hipoteca es el vehículo que posibilita a un trabajador la adquisición de su casa y así la creación de patrimonio familiar. Para 2013 se estima que en México se otorgarán 500,000 hipotecas para la adquisición de vivienda nueva, además de las hipotecas para adquisición de vivienda usada y programas de mejoramiento, ampliación y autoproducción de vivienda.

En suma, para esta décima edición del Mexican Housing Day, será de gran importancia que los mercados internacionales puedan percibir la solidez de los objetivos nacionales en vivienda para la actual administración y dar mayor claridad a la forma en que esta nueva política se llevará a cabo.

De los resultados, estaremos platicando en las siguientes semanas, una vez que los mercados hayan procesado la información del Mexican Housing Day.

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* Jaime del Río Castillo cuenta con más de quince años en el sector vivienda y actualmente es director de Relación con Inversionistas de Consorcio Ara.