Cómo financiar un CKD de vivienda en renta
Nota del editor: Esta nota se publicó originalmente en la edición 538 de Obras, Monumentos a la impunidad, correspondiente a octubre-noviembre de 2017.
La creciente demanda de vivienda en renta en las grandes urbes ha llamado la atención de administradores de activos como SíRenta y Greystar, quienes han visto en los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) un instrumento para enfrentar los altos costos que requiere desarrollar este tipo de inmuebles.
La construcción de cada edificio de departamentos en renta puede alcanzar un costo de 1,000 millones de pesos (mdp) debido a las características de este tipo de inmuebles, que incluye terrenos ubicados cerca de los principales corredores laborales del país, la construcción con materiales de alta durabilidad, muebles, equipamiento de gimnasio, y más, explica Eduardo Orozco, director de Gestión de Inversiones de Greystar para Latinoamérica.
Los CKD se convierten en instrumentos que sirven para financiar este tipo de desarrollos, puesto que los proyectos pueden tardar hasta cuatro años en generar rentas, lo cual lo vuelve un producto de inversión a mediano y largo plazos de alta rentabilidad.
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Recomendaciones
Lo primero que un desarrollador inmobiliario debe hacer para fondear vivienda en renta con CKD es acercarse a un administrador, explica Diego Armenta, director de Investigación de la Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap).
Para el administrador, explica Leopoldo Figueroa, académico de la Escuela Bancaria y Comercial (EBC), lo más importante es la viabilidad del proyecto: "Y no solo en función de estados financieros, sino de lo que el proyecto puede generar y producir en un futuro, es decir, a través de estudios que tienen que ver con corridas de flujos, de presupuestos, de inversiones de capital", aclara.
Existen 23 CDK listados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) para bienes raíces, que cuentan con un monto máximo a colocar de 5,973 millones de dólares, resalta Armenta.
Otro punto importante, apunta Orozco, es que el desarrollador conozca a fondo las peculiaridades de la vivienda en renta. "Hay cosas que parecen muy simples, como el número de mudanzas, que es muy alto. Por eso tienes que planear todo en el edificio, desde dónde se estaciona el camión de las mudanzas, los elevadores, el proceso en general".
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Asimismo, señala el directivo de Greystar, debe haber una buena mezcla de espacios: será necesario construir departamentos tipo estudio, algunos de una recámara y otros de dos recámaras, por ejemplo.
Las amenidades serán un factor más que el desarrollador interesado en construir vivienda para alquiler debe tener en cuenta, pues se vuelven un valor agregado.
Un mercado en repunte
La vivienda en renta está en franco crecimiento. Compass Group, administrador de fondos de capital privado, calcula que el valor de este mercado asciende a 100,000 mdp. De hecho, indica que tan solo en la Ciudad de México 500,000 familias pagan alquiler.
SíRenta busca crear la primera fibra enfocada en atender al sector de vivienda en renta y así obtener un doble beneficio, como explica Diego Armenta, de Amexcap: rentas indexadas y plusvalía con el tiempo.
Los beneficios
- Altos retornos
- Riesgos controlables y mitigables
- Plazos de inversión
- Alineación a las tesis de inversión de cada prospecto
- de colocación
- Cuotas de administración conforme al mercado
- Antecedentes de los desarrolladores
- Análisis del mercado al que va dirigida la inversión
- Experiencia del equipo desarrollador
Fuente: Amexcap
