La vivienda en renta: un mercado atractivo en medio de la pandemia

En el país actualmente existen poco más de 5 millones de viviendas arrendadas, lo que representa tan solo el 15% de la vivienda en México, “esta cifra significa un incremento de 1.6% con respecto al año 2000, donde se tenían 4 millones de viviendas alquiladas”, apunta la iniciativa para adicionar temas de arrendamiento del diputado federal Raúl Eduardo Bonifaz Moedano.

La administradora de fondos especializada en vivienda de alquiler RETNA observa que en la Ciudad de México 22 % de los hogares pagan una renta, un porcentaje muy bajo comparado con otras ciudades. Por ejemplo, en Bogotá ese porcentaje es del 40%, en Nueva York es de 48% y en Londres representa la mitad de la vivienda ocupada.

Para Gresytar entre los mercados más fuertes para este producto se hallan Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, por el número de población que concentran. Ricardo Amack explicó que las perspectivas para este negocio son alentadoras pues el potencial de demanda es muy alto.

La firma de consultoría inmobiliaria Softec calculó a principios de 2020 que el país demandará un neto de 19 millones de viviendas nuevas, pues actualmente 75% de su población (130 millones de personas) tiene menos de 40 años. Tan sólo en la Ciudad de México se calcula una demanda anual de por lo menos 700,000 unidades.

“La Ciudad de México es una de las oportunidades más fuertes por el tamaño de mercado y las pocas unidades de vivienda en renta que existen”, dijo el representante de Greystar en México.

Explicó que mientras Houston, una ciudad de 6 millones de habitantes, tiene en promedio 500,000 unidades de vivienda en renta, la Ciudad de México, con una población de 23 millones de personas, tiene menos de 2,000, por lo que “es un mercado atractivo para inversionistas y desarrolladores”.

En el caso de Monterrey, observó que existe una oportunidad interesante al estar “muy cercana a la economía de Estados Unidos, lo que les permite diferenciar muy bien entre una vivienda institucional y un mercado sombra (informal)”. Mientras que Guadalajara, es la sede de uno de los activos de Greystar.

Para Rodrigo Suárez, cofundador de Hasta Capital, firma dedicada a la vivienda en renta, una de las ventajas de su negocio es que la vivienda es una necesidad de primer nivel, por esa razón “como inversión siempre es más estable”.

El desarrollador y operador estimó que ahora “es el gran momento en que la industria puede despegar” porque la situación está haciendo aflorar la necesidad de vivienda, y muestra que “la vivienda es el mejor producto inmobiliario”.

Para Suárez, en los próximos años, este tipo de producto “será el activo más atractivo que pueda haber, comparado con oficinas, comercio y hasta con el sector inmobiliario industrial”, pues el empuje de este último mercado, por ejemplo, es económico y si la economía se frena, también la demanda de productos industriales.

En cambio, “la demanda de vivienda en renta no está tan atada a trances económicos, sino a impulsos demográficos, a pirámides poblacionales y la generación de nuevos hogares. Puede que se frene un poco pero tiene un impulso mucho más continuo”, dijo.

El mercado sombra

En cuanto al mercado informal, entendido como aquel donde se da el alquiler al margen de las instituciones y de contratos de arrendamiento formal, RETNA estima que abarca la mayor parte de la oferta, y un indicador es que 70% de los arrendamientos corresponde a propietarios con menos de 10 unidades. Además calcula que la vivienda en renta institucional representa apenas 10 % de los arrendamientos totales.

Ricardo Amack admitió que el “mercado sombra” (informal), es bastante fuerte, pero el alquiler de vivienda formal ofrece beneficios mucho más preciados. En primer lugar menciona el profesionalismo con el que se realiza esta actividad. Puso como ejemplo uno de los temas inmediatos: “Los protocolos que hemos desplegado para enfrentar la pandemia, dan seguridad a nuestros clientes”.

También destacó los beneficios en términos de diseño, eficiencia, densidad y calidad de operación. Explicó que al ser un modelo de negocio distinto, se busca rendimiento de flujo que perdura a través de los años para quien opera el activo. No ocurre como en la vivienda en venta, que una vez que se ha colocado, el compromiso se acabó. “Buscamos crecer, bajar los costos operativos, incrementar el flujo”.

Del lado del residente, refirió la oferta de experiencia “totalmente diferente”, pues hay un equipo profesional que oferta las unidades, que muestra la diversidad de tipos de productos en un proceso eficiente. Y del lado del diseño, ofrecen las mejores tendencias en amenidades: gimnasios, albercas, áreas comunes.

A su vez, Rodrigo Suárez mencionó que al estar administrados de manera más formal, los operadores de proyectos de vivienda en renta se encargan del mantenimiento de áreas comunes, de cualquier desperfecto, incluso hay una empresa formal que hace las reparaciones. En el mercado informal eso no ocurre, a veces ni siquiera el propietario ni siquiera vive en México.

Incluso, la vivienda en renta es el mejor productos para la ciudad porque muchos de los incentivos para realizar los proyectos se alinean con los objetivos de la ciudad, como los principios sustentables, y puesto que los operadores “somos los propietarios y quienes pagamos mes a mes gastos de luz y agua, nos conviene mucho hacer reinversiones para reducir el consumo de todo esto, lo que no ocurre con un condominio informal”.

Ante la falta de pago

Ante la eventualidad de falta de pago por parte de los inquilinos en el actual contexto de pandemia, tanto Suarez como Amack comentaron que priva la negociación para llegar a acuerdos con los inquilinos antes que entrar a procesos legales.

Ricardo Amack admitió que sí han tenido casos de falta de pago, pero “la mayoría ha podido pagar a tiempo”, y en las situaciones donde no es así, han negociado esquemas de pago para ayudar al residente. Si llega un punto donde ya no se puede negociar un esquema de pago, “negociamos un cambio de propiedad”.

El representante de Greystar dijo que son pocos los casos de falta de renta, puesto que previo a un contrato realizan un proceso de investigación inicial para verificar que el residente tenga capacidad de pago, otra de las ventajas de la formalidad.

Ahora “ya sabemos que las cosas pueden cambiar de un día a otro”, pero aun así se privilegia la negociación, dijo En México, la firma no ha tenido aún ningún caso por falta de pago que haya terminado en un proceso legal.

La institucionalidad del mercado de vivienda de alquiler está creciendo, de eso no hay duda, comentó Ricardo Amack, desde que Greystar llegó a México han entrado otros proyectos grandes que se han dedicado a este tipo de producto al cien por ciento, pero “queda mucho por hacer en la Ciudad de México por el tamaño de mercado”, y sí hemos visto capital internacional institucional entrando al mercado.