Las solicitudes de los inquilinos: apoyo en rentas y distanciamiento en oficinas

Algunas de las empresas han tenido que renegociar las condiciones con las que firmaron sus contratos de arrendamiento, y algunos dueños se han visto ante la necesidad de flexibilizarlos, a fin de no verse ante un escenario en el cual no puedan rentar sus espacios en el corto plazo.

Incluso, los arrendatarios han tenido que renovar los contratos fijando la renta en pesos mexicanos, ya que, principalmente los de edificios clase A, suelen estar estipulados en dólares estadounidenses.

Actualmente, el costo promedio de los submercados de oficina en inmuebles de esta clasificación en la Ciudad de México está en 24.72 dólares por metro cuadrado. Ese precio ya estaba ajustado a la baja antes de la pandemia a consecuencia de la tasa de desocupación, que en 2020 se ubica como la más alta de los últimos 15 años, en 16 %, de acuerdo con la firma de consultoría.

México venía con una tendencia de rentas de “baja considerable”. Muchos propietarios habían otorgado condiciones de alquiler atractivas para atraer la poca demanda en el mercado, detalló Lorena Fuertes.

De acuerdo con JLL existe un millón de metros cuadrados de espacio disponible más un millón en construcción, de los cuales 50% se concentra en Reforma, Insurgentes y Polanco. Ante esta oferta se prevé que “continuará una baja moderada” en el costo de las rentas.

Hacia la recuperación del espacio perdido

Reducir el número de personas que suelen ocupar una oficina es otra de las principales preocupaciones entre los inquilinos y propietarios de las mismas, pues en el regreso a la nueva normalidad es necesario garantizar la salud y el bienestar de sus empleados minimizando el riesgo de contagios de Covid-19.

Más allá de la pandemia, la directora ejecutiva de la Representación de Inquilinos y Propiedades en Arrendamiento de JLL considera que las densidades ya eran muy altas y se debía corregir.

“Estábamos manejando entre 8 y 10 m2 por persona. Pensamos que esto no lo veremos más y regresaremos a un rango de entre 12 y 15 m2 por persona”, comenta.

Además es necesario controlar las altas densidades en puntos donde, por lo general, suele haber aglomeraciones o mucho movimiento: elevadores, recepciones, estaciones de café y baños; “se van a tener controles muy precisos para evitar esas densidades”.

El home office rotativo, aunque no será permanente sí estará más presente y esos lugares disponibles ayudarán a mantener el distanciamiento, en lo inmediato.

La firma inmobiliaria Newmark Knight Frank ( NKF ) también ha sugerido establecer turnos escalonados en los horarios, lo que permitiría reducir la ocupación de las oficinas.

NKF Argentina realizó una encuesta entre 185 empresas que reveló que 50% de los empleados no estaban acostumbrados a trabajar desde casa, “por lo que debe haber planificación, infraestructura, un espacio de trabajo en el hogar y crear nuevas reglas de productividad y protocolos para que las personas puedan continuar con el trabajo remoto”, dijo Giovanni D´Agostino, director regional de la firma al participar en un webinar recientemente.

Para Lorena Fuertes “hasta que no haya una vacuna, las densidades se tendrán que monitorear constantemente”.

En su Guía para trabajar en la próxima normalidad, JLL recomienda instalar “sensores de ocupación para tomar decisiones basadas en datos sobre el diseño del lugar de trabajo para mantener el distanciamiento social”.

El manual considera que “la aplicación de tecnología probada a este nuevo escenario proporcionará un tiempo de valor más rápido, incluida la información para volver a organizar los diseños de oficina y supervisar la ocupación de un nuevo estándar de salud y seguridad”.

Sanitizar y ventilar, una nueva conjugación

Una vez que se pueda regresar a las oficinas, la primera exigencia por parte de los usuarios será la garantía de bienestar y la salud de los empleados, lo que significa minimizar al máximo el riesgo de contagio.

Aunque por ahora los dueños de oficinas o inquilinos no están en condiciones de realizar un gasto en la reconfiguración del diseño de sus espacios o el cambio de mobiliario, sí deben adaptar medidas básicas. Por ejemplo, en las mesas de trabajo donde estás cara a cara con un compañero, una tendencia que estaba en auge, Fuertes opinó que será necesario desplegar micas para reducir las probabilidades de contagios.

Aunque la tendencia que existía era eliminar o tener muy pocos privados, se espera que la demanda por parte de los inquilinos ahora sea incrementar el número de estos, “quizá de 10 o 12 m2, pero privados”.

Asegurar que se sigan los protocolos generales como el uso de tapabocas, gel desinfectante, guantes, mascarillas, en áreas comunes o estaciones de trabajo también deberá ser fundamental.

La ventilación tampoco deberá pasar por alto. Se corre más peligro de contagio en espacios cerrados y las oficinas lo son, “por eso la importancia del aire acondicionado en óptimas condiciones y no como vehículo de contagio, además de contar con ventanas que permitan la circulación del aire”, recordó Lorena Fuertes.

Hay algunas empresas que ya se alistan para el regreso. Por ejemplo, en un documento de protocolo de la empresa Cemex, disponible en su página web, y que asegura estar basado en las recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud, de consultores externos y en la experiencia de la propia empresa, destacan consideraciones como: la desinfección de los espacios antes del volver a la empresa, una limpieza “profunda y completa”, la ventilación de las oficinas y la preparación del lanzamiento de la campaña de comunicación.

También se considera un retorno gradual, iniciando con el 50 % del personal, y posteriormente la incorporación del 10 % semanal, fase que se estima dure entre 6 y 8 semanas. Así como mantener puertas abiertas, la limpieza de elevadores, pasamanos, superficies, continuar con las medidas de distanciamiento físico, además del uso de mascarillas en espacios públicos o al interactuar, entre otros temas.

Aunque Lorena Fuertes estimó que una vez con la vacuna se regresará a la fortaleza de las tendencias en el diseño de oficinas que promueven el encuentro con otros, hay firmas de arquitectura que han echado a volar su imaginación con diseños que consideran la necesidad de aislamiento de los ocupantes.

Woods Bagot proyectó algunos modelos de oficinas. Uno de ellos concibe estos espacios más como un club al que sólo se va ocasionalmente para reunirse. En otro, los escritorios cuentan con mamparas. Y un tercero, llamado Nodos de la comunidad, implica el traslado de los empleados a un centro o célula de trabajo cercana a su domicilio.

Sobre esta última modalidad, Newmark Knight Frank consideró la descentralización de los corporativos hacia donde está ubicado el personal como “el nuevo normal en el mundo de oficinas”. Esa es la razón por la que consideran que los espacios de coworking “serán los más utilizados en estos momentos”.

Giovanni D’Agostino opinó que el workplace será la parte que más se apoyará para el retorno a los espacios corporativos. Los proveedores de este tipo de servicios van a subsistir y se van a reinventar, por lo que tendrán que tomar nuevas medidas para que vayan los empleados cierto número de horas.

WeWork, el coworking con mayor presencia en el país, ya ha dado a conocer algunas estrategias de distanciamiento profesional, limpieza y señalización conductual.