Revertir un desbalance entre oferta y demanda en los segmentos social y económico es uno de los desafíos del sector, lo que ayudaría a evitar los asentamientos irregulares.
60% de los trabajadores con interés en comprar vivienda no encuentra una oferta adecuada.(DutcherAerials/Getty Images/iStockphoto)
Georgina Baltazar
De acuerdo con datos de la Secretaría de Salud, Tijuana, Baja California, es la ciudad mexicana donde está a punto de ceder la pandemia por Covid-19. En esta entidad existen 80,000 trabajadores con intención de compra de vivienda, de los cuales más de 60% no encuentra la oferta adecuada a sus necesidades.
De 90 proyectos en proceso de construcción, solo dos se encuentran en el segmento social y ocho en el económico, mientras que 12 son de vivienda media, 42 residencial y 26 residencial plus, según estimaciones de la Asociación Mexicana de Promotores Inmobiliarios (AMPI). La base de la pirámide de la población (53,000 empleados), es decir, 70% de la clase trabajadora que gana menos de 7,000 pesos al mes, tiene muy poca oferta.
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Tipo de viviendas en Tijuana(Foto: Cortesía AMPI)
“Estos trabajadores que no tienen una oferta, además, perdieron el subsidio que la Comisión Nacional de Vivienda entregaba. Las políticas de vivienda establecen que no habrá estímulos para la fuerza laboral que percibe 7,000 pesos al mes, con la finalidad de que pueda adquirir una propiedad de 500,000 pesos”, explica Fernando Zamora Rubio, presidente de AMPI sección Tijuana.
“Esta problemática no se ha logrado resolver en los últimos años porque ha caído la oferta de vivienda y la demanda es cada vez mayor. Ante esta situación, parte de trabajadores opta por asentamientos humanos irregulares. La migración centroamericana fomenta la invasión de lotes, cañadas y zonas de alto riesgo”, asevera el representante gremial.
En este sentido, entre los retos existentes en la entidad destaca “la generación de vivienda asequible para atender a la población de menores ingresos, con hipotecas y subsidios de manera directa. Dada la falta de reserva territorial, la vivienda vertical vendrá a resolver parte de la problemática actual con adecuadas políticas de desarrollo urbano”, asegura Zamora.
Sin embargo, Héctor Bustamante, director de Bustamante Realty Group, refiere que en la industria inmobiliaria, a diferencia de otras, cuesta trabajo cambiar el rumbo, ya que los proyectos llevan varios años en concluirse y comercializarse. “Esta pandemia nos ha llevado a reflexionar la manera en que construimos y comercializamos los inmuebles, con la expectativa de reactivar la economía.”
Financiamiento 1Q(Foto: Cortesía AMPI)
El despunte habitacional
El crecimiento más acelerado de la ciudad comenzó en 1950, impulsado por actividades como maquila, turismo y comercio. En esa década la población reunía a poco más de 65,000 habitantes, en una superficie de 1,686 hectáreas; para el año 1970 aumenta la población a 340,000 habitantes en 6,600 hectáreas; en el censo de 1995 se registró un millón de habitantes en una extensión territorial de 18,000 hectáreas, y para el año 2000 se sumaron 200,000 habitantes y 6,000 hectáreas.
Luego, de 2000 a 2008 la ciudad alcanzó una superficie de 34,000 hectáreas. Actualmente, tiene alrededor de 1,800,000 habitantes y una mancha urbana de casi 42,000 hectáreas, con una proyección de crecimiento de entre 500,000 y 1,200,000 habitantes para los próximos 20 años.
El Instituto Municipal de Planeación estima que 38.6% de la superficie de la mancha urbana corresponde a vivienda, 3% a usos mixtos, 11.7% a comercios, 5.2% industrial y servicios, 4% a equipamiento y 30% a terrenos baldíos.
Área habitable ofrecida en Tijuana(Foto: Cortesía AMPI)
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Al año 2015 Tijuana registraba 475,000 viviendas, de las cuales 40% tienen condiciones de deterioro habitacional o hacinamiento, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). El tipo de tenencia se divide en 55% vivienda propia, 30% rentada y 13% prestada.
La producción de vivienda en la entidad, de acuerdo con el Plan Nacional de Vivienda, es de 80,000 trabajadores formales e informales. “Para los 20 años siguientes se va a demandar un promedio de 266,175 unidades, de las cuales 185,000 son nuevas y 80,000 usadas; por ello, la producción anual requerida es de 13,000 viviendas nuevas”, asegura Zamora.
La producción de vivienda disminuyó, siendo que hay 80,000 trabajadores con intención de compra, agrega. Las políticas públicas aplicadas a partir de 2012 afectaron la producción de vivienda, limitando los desarrollos hasta la actualidad.
Desplazamiento de la vivienda en Tijuana
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Usada
2,557
2,802
4,198
6,511
6,107
5,739
5,223
6,140
6,853
6,827
Nueva
15,560
19,253
15,499
8,609
10,141
9,574
9,474
6,476
6,116
5,198
Panorama actual
Durante el primer trimestre de 2020 se produjeron 2,698 viviendas, divididas en 36% popular, 33% tradicional, 18% media, 9% residencial y 3% residencial plus, con un área habitable promedio que va de 46 a 189 m2. En este periodo aún no se reflejan las afectaciones postCovid.
En cuanto al financiamiento, en los primeros tres meses del año 408 millones de pesos (mdp) estuvieron destinados a vivienda popular, 388 mdp a tradicional, 381 mdp a media, 388 mdp a residencial y 320 mdp a residencial plus. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores otorgó 51% de los créditos, Infonavit 47% y Fovissste el 2% restante.
El precio promedio por metro cuadrado en la vivienda social es de 9,850 pesos, mientras que en la económica es de 11,946, en la media de 20,378, en la residencial de 36,385 y residencial plus de 41,928.
Evolución del precio por metro cuadrado(Fuente: Softec)
Oportunidades sectoriales
Para Zamora Rubio, las oportunidades para el desarrollo de vivienda en la entidad están centradas en tres ejes:
Demanda. Creciente necesidad de vivienda debido a nuevos matrimonios, migración, divorcios y movilidad social.
Ubicación privilegiada. Es la frontera más visitada del mundo, con más de 45 millones de cruces fronterizos y 12 millones de turistas al año que derraman alrededor de 2,000 millones de dólares en la economía local y regional. Además, representa una importante fuente de empleos.
Créditos hipotecarios. Infonavit y Fovissste ofrecen sus distintas líneas de financiamiento. Los bancos ofrecen bajas tasas de interés y apoyo durante la pandemia.
