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El futuro de las oficinas no será el mismo tras el coronavirus

La pandemia del coronavirus desplomó la ocupación de oficinas. Ahora el sector se transformará: los precios bajarán y los espacios cambiarán.
mié 22 julio 2020 06:02 PM
Financial district on Paseo de la Reforma in downtown Mexico City
En las oficinas habrá menos densidad de ocupación hasta que haya una solución real, como una vacuna.

El mercado de oficinas está “sufriendo” en medio de la emergencia sanitaria: los espacios no se pueden ocupar , hay diversas situaciones de arrendamiento que se deben renegociar, hay mucha disrupción, turbulencia y la absorción es bajísima, describió para Obras Héctor Klerian, vicepresidente ejecutivo de Jones Lang LaSalle.

Si bien los resultados del primer trimestre pueden ser considerados “mejores de lo que se esperaba”, pues se pronosticaba que la desocupación llegaría casi al 20%, en lo tres primeros meses de 2020 y fue de 16 %, mientras que la absorción neta fue de 70,000 metros cuadrados, “todo eso se va a ir ‘al cuerno’ para el segundo trimestre”, expresó Klerian.

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En medio del confinamiento, el especialista explicó que la absorción esperada para el segundo trimestre “va a ser bajísima”, pues en este momento no puedes visitar los espacios, no se puede tomar una decisión y eso provocará “una absorción cercana a cero en el segundo trimestre”.

Con todo, la firma global del sector inmobiliario, previó que se observará una recuperación hacia finales del tercer trimestre, cuando se levante el confinamiento y el sector pueda desplegar incentivos para reactivar la actividad que beneficiarán de manera “significativa” a los inquilinos.

“Se espera que los propietarios den precios de renta muy favorables, condiciones en meses de gracia y concesiones para tratar de atraer a los inquilinos. Siempre que ha pasado en México un fenómeno que genera turbulencia, como la crisis financiera de 2008-2009 o el H1N1, los propietarios ofrecen condiciones más favorables y los arrendatarios se ven beneficiados”, comentó Héctor Klerian.

En tanto, el director regional para América Latina de Newmark Knight Frank , que participó en un webinar, consideró que “no deberá haber cambios en los tiempos de contratación de espacios corporativos e industriales, los cuales por lo general son de 3 a 5 años y cada vez más, hasta 10”.

Pero admitió que “tiene que haber de entrada, nuevas condiciones en la negociación, mucho de lo que se hace actualmente es poner algunos meses de gracia y recorrerlos al final del periodo original, en los casos de inquilinos que están buscando alternativas”.

Y agregó que “sería conveniente establecer un periodo de gracia adicional al tradicional para lograr en su caso, compensar los impactos de la pandemia”, pero siempre deberá ser en un ámbito de ganar-ganar, “tanto para los desarrolladores como para los usuarios”

En contraste, el VP de JLL, consideró que la reactivación se dará poco a poco, “con condiciones más favorables para el inquilino”, lo que es buena oportunidad para las empresas que estarán en el país por un largo plazo.

Klerian consideró que la apertura que ahora hay en el gobierno de la ciudad en la gestión de permisos a la construcción, da certeza de que se generarán nuevos productos, adicionales al millón de metros cuadrados disponibles, que genera el 16% de la vacancia observada en el primer trimestre.

Una nueva forma de habitar las oficinas

Las reglas de distanciamiento impuestas por la pandemia del COVID-19, dejarán secuelas en el sector. En el corto plazo, las oficinas “no se van a poder ocupar como las conocemos”. El vicepresidente de JLL se refirió a los protocolos que ya existen en Estados Unidos y que “pronto llegarán aquí”, sobre “cómo ocupar oficinas, probablemente ocupes la mitad, un lugar sí y uno no, o la mitad de los trabajadores vayan un día y la otra mitad otro”.

A largo plazo lo anterior se traducirá en menos densidad de ocupación hasta que no se encuentre una solución real como una vacuna, porque el tema de distanciamiento va a estar muy presente. “Va haber afectaciones significativas en la densidad de ocupación”, estimó el experto.

Para Arturo Bañuelos, director Regional Administración de Proyectos y Desarrollo de JLL, este “es un tiempo para rienventarnos, analizar qué estabamos haciendo bien o mal, pero no es tiempo para tomar decisiones, es un hecho; tenemos que esperar”.

Admitió que sí habrá cambios y aunque no sepan con certeza cuáles serán, habrá mayor práctica del home office, entrenamiento a larga distancia y mejor preparación de un espacio de trabajo en casa.

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Al interior de las oficinas Bañuelos consideró que se deberán analizar áreas como los comedores, gimnasios y salas de juntas. “Tal vez se definan por horarios escalonados, algunos pueden ir a comer a su casa si salen más temprano, y eso también aliviaría en términos de congestión en el transporte, para que no haya demasiadas personas ni en el metro ni en los camiones en horas pico”.

Otras posibles opciones pueden centrarse en quitar las salas de entrenamiento, y seguir con algunas tendencias ya existentes pero con ciertas adecuaciones, como tener lugares no asignados como ya se estaba estilando, que existan espacios de reunión pero no saturarlos, contar con áreas informales pero que cada quien ocupe un solo sillon, y recordar estar a 1.50 metros de distancia del otro. Quizá también tengas que comer en tu escritorio para que no tengas que reunirte con otros, enumeró.

También se contempla que habrá menos viajes, de modo que esas oficinas en las que se tenían espacios de sobra porque venía gente foránea, pues “ya no se van a necesitar”.

Aunque por ahora Arturo Bañuelos estimó que no habrá remodelaciones “quizá en la siguiente renegociación de espacios para renta habrá cambios importantes”. En cuanto a la incorporación de tecnología, dijo que ésta “va a seguir adelante y con mayor ímpetu”.

Lo anterior solo de entrada, más todo lo que va a haber en cuanto a medidas de seguridad e higiene: detectores de temperatura, sistemas de aire acondicionado con filtros más estrictos, más rutinas de limpieza que las habituales, enumeró.

Hacia nuevos paradigmas en construcción

El confinamiento también se ha convertido en un aprendizaje en todos los ámbitos, el inmobiliario no ha sido la excepción. Héctor Klerian comentó que uno de los mayores aprendizajes en oficinas en este tiempo han sido los temas de flexibilidad y adaptabilidad.

“En la construcción de oficinas se están planeando cosas que permitan su propia readaptación, que haya más distancia, lugares sin congestión, que las funciones corran más linealmente para que no haya congestiones, las funciones de la cafetería se están repensando mucho igual que otras cosas para ofrecer una mayor flexibilidad”.

El objetivo es tener capacidad para adaptarse a diversas circunstancias “porque no sabemos cuál será la siguiente turbulencia pero tenemos que tener capacidad de afrontarlo, comento el VP de JLL.

Para Arturo Bañuelos el retraso de mes y medio o dos meses se puede recuperar, incluso trabajando fines de semana, “salvo que ocurra algo catástrofico en junio y se decidiera sumar dos meses más, ahí sería otra cosa”, pero se tiene la confianza de salir adelante hacia el tercer trimestre.

Klerian consideró que aunque factores fundamentales para el mercado de oficinas como el crecimiento económico y el tipo de cambio “van a sufrir”, existe un tercero que generará un contrapeso: la búsqueda de algunas empresas que ven oportunidades en esta coyuntura y buscarán aprovechar los bajos costos de contratación para salir beneficiadas a largo plazo.

Algunos de los sectores que podrían estar impulsando la absorción de oficinas hacia el tercer trimestre son los servicios, la reactivación rápida de cuestiones relacionadas con temas industrial y logístico, tanto por la propia distribución que se requerirá como por la reactivación de la economía estadounidense.

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